序論：在您撰寫房地產(chǎn)開發(fā)詳細(xì)流程時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。

第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；公開交易；竣工；土地確權(quán)

項(xiàng)目概況：某大型房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年3月底通過公開交易，拍賣競得位于市區(qū)中心的一塊商住用地（國有建設(shè)用地），規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米，含住宅，商業(yè)、小區(qū)配套幼兒園及地下車庫，土地使用權(quán)類型為出讓。由于項(xiàng)目建筑規(guī)模較大，該房地產(chǎn)開發(fā)公司從資金問題、供求關(guān)系、銷售策略、風(fēng)險(xiǎn)平攤、利益最大化、施工可控、提升應(yīng)變機(jī)制、品牌市場延續(xù)性等多方面因素綜合考慮，擬將整個(gè)地塊分成3期項(xiàng)目進(jìn)行綜合開發(fā)，第一期為1區(qū)一至三十八座（均為別墅），第二期為2區(qū)一至十八座（首層為商業(yè)，二層以上為住宅，其中第十五座為小區(qū)配套幼兒園），第三期為3區(qū)一至三十座（首層為商業(yè)，二層以上為住宅）。下面結(jié)合該房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)過程為實(shí)例，具體談?wù)勂湎嚓P(guān)土地登記的詳細(xì)流程。

一、第一次土地確權(quán)

地塊競拍手續(xù)完成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司與國土部門簽訂出讓合同并按標(biāo)準(zhǔn)交納出讓金及其相關(guān)稅費(fèi)，再申請將上述競得的土地按有關(guān)規(guī)定確權(quán)至公司名下，以便開展后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建工作。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法解說》“建設(shè)單位和個(gè)人只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后，方可向有關(guān)部門申請辦理土地權(quán)屬證明。凡是違背這一法律規(guī)定的，依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”的規(guī)定，在辦理拍賣地塊的國有土地使用證前，該公司先向規(guī)劃部門申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。在完善規(guī)劃手續(xù)后，公司備齊建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及土地出讓金、稅費(fèi)支付憑證等所需資料辦理了宗地的國有土地使用證。

二、第二次確權(quán)：部分竣工的土地登記

該房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理完成該地塊的國有土地使用證后，開始如期動工開發(fā)。歷經(jīng)一年多時(shí)間的建設(shè)，第一期的建筑工程（1區(qū)三十八座別墅）按預(yù)定計(jì)劃完工，取得了規(guī)劃等部門的聯(lián)合驗(yàn)收合格證明后，開始向國土部門申請辦理該部分建筑物的竣工土地登記手續(xù)。在提交辦證資料后，經(jīng)國土部門工作人員審核，發(fā)現(xiàn)相關(guān)資料不完善。主要表現(xiàn)為，由于此次屬于部分工程竣工，根據(jù)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行土地市場誠信體系要求，需由國土部門對土地出讓合同各項(xiàng)約定條款全面復(fù)核，對竣工時(shí)限、是否按合同建設(shè)、配套建設(shè)的公建設(shè)施、是否超建筑面積等進(jìn)行復(fù)查，核實(shí)不存在違約開況的，再行出具合同履行情況證明，故國土部門暫未受理工程竣工土地登記申請。為解決分期竣工土地確權(quán)問題，該公司將地塊來源情況、現(xiàn)地塊已竣工部分建筑物情況及履行合同情況等形成書面材料，向國土部門提出辦理已竣工部分建筑物的土地登記手續(xù)的申請。國土部門核實(shí)地塊相關(guān)情況后，依據(jù)規(guī)定，同意由該公司作出 “待日后該地塊全面竣工時(shí)如需補(bǔ)辦出讓手續(xù)，保證按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金及其稅費(fèi)”書面承諾后出具證明。該公司在提供合同履行情況相關(guān)證明，工程驗(yàn)收竣工證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及竣工圖等相關(guān)資料后即申請辦理了該樓盤1區(qū)一至三十八座的國有土地使用證。

三、第三次確權(quán)：整體竣工的土地登記

此后歷經(jīng)約兩年的建設(shè)工期，該房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤（2區(qū)一至十八座、3區(qū)一至三十座）已全部竣工。申請最后一期的竣工土地登記時(shí)，經(jīng)國土部門審核，發(fā)現(xiàn)有如下三個(gè)問題待完善：1.根據(jù)建設(shè)用地出讓合同約定，工程應(yīng)于2012年4月全部竣工，但因受各項(xiàng)客觀因素影響，該項(xiàng)目最終通過規(guī)劃等部門聯(lián)合驗(yàn)收的時(shí)間為2012年9月，相較于合同約定延遲了5個(gè)月方完成竣工手續(xù)。2.項(xiàng)目整體竣工后，整宗地的實(shí)際建筑面積超出原建設(shè)用地出讓合同約定的建筑總面積。原建設(shè)用地出讓合同約定建筑總面積為30萬平方米，經(jīng)房管部門實(shí)地測量后，根據(jù)該部門出具的《房屋測繪報(bào)告書》等資料顯示，該工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，實(shí)際的建筑面積超出原建設(shè)用地出讓合同約定的建筑面積達(dá)3000平方米。3.該房地產(chǎn)項(xiàng)目原合同約定該地塊建設(shè)用途為商業(yè)、住宅及停車位，而工程項(xiàng)目實(shí)際竣工后，部分建筑增加了辦公用途?；诖朔N情況，根據(jù)當(dāng)?shù)卣P(guān)于國有建設(shè)用地土地出讓金及租金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)文件“已出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)增加建筑面積、改變用途、修正使用年限而補(bǔ)交土地出讓金（租金）”及 “以有償使用方式取得的土地使用權(quán)（不含工業(yè)倉儲用地），經(jīng)區(qū)以上人民政府同意，增加的建筑面積可按辦理變更登記時(shí)或竣工驗(yàn)收時(shí)土地市場價(jià)格的100%補(bǔ)交土地出讓金”等規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司通過補(bǔ)辦國有建設(shè)用地出讓手續(xù)，按標(biāo)準(zhǔn)繳納足額的土地出讓金及其契稅，簽訂出讓合同補(bǔ)充協(xié)議，則具備了辦理最后一期建筑物的國有土地使用證的基本條件，在提供其他相關(guān)必備資料后辦理了國有土地使用證。

四、第四次確權(quán)：購買商品房的土地登記

所謂購買商品房的土地登記，是指樓盤房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目完成并辦理竣工后的土地登記手續(xù)后，由房屋購買者向土地登記機(jī)關(guān)申請辦理本人名下的產(chǎn)權(quán)證。購買人提供商品房所有權(quán)初始登記通知書、商品房買賣合同、購房發(fā)票和稅費(fèi)憑證等規(guī)定的資料后可申請辦理其名下的國土證，以保障自身權(quán)益。此項(xiàng)工作可委托房地產(chǎn)公司代為向相關(guān)登記部門申請，也可直接進(jìn)行申請。

五、結(jié)語

依照《中華人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定：依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記確定了土地權(quán)屬關(guān)系，為理清土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，解決土地權(quán)屬糾紛，實(shí)現(xiàn)土地用途管制，規(guī)范和管理房地產(chǎn)市場有著非常重要的作用。故土地登記像一條紅線，貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的始終，從地塊取得時(shí)的土地使用權(quán)登記到此后的種種變更登記，其根本目的均在于保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益。因此，不斷完善土地登記的服務(wù)功能，將有利于促進(jìn)社會的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第六十二號） 2007年10月1日起實(shí)施

[2]《中華人民共和國土地管理法》1999年1月1日起施行

[3]《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號） 1990年5月19日起施行

第2篇

25日起施行的“樓三十條”及其后推出的實(shí)施細(xì)則，通過放寬公積金政策和住房信貸產(chǎn)品，進(jìn)一步加大了對本地居民及非本地戶籍人口的購房信貸支持，極大地滿足了不同人群的購房需求。目前，我市已發(fā)放個(gè)人住房組合貸款801戶、金額3.4億元，發(fā)放公積金異地貸款3479戶、金額12.8億元。

組合貸款

最大限度地滿足繳存職工購房需求

個(gè)人住房組合貸款是指正常繳存住房公積金并符合個(gè)人住房公積金貸款條件的職工購買普通住房時(shí)，公積金貸款不足部分由銀行商業(yè)性個(gè)人貸款補(bǔ)足而形成的一種貸款模式，集公積金貸款利率較低和商業(yè)貸款額度高的特點(diǎn)于一身，既降低了職工購房成本又可滿足購房者的額度需求，對促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、滿足繳存職工住房需求都有很大的促進(jìn)作用。

“想貸款100萬元，可公積金沒有那么高的額度，好在有組合貸款這種方式，解決了我的購房難題?！笔忻窭钕壬罱鼊倓傎I了新房，不僅足額用上了自己的公積金，不夠的部分還以商業(yè)貸款的形式進(jìn)行了補(bǔ)充，對他來說真的是“兩全其美”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我市共審批發(fā)放組合貸款801戶、金額3.4億元。建行陜西分行、中國銀行陜西省分行、工商銀行陜西省分行等12家銀行，均可辦理公積金組合貸款業(yè)務(wù)。

住房公積金提取詳細(xì)流程

住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強(qiáng)制性、互、保障性。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。

按照我國現(xiàn)行公積金查詢管 理制度，除北京、上海、天津、重慶四個(gè)直轄市外，我國各省自治區(qū)的個(gè)人住房公積金由分散于全國各地的地級市住房公積金管理中心管理。因此，各地市民要查詢個(gè)人住房公積金余額，也需要到對應(yīng)的住房公積金管理中心進(jìn)行查詢。為方便市民查詢，目目前除西藏外其它各地(個(gè)別除外)均已實(shí)現(xiàn)公積金網(wǎng)絡(luò)查詢。

一、 職工辦理住房公積金提取的基本條件：

根據(jù)國務(wù)院關(guān)建金管[20xx]5號文件精神、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《吉林市住房公積金支取暫行辦法》文件規(guī)定，正常足額繳存住房公積金的單位，其職工有下列情形之一的，可以申請?zhí)崛÷毠べ~戶的住房公積金：

1. 購買、建造、翻建、大修自住住房的;

2. 離休、退休的;

3. 完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的;

4. 出境定居的(含港、澳、臺);

5. 償還購房貸款本息的;

6. 房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的;

7. 與單位終止勞動關(guān)系，集中封存期滿，并未重新就業(yè)的;

8. 死亡或被宣告死亡的;

9. 調(diào)出本市，并調(diào)入單位未建立住房公積金制度的;

10. 非本市戶口并與單位終止勞動關(guān)系的;

11. 職工重新考學(xué)并與單位終止勞動關(guān)系的。

對于單位欠繳職工住房公積金的，需單位補(bǔ)繳后其職工方可辦理申請?zhí)崛∈掷m(xù)。對于單位已關(guān)、停、破產(chǎn)、撤銷、解散的，且單位無能力補(bǔ)繳所欠職工住房公積金的，需提供已關(guān)、停、破產(chǎn)、撤銷、解散證明，且職工出具放棄權(quán)益書面聲明后，符合提取條件的，經(jīng)住房公積金提取審批委員會審批后方可辦理提取手續(xù)。

二、 職工提取住房公積金需要提供的證明材料：

職工提取住房公積金，除職工需持所在單位審核批準(zhǔn)的《住房公積金提取審批表》外，還應(yīng)按不同提取申請理由，提供以下證明材料：

(一) 辦理提取的身份證明：

1. 以本人名義辦理提取的，需持本人身份證原件、復(fù)印件;

2. 提取配偶住房公積金的，需提供夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件;

3. 委托他(她)人代辦提取的，本人應(yīng)到當(dāng)?shù)毓C部門辦理(委托提取住房公積金)授權(quán)書，受托人應(yīng)提供本人及委托人身份證原件和復(fù)印件、授權(quán)書;

4. 單位代辦職工提取住房公積金的，代辦人員至少二人以上持單位介紹信、代辦人及提取職工身份證原件、復(fù)印件。

(二) 辦理提取必須提供的材料(需提供原件和復(fù)印件)：

1. 購買商品自住住房，需提供商品房買賣合同、吉林省銷售不動產(chǎn)發(fā)票或吉林省地稅資金往來預(yù)收款憑證;

2. 購買房改房，需提供公有住房出售審批表、購房收據(jù);

3. 購買存量(二手)房，需提供過戶后的房屋所有權(quán)證、中華人民共和國契稅完稅證;

4. 購買集資房，需提供集資建房協(xié)議、購房收據(jù);

5. 對拆遷安置實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換交付購房款的，需提權(quán)調(diào)換協(xié)議書(房屋拆遷補(bǔ)償安置補(bǔ)充協(xié)議書)、拆遷交納擴(kuò)大面積資金審批表、稅檢發(fā)票;

6. 建造、翻建自住住房：需提供原房屋所有權(quán)證、經(jīng)市、縣(市)規(guī)劃局審批的個(gè)人建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖、個(gè)人住宅用地許可證

7. 大修自住住房，需提供房地產(chǎn)行政管理部門的危房鑒定書和原房屋產(chǎn)權(quán)證;

8. 離休、退休的，需提供離、退休證或人事部門出具有離、退休審批手續(xù);

9. 完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系的，需提供終止解除勞動關(guān)系證明書、市勞動鑒定委員會《傷殘職工等級評定表》或職工傷殘等級證書;

10. 出境定居的，需提供定居國定居證明或定居國簽發(fā)的護(hù)照和戶口注銷證明;

11. 償還購房貸款本息的，需提供借款合同、還款存折(包括近期還款業(yè)務(wù)流水明細(xì)，兩月未償還貸款的不予以提取);用卡還款的職工到各還款銀行打印“銀行個(gè)人貸款對賬單，加蓋業(yè)務(wù)受理章”;夫妻雙方首次提取不大于貸款額，以后每次提取額不得超過當(dāng)期還款付息額。

12. 房租超出家庭工資收入規(guī)定比例20%以上的，需提供夫妻雙方工資收入證明、房屋租憑證、承租住房房證、承租雙方協(xié)議、房租稅檢收據(jù);(年可提取額=[月支付房租金額-按月職均工資計(jì)算的家庭收入*20%]*12個(gè)月。)

13. 與單位終止勞動關(guān)系，集中封存期滿，并未重新就業(yè)的，需提供集中封存審批表個(gè)人留存聯(lián)、身份證;

14. 死亡或被宣死亡的，死亡職工的法定繼承人、受遺贈人需提供《居民死亡證明書》或派出所的戶口注銷手續(xù)、公安部門或公證部門出具的繼承人或受遺贈人與該職工關(guān)系的合法證明、證件;

15. 調(diào)出本市工作，需提供調(diào)出、調(diào)入單位證明材料(干部、工人調(diào)動審批報(bào)表);提供調(diào)入單位住房公積金管理中心的開戶行、賬號及調(diào)入單位的公積金賬號，辦理賬戶余額轉(zhuǎn)移手續(xù);

16. 非本市戶口并與單位終止勞動關(guān)系的，提供終止勞動關(guān)系證明、身份證、戶口本證明;

17. 職工重新考學(xué)并與單位終止勞動關(guān)系的，需提供入學(xué)通知書、終止勞動關(guān)系證明。

三、 住房公積金提取的時(shí)間限制和提取方式規(guī)定：

1. 購買商品房或經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房、存量(二手)房，需以購房稅檢發(fā)票日期為準(zhǔn)，一年內(nèi)可申請?zhí)崛?購買集資、房改房的，以購房收據(jù)日期為準(zhǔn);購買新房已付首付款，沒有付清全部房款的，提取住房公積金時(shí)，由住房公積金管理中心代為轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶內(nèi);提取額度以稅檢發(fā)票金額為準(zhǔn);

2. 建造、翻建、大修自住住房的，以城建或房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)日期為準(zhǔn)，一年內(nèi)可以申請?zhí)崛?提取額度以稅檢發(fā)票金額為準(zhǔn);

3. 償還購房貸款本息的，辦理提取需滿兩年后可以再次申請?zhí)崛。看翁崛☆~不能超過還貸額;

4. 房租超過家庭工資收入規(guī)定比例的，每年可提取一次。

四、 辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)程序：

1. 申請人到單位或中心大廳3、4號窗口領(lǐng)取《住房公積金提取審批表》，填好后經(jīng)所在單位審核無誤后，加蓋單位財(cái)務(wù)專用章及法人章或預(yù)留印鑒章;

2. 提取人攜帶身份證明等上述材料到3、4號窗口辦理提取審批手續(xù);