時(shí)間：2022-05-02 03:14:36
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摘要:人力資源管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一項(xiàng)十分重要的工作。本文從人力資源管理的內(nèi)涵及其作用出發(fā),結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及在人力資源管理中存在的問題,討論了加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的途徑和策略。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè) 人力資源管理 人才短缺 目標(biāo)責(zé)任制
1 人力資源管理的內(nèi)涵及其作用
“人力資源管理”(hr)的定義為:“運(yùn)用現(xiàn)代化的科學(xué)方法,對與一定物力相結(jié)合的人力進(jìn)行合理的培訓(xùn)、組織和調(diào)配,使人力、物力經(jīng)常保持最佳比例,同時(shí)對人的思想、心理和行為進(jìn)行恰當(dāng)?shù)恼T導(dǎo)、控制和協(xié)調(diào),充分發(fā)揮人的主觀能動性,使人盡其才,事得其人,人事相宜,以實(shí)現(xiàn)組織的目標(biāo)”。人力資源管理的目的和愿景是通過對人力資源的開發(fā)與管理投資于人力,實(shí)現(xiàn)人力資本的升值,進(jìn)而為企業(yè)創(chuàng)造更好的價(jià)值。
人力資源部門的作用主要體現(xiàn)在:1)創(chuàng)造適當(dāng)?shù)慕M織文化氛圍;2)保留組織所需的人才;3)明確員工培訓(xùn)的指導(dǎo)方向和內(nèi)容;4)緩解員工工作壓力,維護(hù)并提高士氣;5)培養(yǎng)員工對組織的認(rèn)同感和獻(xiàn)身精神。
由此可見,人力資源對于企業(yè)來說,具有舉足輕重的作用,具體的房地產(chǎn)行業(yè)也是如此,所以,我們必須認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理存在的問題,來進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的人力資源管理。
2 房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀及其問題
2.1 房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀
研究資料表明,目前,我國大多數(shù)房地產(chǎn)從業(yè)人員受性別、年齡、婚姻狀況、童年生活狀況等因素的影響,其人格特征較為內(nèi)向,個(gè)人主觀意識起決定作用,情緒穩(wěn)定性較差。在具體的企業(yè)行為中,從業(yè)者能夠依據(jù)客觀和理智作出判斷,決策比較果斷,但領(lǐng)導(dǎo)者過于主觀和獨(dú)斷,缺少組織和計(jì)劃,總體上偏向于獨(dú)斷型和安逸型的領(lǐng)導(dǎo)行為。在工作中,從業(yè)者普遍存在業(yè)務(wù)素質(zhì)不高,缺少政策和理論學(xué)習(xí),有一定的盲目性,人與人之間存在戒備心理,缺少民主氣氛和凝聚力,缺乏對人才的培養(yǎng)和選拔。受外界因素的影響,男性的成功比率高于女性;年長者較年輕者決策更為理智和果斷,但缺乏競爭意識;文化程度高的從業(yè)者更利于企業(yè)的決策和發(fā)展。
2.2 存在的問題
(1)企業(yè)機(jī)制中存在問題
企業(yè)的重大決策權(quán)集中在政府行政部門,企業(yè)在機(jī)構(gòu)設(shè)置、干部任免、職工進(jìn)出、工資標(biāo)準(zhǔn)等方面自主權(quán)不夠。更多的人事變動時(shí)因?yàn)槠髽I(yè)制度存在問題。由于制度的原因,員工在工作崗位上找不到自己的位置,找不到努力工作的遠(yuǎn)景目標(biāo)。
(2)人才短缺
對于現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言,核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特質(zhì)是具備綜合型經(jīng)營能力,既要具有一定的工程建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)知識和項(xiàng)目統(tǒng)籌管理能力,又要具有開闊的思維視野和經(jīng)營決斷、市場把握、社會關(guān)系協(xié)調(diào)、資金運(yùn)作等綜合能力,而這些能力都需要較長時(shí)間的錘煉才能培養(yǎng)起來。因此,很多企業(yè)都不惜重金四處獵取這類人才。同時(shí),隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分工的日趨專業(yè)化,企業(yè)對細(xì)分的“專業(yè)化經(jīng)營人才”的需求也顯著增大。包括項(xiàng)目經(jīng)營人才、物業(yè)經(jīng)營人才、金融投資運(yùn)作人才、跨區(qū)域經(jīng)營人才、國際化地產(chǎn)經(jīng)營人才等。
(3)人才匱乏制約組織管理模式建設(shè)
中國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)仍處于項(xiàng)目運(yùn)作階段,人員規(guī)模小,公司的組織模式基本圍繞項(xiàng)目展開,組織機(jī)構(gòu)靈活,組織管理相對簡單。而較大的房地產(chǎn)企業(yè),則是從區(qū)域公司或項(xiàng)目公司擴(kuò)張發(fā)展而來。隨著規(guī)模的擴(kuò)大,組織管理與運(yùn)營模式越來越復(fù)雜,組織管理能力成為大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要瓶頸。同時(shí),囿于關(guān)鍵人才的缺乏,科學(xué)理想的組織架構(gòu)很難真正有效運(yùn)行。因此,大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的組織模式普遍處于探索實(shí)踐中。
3 強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的對策
針對以上提到的房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的現(xiàn)狀以及存在的問題,提出了以下強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)人力資源管理的對策:
3.1 堅(jiān)持企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要高度重視的原則
企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)要把人才問題當(dāng)成一種戰(zhàn)略來考慮,授權(quán)人力資源管理部門成立由高層管理人員、資深技術(shù)專家、企業(yè)優(yōu)秀骨干和技術(shù)人員代表組成的專門評選機(jī)構(gòu),根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要,制定出嚴(yán)格的評選標(biāo)準(zhǔn)和要求,由人力資源部門負(fù)責(zé)。把權(quán)力交給人力資源部門的相關(guān)人員,使其感受到自己的重要性,從而提高自己的工作熱情,將給企業(yè)帶來更大的匯報(bào)。
3.2 提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源的整體素質(zhì),特別要加強(qiáng)管理人員隊(duì)伍的建設(shè)
培養(yǎng)選拔優(yōu)秀的房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人才是提高整個(gè)企業(yè)管理水平的有效措施和必要途徑。應(yīng)通過對現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng),使一般的企業(yè)經(jīng)營者上升為知識型領(lǐng)導(dǎo)。也可以招聘引進(jìn)知識型領(lǐng)導(dǎo),為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境,以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干。同時(shí),注意對決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制,規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤指標(biāo),適度激勵(lì),獎懲分明。這樣做既增加了他們的壓力,也增強(qiáng)了他們的活力。使他們在實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要,增加了滿意程度。
3.3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制
規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤指標(biāo),完成指標(biāo),有獎;反之,則罰。這樣做既增加了他們的壓力,也增強(qiáng)了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動力,可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們在實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要,增加了滿意程度。
3.4 采用“適才原則”
把適當(dāng)?shù)娜税才旁谶m當(dāng)?shù)奈恢蒙鲜怯萌说淖罡邷?zhǔn)則。正如管理理論不論先進(jìn)只論適用一樣,適才比優(yōu)秀的人才更重要。把一個(gè)能力不足的人安排在一個(gè)他不能勝任的職位上,那是強(qiáng)人所難,被用人也不必受寵若驚,這決不是件好事,經(jīng)受了不適應(yīng)的折磨,才知道那滋味的確不好受。而把一個(gè)能力非凡之士安排在一個(gè)平凡的職位上,那是對人力資源的浪費(fèi),沒有哪個(gè)公司可以經(jīng)得起這種浪費(fèi),杰出人才最終也只會棄你而去。
3.5 注重科學(xué)有效的培訓(xùn),開發(fā)人力資源
當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)的新技術(shù)、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現(xiàn)有人才的素質(zhì),特別是要重點(diǎn)培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)人才與中高級管理人才,并通過多種途徑和手段,對新員工、工程技術(shù)類人員、管理類人員、主要客戶進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)課程設(shè)計(jì),分層次地對專業(yè)知識、技能、企業(yè)制度文化等內(nèi)容進(jìn)行深度培訓(xùn)。要依據(jù)組織的戰(zhàn)略,在與員工全面溝通的基礎(chǔ)上,為員工設(shè)計(jì)富有彈性的職業(yè)生涯,同時(shí)結(jié)合企業(yè)的發(fā)展需要和員工工作內(nèi)容、職業(yè)生涯,為其設(shè)計(jì)培訓(xùn)和開發(fā)的系統(tǒng)計(jì)劃,提供員工開發(fā)技能和自我管理的機(jī)會。
3.6 加大人才培養(yǎng)力度,致力于創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織
內(nèi)部培養(yǎng)人才,有利于企業(yè)文化的傳承,有利于組織的穩(wěn)定發(fā)展,有利于打造配合默契的管理團(tuán)隊(duì)。因此,一些地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)構(gòu)建了系統(tǒng)的人才培養(yǎng)體系,針對不同類別和層次的人員,采取不同的培養(yǎng)方式,營造學(xué)習(xí)氛圍,致力于創(chuàng)造學(xué)習(xí)型企業(yè),孕育企業(yè)核心能力。
4 總結(jié)
隨著行業(yè)競爭的加劇和企業(yè)的加速擴(kuò)張,房地產(chǎn)企業(yè)的高管激勵(lì)與約束、規(guī)?；l(fā)展遭遇的人才瓶頸、國企改制中人力資源管理的和諧轉(zhuǎn)型等成為行業(yè)人力資源管理的焦點(diǎn)問題。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要想在復(fù)雜環(huán)境中駕馭自己的市場經(jīng)營活動,求得經(jīng)濟(jì)效益的提高,必須在企業(yè)人力資源管理工作上下功夫,只有這樣,房地產(chǎn)行業(yè)才能保持持久的發(fā)展。
我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程短，企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力弱，呈現(xiàn)出極其不成熟的局面（姚玲珍，2008）。為了解房地產(chǎn)行業(yè)的競爭態(tài)勢，很多學(xué)者基于整個(gè)行業(yè)或個(gè)別企業(yè)進(jìn)行研究。但是整體分析過于宏觀，而個(gè)體分析工作量大并且沒有整體性。隨著研究的不斷深入，學(xué)者們發(fā)現(xiàn)競爭分析中，還存在著一個(gè)中間層次，即戰(zhàn)略群組。
戰(zhàn)略群組是指一個(gè)行業(yè)內(nèi)執(zhí)行相同或類似競爭戰(zhàn)略并因此具有類似戰(zhàn)略特征的一組企業(yè)，是邁克爾·亨特在1972年用于描述美國家用電器行業(yè)的績效差異時(shí)提出的（楊鑫、金占明，2011）?，F(xiàn)在很多學(xué)者也都傾向于使用戰(zhàn)略群組分析方法，從而能更準(zhǔn)確地識別行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)的實(shí)質(zhì)（魏成玲，2009）。戰(zhàn)略群組的研究已經(jīng)覆蓋了it、航空、家電、醫(yī)藥等多個(gè)行業(yè)。因此，為更深入地了解房地產(chǎn)行業(yè)的競爭格局，本研究基于戰(zhàn)略群組理論，以深滬a股上市房地產(chǎn)企業(yè)為例，并利用戰(zhàn)略群組圖來進(jìn)行研究。
戰(zhàn)略群組圖
戰(zhàn)略群組圖，是邁克爾·波特提出的一種競爭分析工具，其作用在于明確企業(yè)在群組內(nèi)外的市場地位，認(rèn)清各群組所建立的移動壁壘。具體操作是：選取兩個(gè)或兩個(gè)以上的關(guān)鍵戰(zhàn)略變量，通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，將實(shí)施相似戰(zhàn)略的公司聚類到同一個(gè)群組內(nèi)，并表現(xiàn)于二維坐標(biāo)平面上（張璐陽，2009）。
選擇不同的戰(zhàn)略變量，將產(chǎn)生不同的戰(zhàn)略群組的劃分（羅輝道、項(xiàng)保華，2005）。戰(zhàn)略群組理論認(rèn)為，應(yīng)依據(jù)行業(yè)的特點(diǎn)及研究目的來選擇。因此，本研究選取企業(yè)規(guī)模、房地產(chǎn)業(yè)集中度和經(jīng)營地理分布三個(gè)變量，分別由總資產(chǎn)、赫芬達(dá)爾指數(shù)（hhi指數(shù)）和子公司所占省份個(gè)數(shù)來衡量。
為簡化研究的復(fù)雜性和保證研究的準(zhǔn)確性，本研究只針對a股市場，并剔除房產(chǎn)業(yè)的主營業(yè)務(wù)占比小于50%的企業(yè)，最終確定樣本為101家深滬a股上市房地產(chǎn)企業(yè)（孫先定、楊錫懷，2002），并查閱其2011年財(cái)務(wù)報(bào)表，獲得相關(guān)數(shù)據(jù)后，用excel繪制氣泡圖，見圖1（氣泡的大小代表總資產(chǎn)的相對大小）。預(yù)計(jì)可分為4個(gè)戰(zhàn)略群組，分別為多區(qū)域經(jīng)營集中度高群組、少區(qū)域經(jīng)營集中度高群組、多區(qū)域經(jīng)營多元化程度高群組、少區(qū)域經(jīng)營多元化程度高群組。
圖2即為本研究的戰(zhàn)略群組圖，預(yù)計(jì)的4個(gè)群組確實(shí)存在，但由于萬科a和保利地產(chǎn)的行業(yè)龍頭地位，要分出第五個(gè)群組——全國性經(jīng)營集中度高群組。
（一）戰(zhàn)略群組a
群組a僅有萬科a和保利地產(chǎn)2家龍頭企業(yè)，都是全國范圍內(nèi)經(jīng)營，且專注房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)模大，資金雄厚，品牌知名度高。使用swot分析法分析群組a，如表1所示。
（二）戰(zhàn)略群組b
群組b為僅次于龍頭企業(yè)的20家全國重點(diǎn)城市經(jīng)營且專注房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模較大的企業(yè)，如金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)等。使用swot分析法分析群組b，如表2所示。
（三）戰(zhàn)略群組c
群組c為50家單一區(qū)域經(jīng)營且專注房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模較小的企業(yè)。代表性企業(yè)有濱江集團(tuán)、金融街等。使用swot分析法分析群組c，如表3所示。
（四）戰(zhàn)略群組d
群組d由9家企業(yè)組成，規(guī)模有大有小，全國多區(qū)域多元化經(jīng)營，房產(chǎn)業(yè)占比不大。代表企業(yè)有新湖中寶、華僑城a等。使用swot分析法分析群組d，如表4所示。
（五）戰(zhàn)略群組e
群組e由20家落后企業(yè)組成，規(guī)模小，單一區(qū)域多元化經(jīng)營，房產(chǎn)業(yè)占比不大。代表企業(yè)有張江高科、華夏幸福等。使用swot分析法分析群組e，如表5所示。
戰(zhàn)略群組組內(nèi)競爭分析
處于同一群組內(nèi)的企業(yè)由于具有相似的戰(zhàn)略特征，其商品便互相成為了最直接的替代品。因此，企業(yè)最直接的競爭對手便是位于同一群組內(nèi)的企業(yè)。據(jù)此，本研究進(jìn)行戰(zhàn)略群組組內(nèi)的競爭分析，如表6所示。
戰(zhàn)略群組組間競爭分析
由于房地產(chǎn)商品位置的固定性，房地產(chǎn)行業(yè)中不同供需市場的商品是很難成為替代品的。因此，只有在特定的區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)才存在競爭。據(jù)此，本研究進(jìn)行戰(zhàn)略群組組間的競爭分析，見表7。
戰(zhàn)略群組間移動壁壘分析
戰(zhàn)略群組間的移動壁壘是企業(yè)在群組間移動所面臨的壁壘障礙，是由于不同企業(yè)執(zhí)行不同戰(zhàn)略后的結(jié)果。分析群組間的移動壁壘，有助于企業(yè)了解所處群組的市場份額的穩(wěn)定性及所面臨的潛在競爭者。
為便于分析，我們提出3個(gè)假設(shè)：一是所有企業(yè)的管理者均會追求更高的利潤和更大的市場份額；二是企業(yè)只能移動至其鄰近的群組中而不能跨越鄰近群組移動到其他群組里；三是企業(yè)逆向移動到相鄰群組內(nèi)是不存在壁壘的（陳武進(jìn)，2006）。通過前文的分析，我們得出5種正向移動方式，如圖3所示。
①項(xiàng)移動。由于群組d的多元化經(jīng)營導(dǎo)致其進(jìn)入壁壘較低，該項(xiàng)移動可能性很大。群組e的企業(yè)可通過擴(kuò)大規(guī)?？鐓^(qū)域經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)移動。而群組d面臨來自群組e的潛在競爭者。
②項(xiàng)移動。由于群組c集中于房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入壁壘很高，故該項(xiàng)移動的可能性不大。但也不排除群組e中的具有較強(qiáng)實(shí)力的、與競爭者處在同一區(qū)域的企業(yè)通過去除其他業(yè)務(wù)而專注房地產(chǎn)業(yè)來打破這個(gè)壁壘。
③項(xiàng)移動。群組b集中于房地產(chǎn)業(yè)，該項(xiàng)移動的可能性也不大。但也不排除群組c中的具有較強(qiáng)實(shí)力的企業(yè)通過擴(kuò)大規(guī)?？鐓^(qū)域經(jīng)營來打破這個(gè)壁壘。
④項(xiàng)移動。同②項(xiàng)移動。
⑤項(xiàng)移動。群組a因規(guī)模大，資金雄厚，存在著很高的進(jìn)入壁壘。故該項(xiàng)移動的可能性幾乎為零。
結(jié)論
本研究能得出以下結(jié)論：戰(zhàn)略群組是一種有效的研究單元；房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)確實(shí)存在著戰(zhàn)略群組；房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力參差不齊，小企業(yè)居多，缺乏高知名度的龍頭企業(yè)，區(qū)域性企業(yè)競爭激烈。
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨機(jī)會與挑戰(zhàn)。因此本研究有以下建議：確立規(guī)?；陌l(fā)展方向，建立品牌優(yōu)勢；建立企業(yè)的核心競爭力；引進(jìn)先進(jìn)管理理念與方法；注重企業(yè)文化。
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。2006年11月財(cái)政部的一份會計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào),通報(bào)了39家房地產(chǎn)企業(yè)存在會計(jì)失真問題。面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息嚴(yán)重失真的事實(shí),研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量給我們提供了現(xiàn)實(shí)的土壤和機(jī)會,這不僅是會計(jì)實(shí)踐研究的問題,也是會計(jì)理論研究一個(gè)亟待解決的重大課題。
1 房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量問題
(1)房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員自身素質(zhì)較低。會計(jì)活動的主體是會計(jì)人員,它貫穿于會計(jì)的確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告和披露等全過程。嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)制度進(jìn)行會計(jì)核算,敢于堅(jiān)持原則,是財(cái)會人員最起碼的職業(yè)素質(zhì)與道德規(guī)范要求。但由于現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)人員大多是聘用來的,不聽從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)安排就有可能隨時(shí)被解雇,不得不按領(lǐng)導(dǎo)意圖行事。另外,房地產(chǎn)企業(yè)普遍對會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視,有的企業(yè)任人唯親,聘用沒有受過正規(guī)訓(xùn)練的專業(yè)知識人員,會計(jì)人員的學(xué)歷層次高低不等。這些素質(zhì)不高的會計(jì)人員即便遵守了會計(jì)法規(guī),但由于受到自身素質(zhì)的影響或迎合上級的需要,也可能使計(jì)量的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不相符,使得會計(jì)信息失真。
(2)企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差。房地產(chǎn)開發(fā)從選址立項(xiàng)直至銷售移交的過程生產(chǎn)周期較長,確認(rèn)收入的時(shí)間短則一年,長則幾年,企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi),由于一些項(xiàng)目并未完工,即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入。而又因?yàn)樵陧?xiàng)目建設(shè)期內(nèi),存在大量的資金投入,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益。這樣看來,如果用一般公司的業(yè)績評價(jià)來反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況,是缺乏全面、正確、客觀性的。因而會計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)用造成了困難,利潤在不同時(shí)期會出現(xiàn)波動較大的現(xiàn)象。
(3)風(fēng)險(xiǎn)披露不足。為規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司公開發(fā)行股票的信息披露行為,保護(hù)投資者的合法權(quán)益,2001年2月中國證監(jiān)會頒布了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則(第11號)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》,其中該規(guī)定的第五條規(guī)定“發(fā)行人在預(yù)收款項(xiàng)目注釋中,除按賬齡列示余額外,對預(yù)售房產(chǎn)收款,應(yīng)按下列格式分項(xiàng)目披露”,其目的就是要督促房地產(chǎn)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但是從這幾年來看,不同的房地產(chǎn)企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)與會計(jì)核算方法,致使執(zhí)行情況并不太理想。由于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨著各種各樣的高風(fēng)險(xiǎn),證監(jiān)會在《公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則(第11號)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》中第八條還規(guī)定了“發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的,應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額,并說明風(fēng)險(xiǎn)程度”,其目的就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須披露有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。但從我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露的實(shí)際情況來看,對質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金信息風(fēng)險(xiǎn)披露的不足,不僅不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理,也不利于其外部財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告使用者的相關(guān)決策。
2 提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量的對策
(1)提高會計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)。會計(jì)職業(yè)判斷的基本要求是對會計(jì)要素的準(zhǔn)確掌握以及相關(guān)的確認(rèn)、計(jì)量要求,房地產(chǎn)會計(jì)人員作為會計(jì)信息的直接生產(chǎn)者,對會計(jì)信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對當(dāng)前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項(xiàng),確認(rèn)和計(jì)量對房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)人員提出了更高的要求,這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。在執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則時(shí),根據(jù)財(cái)政部頒布的《會計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》,房地產(chǎn)企業(yè)每年可擬出學(xué)習(xí)計(jì)劃,組織并實(shí)施學(xué)習(xí)計(jì)劃,大力支持每一位會計(jì)人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試,提高其專業(yè)素質(zhì),做到持證上崗。同時(shí),讓會計(jì)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)馬列主義的道德思想,牢固樹立共產(chǎn)主義信念及全心全意為人民服務(wù)的思想,使其敢于抑制歪風(fēng)邪氣,同違法亂紀(jì)的行為作斗爭,保證會計(jì)信息真實(shí)公允地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
(2)完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)規(guī)范體系。我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性,其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計(jì)事項(xiàng)由國家統(tǒng)一制定,一些會計(jì)分支尚未納入會計(jì)規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,會計(jì)學(xué)術(shù)界和政府財(cái)政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計(jì)分支,如質(zhì)量成本會計(jì)、人力資源會計(jì)、金融工具會計(jì)、物價(jià)變動會計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計(jì)制度加以規(guī)范,使該行業(yè)的會計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此筆者認(rèn)為,可建立房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。例如,2005年1月香港會計(jì)師公會推出第24號——房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)以《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》四個(gè)原則為原則,項(xiàng)目主體完工并且買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引明確了收入確認(rèn)的辦法,統(tǒng)一了房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認(rèn)原則。
(3)擴(kuò)大信息披露內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外,還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會計(jì)信息,提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度,為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,幫助他們更準(zhǔn)確、更全面地對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績作出評價(jià),額外提供具有可比性的資料,也是治理信息失真的重要舉措。
(4)完善企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算。我國在《會計(jì)法》等法律法規(guī)中已明確規(guī)定了內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督制度,企業(yè)內(nèi)部會計(jì)核算制度是會計(jì)信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會計(jì)規(guī)范,缺乏健全、完善的內(nèi)部會計(jì)核算制度,對內(nèi)部會計(jì)核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會計(jì)制度時(shí),還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點(diǎn)制定內(nèi)部會計(jì)核算制度,包括成本核算制度與辦法、會計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等,以使企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)制度具有完整性和系統(tǒng)性。
隨著我國入世以及市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)越來越充滿了信息的不對稱和不確定性。因而創(chuàng)建良好的房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息環(huán)境,綜合治理房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量,將對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)的規(guī)范化和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的理論和實(shí)踐意義。
2006年我國頒布新會計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)行業(yè)開始采用公允價(jià)值計(jì)量模式。但發(fā)展至今，行業(yè)會計(jì)信息失真問題始終存在。因此，加大力度治理會計(jì)信息失真成為當(dāng)前一項(xiàng)必要和緊迫的任務(wù)。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真治理的緊迫性
會計(jì)信息失真不僅不能真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營情況，還會影響到市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。使政府部門的決策缺乏真實(shí)信息的支持。我國房地產(chǎn)行業(yè)從興起至今，發(fā)展的歷史還比較短暫，會計(jì)信息失真的問題始終存在，這對行業(yè)長期的健康發(fā)展是不利的。雖然投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布對行業(yè)會計(jì)信息工作提出了新的要求。但會計(jì)信息失真的問題也呈現(xiàn)動態(tài)的變化，從而增加了治理的難度。例如，按照新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債在各個(gè)時(shí)期處于一種動態(tài)變化，企業(yè)不能隨意調(diào)整利潤的分布。這在一定程度上的確抑制了傳統(tǒng)的盈余管理行為，但是企業(yè)可以通過調(diào)整資產(chǎn)的性質(zhì)，來達(dá)到盈余管理的目的。這說明隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域會計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展，企業(yè)會計(jì)操縱行為呈現(xiàn)出更加隱蔽的特點(diǎn)，會計(jì)信息失真治理工作艱巨而緊迫。
二、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因
我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真既有外部原因的影響，也與房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理有著緊密的關(guān)聯(lián)。
第一，外部環(huán)境原因。由于我國房地產(chǎn)業(yè)的歷史短暫，新會計(jì)準(zhǔn)則的頒布僅僅是促進(jìn)行業(yè)會計(jì)工作健康發(fā)展的新起點(diǎn)，企業(yè)外部環(huán)境中在政策、制度、法律上的不健全等客觀因素仍然存在，這也是導(dǎo)致行業(yè)會計(jì)信息失真的重要原因。
一方面，新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定存在模糊。新會計(jì)準(zhǔn)則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)采用行業(yè)所公允的市場價(jià)格作為資產(chǎn)價(jià)值評估的依據(jù)。這在本質(zhì)上屬于一種量化的需求。但是新準(zhǔn)則中并未具體規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)如伺確立公允標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)房地產(chǎn)市場也存在一定的差異，更需要系統(tǒng)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)作為會計(jì)信息計(jì)量的依據(jù)。所以會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的模糊相當(dāng)于為會計(jì)信息失真創(chuàng)造了可操縱的空間。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)制度和法律建設(shè)還不夠健全，現(xiàn)有的審計(jì)制度也存在漏洞。《會計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，審計(jì)范圍局限，這些都給會計(jì)信息失真帶來可乘之機(jī)。
第二，企業(yè)內(nèi)部原因。在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)對利益的追逐、內(nèi)部的管理制度、會計(jì)人員素質(zhì)等都會影響到會計(jì)信息的真實(shí)性。首先，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)避稅、上市、增發(fā)等目的，或是追求高額的利潤，會采取會計(jì)信息操縱的手段。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，管理弱化，致使會計(jì)信息監(jiān)督被忽視。最后，在會計(jì)工作人員方面，或是會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，導(dǎo)致會計(jì)信息評估不準(zhǔn)確，或是企業(yè)會計(jì)人員在工作中會受到?jīng)Q策層的制約。需要按決策者的意志行事。
三、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真問題的治理方法
會計(jì)信息失真不僅會給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，也會給國家?guī)斫?jīng)濟(jì)損失。因此，在外部環(huán)境建設(shè)方面，政府應(yīng)完善現(xiàn)有的會計(jì)準(zhǔn)則，并制定更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫纫?guī)范，同時(shí)引導(dǎo)企業(yè)積極開展內(nèi)部管理改革，營造嶄新的會計(jì)風(fēng)貌。
(一)外部環(huán)境建設(shè)
我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的治理首先應(yīng)從外部環(huán)境建設(shè)人手，為行業(yè)會計(jì)工作營造一個(gè)嚴(yán)肅、健康、有序的氛圍。
第一，完善會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺應(yīng)用是一個(gè)良好的開端，相關(guān)部門應(yīng)以此為基礎(chǔ)，緊跟國際會計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)展。借鑒其中的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善行業(yè)公允價(jià)值核定的參考標(biāo)準(zhǔn)或是參考方向。明晰房地產(chǎn)公允價(jià)值的評估依據(jù)。政府應(yīng)結(jié)合新會計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用，指定我國各地區(qū)房地產(chǎn)公允價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)出臺的部門，從根本上解決公允價(jià)值計(jì)量缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)和公估機(jī)構(gòu)的問題。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施資產(chǎn)計(jì)價(jià)時(shí)必須依照有關(guān)部門的規(guī)定，將資產(chǎn)價(jià)值評估確定在合理的范圍內(nèi)，防止借公允名義隨意波動資產(chǎn)價(jià)值。
第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)制度建設(shè)。相關(guān)政府部門應(yīng)從制度上規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會計(jì)核算，使企業(yè)在國家的統(tǒng)一指導(dǎo)下加強(qiáng)會計(jì)核算的系統(tǒng)性。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)信息失真與現(xiàn)行的會計(jì)信息披露制度有著緊密的關(guān)聯(lián)，企業(yè)往往會從現(xiàn)行制度中尋找漏洞，所以信息披露制度也應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整。例如，拓展企業(yè)信息披露的時(shí)間范圍。使審計(jì)人員能夠從更長的時(shí)間范圍內(nèi)考察企業(yè)是否存在隱性的盈余管理行為。
第三，完善法律法規(guī)建設(shè)。相關(guān)政府部門應(yīng)從法律約束的角度，明確房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的法律責(zé)任。特別是要增加違法行為應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任認(rèn)定，以提高房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息失真的機(jī)會成本。降低違規(guī)操作的概率。
(二)企業(yè)內(nèi)部改革
在宏觀層面的政策、制度、法律不斷健全的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要按照國家的要求，及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)行業(yè)自律，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度開展會計(jì)工作。首先，企業(yè)應(yīng)改善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立財(cái)務(wù)監(jiān)督部門專門負(fù)責(zé)對日常會計(jì)工作的把關(guān)，時(shí)刻監(jiān)督會計(jì)信息記錄、會計(jì)核算和信息披露。其次，企業(yè)應(yīng)改進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)。針對會計(jì)信息容易失真的環(huán)節(jié)實(shí)施改革，杜絕風(fēng)險(xiǎn)漏洞。抑制會計(jì)信息失真的根源。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聘請高素質(zhì)的財(cái)務(wù)會計(jì)人員從事工作，會計(jì)從業(yè)人員不僅要具備專業(yè)資質(zhì)認(rèn)證。持證上崗，更重要的是具備良好的職業(yè)操守，能夠抵制房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)工作的歪風(fēng)邪氣。
投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的頒布應(yīng)用是促進(jìn)行業(yè)會計(jì)工作良性循環(huán)發(fā)展的需要，企業(yè)應(yīng)在政府的改革推動下，以高度的責(zé)任感和使命感改進(jìn)現(xiàn)有的會計(jì)工作，實(shí)現(xiàn)行業(yè)整體的規(guī)范發(fā)展。
摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。如果房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 會計(jì)信息 失真
一、影響房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的成因
會計(jì)信息失真就是指會計(jì)信息對它的使用者而言失去了真實(shí)客觀性，它可以分為主觀會計(jì)信息失真和客觀會計(jì)信息失真。客觀會計(jì)信息失真是指由物價(jià)指數(shù)變動、幣值變動，會計(jì)原則之間不協(xié)調(diào)導(dǎo)致主觀方法介入等客觀因素導(dǎo)致的會計(jì)失真。一般說來，會計(jì)人員無意識的失誤也被稱為客觀的會計(jì)信息失真，它是無法避免的。主觀會計(jì)信息失真是相關(guān)人員由于利益驅(qū)使而人為制造的會計(jì)信息失真。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計(jì)法規(guī)制度和會計(jì)法規(guī)尚不完善
我國的會計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對會計(jì)人員的獎勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會計(jì)法》要求時(shí)，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會計(jì)信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)工作的社會監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?，或者是一些注冊會?jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會計(jì)活動的主體是會計(jì)人員。會計(jì)信息要經(jīng)過會計(jì)人員對相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對經(jīng)濟(jì)活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計(jì)核算的難度，這也影響了會計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計(jì)人員即使遵守了會計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會計(jì)信息不實(shí)。有些會計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會計(jì)法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會計(jì)信息失真。
二、對房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的治理辦法分析
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會計(jì)法律體系
會計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實(shí)施會計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會計(jì)法》為核心的整個(gè)會計(jì)法律體系。修訂后的《會計(jì)法》明確了會計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會計(jì)提供虛假會計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會計(jì)信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對內(nèi)部的控制，為真實(shí)會計(jì)信息的提供打下良好的會計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機(jī)制，提高會計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊會計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對注冊會計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊會計(jì)師審查鑒定會計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對所屬的會計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會計(jì)人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計(jì)隊(duì)伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對會計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會計(jì)人員都牢牢樹立起會計(jì)行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動起來，將其會計(jì)職能充分發(fā)揮。人們已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時(shí)間，只有在國家、社會和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計(jì)信息失真的問題。
如果房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。然而，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)暴露出了不少問題，特別是會計(jì)信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。
（一）會計(jì)法規(guī)制度和會計(jì)法規(guī)尚不完善
我國的會計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對會計(jì)人員的獎勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會計(jì)法》要求時(shí)，國家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會計(jì)信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)工作的社會監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?，或者是一些注冊會?jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員自身素質(zhì)較低
總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會計(jì)活動的主體是會計(jì)人員。會計(jì)信息要經(jīng)過會計(jì)人員對相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對經(jīng)濟(jì)活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計(jì)核算的難度，這也影響了會計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計(jì)人員即使遵守了會計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會計(jì)信息不實(shí)。有些會計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會計(jì)法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會計(jì)信息失真。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真的治理對策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會計(jì)法律體系
會計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國家要進(jìn)一步制定實(shí)施會計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會計(jì)法》為核心的整個(gè)會計(jì)法律體系。修訂后的《會計(jì)法》明確了會計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會計(jì)提供虛假會計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會計(jì)信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對內(nèi)部的控制，為真實(shí)會計(jì)信息的提供打下良好的會計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會監(jiān)督機(jī)制，提高會計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊會計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對注冊會計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊會計(jì)師審查鑒定會計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊會計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對所屬的會計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會計(jì)人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會計(jì)隊(duì)伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對會計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會計(jì)人員都牢牢樹立起會計(jì)行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對會計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當(dāng)提高會計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動起來，將其會計(jì)職能充分發(fā)揮。
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識到房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長的時(shí)間，只有在國家、社會和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會計(jì)信息失真的問題。
一、分析房地產(chǎn)行業(yè)周期的必要性
在經(jīng)濟(jì)社會里，周期性的經(jīng)濟(jì)波動現(xiàn)象勢必會直接影響到各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。會使其出現(xiàn)同樣的周期性波動現(xiàn)象。其中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長和國民經(jīng)濟(jì)的增長一樣，是呈現(xiàn)波浪方式來前進(jìn)的，這種在波動中隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和收縮交替反復(fù)運(yùn)動的過程，就被稱為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期。
中國自從在1995年對城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)就逐漸走向市場化，成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行周期性的分析研究，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。研究周期波動規(guī)律既可以為宏觀調(diào)控提供參考性依據(jù)，使政府能采取必要的干預(yù)措施。又能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。除此之外，也有利于國家制定更準(zhǔn)確完善的房地產(chǎn)相關(guān)政策，以使能選擇合適的投資時(shí)機(jī)。避免遭受因周期波動而造成的損失。
總的來說，研究房地產(chǎn)周期能更有效地進(jìn)行調(diào)控，延長上升期。縮短下降期。
二、我國房地產(chǎn)周期的波動原因
在研究房地產(chǎn)周期的波動時(shí)，必須注意到一點(diǎn)，就是目前我國的房地產(chǎn)行業(yè)既處于產(chǎn)業(yè)恢復(fù)期，又處于宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長期，需求極其旺盛。由此可見，除了受市場本身的供求關(guān)系變化的影響之外。房地產(chǎn)業(yè)投資過快擴(kuò)張，引起宏觀經(jīng)濟(jì)失調(diào)，使得政府采取宏觀調(diào)控措施等等因素，都同樣對房地產(chǎn)周期波動有所影響。
如圖1所示，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期一般認(rèn)為是5年。自上個(gè)世紀(jì)90年代房改以來總共出現(xiàn)了四個(gè)明顯的波峰，分別是1993年、1998年、2003年以及2008年，恰好是5年為一個(gè)周期。我們仔細(xì)研究就不難發(fā)現(xiàn)到，1993年、2003年房地產(chǎn)業(yè)從波峰下滑，均是由于房地產(chǎn)投資擴(kuò)張過快，超越了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平而使得國家對其進(jìn)行宏觀調(diào)控的結(jié)果，與供大于求的市場效應(yīng)無關(guān)。另外，1998年的下滑則是因?yàn)閬喼藿鹑陲L(fēng)暴的波及，使得投資和需求都下降。現(xiàn)在許多城市里的“爛尾樓”，大部分都是那個(gè)時(shí)期所遺留下來的，直到現(xiàn)在仍然有待解決。至于2008年的下滑，表面看來似乎是受世界金融危機(jī)的影響，但實(shí)際上卻是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過熱和宏觀調(diào)控的結(jié)果。
自進(jìn)入21世紀(jì)以來，從2000到2008年這九年間，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資平均增長率達(dá)到24.1％，而同一階段內(nèi)的gdp平均增長率為9.6％，比之高出了足有14.5個(gè)百分點(diǎn)，并且比全社會的固定資產(chǎn)平均投資的增速21.1％高出了3個(gè)百分點(diǎn)。在全社會固定資產(chǎn)投資的比率當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直穩(wěn)定在17個(gè)百分點(diǎn)左右。
下面我們以2008年的樓價(jià)波動來舉例：
在2008年1月23日，備受矚目的上海市楊浦區(qū)新江灣城f地塊公開出讓，以底價(jià)67.5億元、折合樓板價(jià)僅為7502元／平方米成交。這一成交數(shù)據(jù)可謂震驚國內(nèi)，僅僅就在一個(gè)月前，媒體還預(yù)測此地塊成交價(jià)約在180億元左右，如今地價(jià)卻已從2萬多元，平方米驟降到7502元／平方米，下跌的幅度確實(shí)很大。
然而實(shí)際上從2007年9月份開始，我國房地產(chǎn)市場交易量就在迅速下降，住房投資變現(xiàn)難的弱點(diǎn)逐漸浮現(xiàn)。由于房價(jià)持續(xù)快速的上漲勢必?fù)p害民生、累積房地產(chǎn)泡沫，政府從民生和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的角度考慮。只能加大抑制炒房行為的力度。以出臺嚴(yán)厲的調(diào)整政策或是促使銀行提高貸款利率和首付，以及加大對社會保障性住房的投資力度等方法，來對地價(jià)、樓價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
三、房地產(chǎn)行業(yè)周期研究狀況的分析
1.外部宏觀政策分析
首先我們應(yīng)該要意識到，宏觀政策本身就存在著周期，那么房地產(chǎn)政策受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。同樣也會出現(xiàn)周期性波動，并且房地產(chǎn)政策的波動會直接導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的周期波動?；谥袊膰?，政府不單只是經(jīng)濟(jì)體制改革的推動者和經(jīng)濟(jì)制度變遷的供給者，更是產(chǎn)業(yè)政策的制定者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者。政府行為將成為影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要因素。結(jié)合中國現(xiàn)行的制度和經(jīng)濟(jì)情況，這種因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)調(diào)控不當(dāng)、宏觀管理失誤而對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的沖擊就會特別明顯，它會加劇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動趨勢與波動振幅。
我們以深圳的情況來舉例，2007年樓價(jià)迅速攀高，僅僅深圳一市的房價(jià)，在短短半年內(nèi)的漲幅就超過了50％，其中還有大部分屬于投機(jī)性購房。因此國家在2008年不斷出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策。并加大了實(shí)施住房保障的力度，迫使房價(jià)下跌。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年深圳樓市整體呈低迷態(tài)勢，其商品住宅的銷售面積為408.75萬平方米，與2007年同比減少18.3％，銷售套數(shù)為44315套，同比減少12.4％，成交均價(jià)是12657元／平方米，同比下跌達(dá)5.3％。到了第四季度，深圳地方政府出臺了一系列的救市措施，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的，將保障性住房的建設(shè)納入政府未來重要的職責(zé)范圍，放開改善性質(zhì)的二套房貸政策，降低和減免房產(chǎn)交易的營業(yè)稅等。這樣的政策扶持和房地產(chǎn)商的主動降價(jià)促銷。就催生了歲末的井噴行情。其中11月成交59.2萬平方米(6345套)，12月成交72.9萬平方米(7898套)，這兩個(gè)月的成交量之和占了全年成交量的近1／3。
其中，我們需要關(guān)注兩個(gè)方面，一是市場原則和民生本位的矛盾，二是中央政策與地方政策的矛盾。
(1)民生本位和市場原則都是房地產(chǎn)市場的根本基礎(chǔ)。當(dāng)前，政府應(yīng)該落實(shí)其承擔(dān)社會保障住房的責(zé)任，并結(jié)合市場需要制定好土地出讓計(jì)劃并完善其制度，以減輕在宏觀調(diào)控時(shí)期各房地產(chǎn)開發(fā)商，以及購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)該主動下調(diào)價(jià)格以重啟市場需求。重新建立起良好的市場規(guī)則，讓民生本位得到回歸。對此，政府應(yīng)該要更有作為一些，對政策的出臺應(yīng)該更具有前瞻性才對。宏觀調(diào)控政策必須以保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展為目的，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，防止房地產(chǎn)業(yè)過熱或過冷，關(guān)注民生本位。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(2)我國各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的差異性。與宏觀調(diào)控政策的統(tǒng)一性之間具有一定的矛盾。當(dāng)前我國各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度都有所不同，也有著發(fā)揮各地經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的側(cè)重性，特別是東、中、西部差距很大。因此導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)具有極其明顯的區(qū)域性特點(diǎn)，使得各地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一。由此分析，不難看出房地產(chǎn)業(yè)在我國的周期特征上來講，既擁有著全國性的周期，也有著各地的發(fā)展波動周期。而且，宏觀調(diào)控政策是我國經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)性政策，那么在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的時(shí)候，就應(yīng)盡量保證地方政府能有效地執(zhí)行，讓各個(gè)地方結(jié)合本地的實(shí)際情況來參照實(shí)施。
然而在實(shí)際上，房地產(chǎn)市場價(jià)格并沒有調(diào)整到以消費(fèi)者為主導(dǎo)的價(jià)格水平上來。當(dāng)?shù)鼐用窕臼杖氲乃讲攀且韵M(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的價(jià)格基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)市場的價(jià)格脫離于當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際收入水平，那么這個(gè)價(jià)格就不會被市場所認(rèn)同。可以說這點(diǎn)是我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一大頑癥。我們對影響房地產(chǎn)周期的宏觀政策進(jìn)行分析，就希望能使這些引起各級地方政府部門的重視及認(rèn)識
2.從內(nèi)部經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析
當(dāng)前我國的宏觀經(jīng)濟(jì)周期屬于投資主導(dǎo)型，因此投資波動是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動的主要原因。從短期效果來看，投資規(guī)模及結(jié)構(gòu)可以通過投資需求總量和結(jié)構(gòu)去影響社會供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)：而從長遠(yuǎn)來看，供給總量結(jié)構(gòu)的形成將對社會供給與需求的總量及結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要的決定作用。投資是促進(jìn)總供給增加的第一推動力，而投資規(guī)模是要受到社會需求總量的約束的。在經(jīng)濟(jì)蕭條階段，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)慢慢調(diào)整至趨于平衡。投資就會開始抬頭，然后啟動新一輪的經(jīng)濟(jì)增長。
因此，可以得出這樣一個(gè)認(rèn)知，我國房地產(chǎn)周期波動的主要原因就是房地產(chǎn)的投資狀況。尤其是結(jié)合我國當(dāng)前投資主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)周期來看，就知道投資波動對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的影響作用會更加明顯。由于受過去一段長時(shí)間里的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，使得我國經(jīng)濟(jì)增長也具有資源約束的特征。那么房地產(chǎn)投資作為關(guān)鍵的投入要素，就將是引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動的主要因素。
3.房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期波動的互動效應(yīng)分析
因?yàn)榉康禺a(chǎn)的獨(dú)特性質(zhì)，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的周期性波動對房地產(chǎn)的供求關(guān)系將會產(chǎn)生較強(qiáng)的影響，而同樣的，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動也會通過對建筑、建材、冶金等其他上下游產(chǎn)業(yè)的影響，從而對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的周期波動產(chǎn)生作用。然而，提高利率、緊縮通貨等等銀根緊縮性政策卻會使得社會資源迅速從房產(chǎn)領(lǐng)域中退出。使得房地產(chǎn)市場先于宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用的產(chǎn)生進(jìn)入到行業(yè)收縮期。
在這種互動效應(yīng)下，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫發(fā)生崩裂，房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，甚至是跌破購房者辦理按揭貸款時(shí)的首付款。那么，銀行系統(tǒng)必將會出現(xiàn)大量不良貸款或壞賬，而當(dāng)壞賬比例達(dá)到一定程度時(shí)就很有可能拖垮銀行系統(tǒng)，從而最終造成整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。
4.世界經(jīng)濟(jì)波動造成的影響
在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，世界經(jīng)濟(jì)格局對于中國的經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著很大的影響作用?，F(xiàn)在最緊迫的是美國的金融危機(jī)，它不但影響到美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也波及到世界經(jīng)濟(jì)的狀況，并且同樣對中國經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。這些變化都不可避免地會對中國房地產(chǎn)業(yè)起到一定的抑制作用。特別是人民幣受美國經(jīng)濟(jì)衰退的影響而不斷升值，也會對中國房地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊力。盡管在短期內(nèi)，人民幣升值是個(gè)負(fù)面因素，但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看。卻利于房價(jià)整體水平的上升。
四、我國房地產(chǎn)行業(yè)周期未來幾年的走向預(yù)測
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，在2010年里全國商品住房銷售的面積同比增長了10.1％，價(jià)格同比上漲為6.4％。其中，全國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格指數(shù)在去年7、8月環(huán)比持平之后，從9月開始直到年底連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)出上漲之勢，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款總量再創(chuàng)歷史新高，同比多增了近10％。到了201 1年，部分熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場再度升溫，在2011年1月份得前三周。北京新房的成交套數(shù)同比增長了17％，其成交均價(jià)同比上漲率達(dá)19％。上海方面，新房的成交套數(shù)同比大漲76％之多，而豪宅成交價(jià)格更是持續(xù)不斷地攀升。由此可見，在這些經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的城市，房產(chǎn)剛性需求壓力較大。
未來五年里，預(yù)計(jì)因城市化進(jìn)程的發(fā)展所帶來的新增城鎮(zhèn)人口約達(dá)到8000萬，也就是說將有近2500萬個(gè)家庭需要新增住房。其總需求預(yù)計(jì)大概在9億平方米左右。同時(shí)，受人均收入快速增長的影響，預(yù)計(jì)在未來五年將出現(xiàn)近18.4億平方米的改善型購房需求。
五、結(jié)語
通過全文的分析論述，我們可以總結(jié)出以下兩點(diǎn)內(nèi)容：
1.中國房地產(chǎn)業(yè)的周期現(xiàn)象總是客觀存在的，尤其國家政策出現(xiàn)變化、國內(nèi)或國外的金融市場環(huán)境也發(fā)生改變的時(shí)候，人們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期就會發(fā)生根本性改變，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。
2.房地產(chǎn)市場調(diào)整不是可以一步解決到位的事情，而且房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變化，以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的演變，都對這個(gè)周期有所影響。
我們應(yīng)該通過分析國內(nèi)房地產(chǎn)的周期，對其下滑時(shí)機(jī)進(jìn)行預(yù)測，以防止房地產(chǎn)業(yè)在繁榮期后急劇下滑，做到防患于未然。
摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為海南省主要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在海南省經(jīng)濟(jì)建設(shè)中起著舉足輕重的作用。本文在分析海南省房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及特殊性的基礎(chǔ)上，對海南省房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)的歷史、存在的問題和原因等進(jìn)行了系統(tǒng)分析,從而為有針對性的控制操作風(fēng)險(xiǎn)提供了思路，以期為建設(shè)國際旅游島旅游島做出新的貢獻(xiàn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)；對策
一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)概述及特征
由于房地產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的特殊性,在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會中,房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界長期以來研究的重點(diǎn),但操作風(fēng)險(xiǎn)卻很少引起關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營運(yùn)的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購房者等，他們的操作由不完善或有問題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng),以及外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，包括法律風(fēng)險(xiǎn)，但不包括策略風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。
國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)管理觀念和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)理解為房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn),或者誤解為操作性風(fēng)險(xiǎn),更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險(xiǎn)管理方面由于房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專門的管理部門,不同的操作風(fēng)險(xiǎn)由不同的部門負(fù)責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)整體狀況，有些操作風(fēng)險(xiǎn)處于無人管理的真空狀態(tài)。
房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動，覆蓋面大,不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險(xiǎn)控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險(xiǎn)定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險(xiǎn)存在于商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的管理活動中，可以說是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是風(fēng)險(xiǎn)誘因與風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者的整個(gè)體系有關(guān)，只要有各個(gè)機(jī)構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時(shí)隨著環(huán)境的變化而改變，管理過程中的一點(diǎn)小疏忽就會將操作風(fēng)險(xiǎn)遺漏,增加了管理的難度。三是損失無限性。操作風(fēng)險(xiǎn)涉及商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者各個(gè)層面，有時(shí)可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動機(jī)，有時(shí)記錄不及時(shí)或根本沒有相關(guān)記錄。五是計(jì)量的困難性。操作風(fēng)險(xiǎn)的評估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營中斷、法律成本等間接的損失，有時(shí)還有無法計(jì)量的損失。六是風(fēng)險(xiǎn)不易分散。操作風(fēng)險(xiǎn)難于通過商業(yè)銀行、開發(fā)商、政府、中介組織、購房者自身內(nèi)部機(jī)構(gòu)對沖和分散風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗c不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系，具有很強(qiáng)的隱蔽性。
二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)歷史回顧
1988年4月，國務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國改革開放的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，海南省在一夜之間成為投資者的樂園，各級部門甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商、投機(jī)者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長，從而形成了房地產(chǎn)的集中開發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。1993年我國針對投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機(jī)構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開始破裂，嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]。
2010年1月4日國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，計(jì)劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國際旅游島”登場，海南房地產(chǎn)市場迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價(jià)格飆升。透過快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場，購房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房價(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。面對形勢，海南省政府及時(shí)干預(yù)市場，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，新的土地成片開發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目要待國家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動的決定，并宣布2010年將動工建設(shè)10.09萬套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見影成效，民眾恐慌性購房逐步消停，開發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開始拋售囤積房源，引發(fā)房價(jià)下調(diào)，商品住房成交量開始下降，市場逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過低，這既是對資源的浪費(fèi)，最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用瘛⑵髽I(yè)或政府來承接、管理，從這個(gè)角度分析，也說明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費(fèi)水平上已足夠多，并且房價(jià)與當(dāng)?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購買者可能因?yàn)榉績r(jià)陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來海南省購房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過去，此后增長速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時(shí)海南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還面臨兩個(gè)方面的壓力：一是世界經(jīng)濟(jì)未來的走勢還不明朗，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀；二是開發(fā)商房價(jià)追漲會影響今后的市場成交量，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長，具有投資品和消費(fèi)品雙重屬性，其風(fēng)險(xiǎn)變化就變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)市場營運(yùn)主體即房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運(yùn)營運(yùn)作導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)以及帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問題將逐漸暴露出來。
三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險(xiǎn)問題及原因
從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險(xiǎn)問題。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)商操作風(fēng)險(xiǎn)問題
由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來對城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開發(fā)商對城市的未來發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點(diǎn)。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機(jī)會選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時(shí)在房地產(chǎn)熱過程中的房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售（購買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴(yán)重；捂盤惜售、炒地炒房，房價(jià)死扛、明降、暗降，高房價(jià)低成交乃至零成交已逐漸成為了一個(gè)常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問題，建筑質(zhì)量存在問題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重，毫無節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞?？傊鞘型恋亻_發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重，既給海南省長遠(yuǎn)發(fā)展帶來了嚴(yán)重的不利影響，又給開發(fā)企業(yè)帶來其自身難以控制的操作風(fēng)險(xiǎn)。
（二）商業(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)問題
這種操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)[2]；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效；第三，個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說明海南省銀行對操作風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點(diǎn)。因此，銀行加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)防范仍是重中之重。
（三）海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險(xiǎn)問題
海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在很多問題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識較弱。中介公司規(guī)?？傮w偏小，多數(shù)是靠差價(jià)賺錢。那些規(guī)模和實(shí)力較強(qiáng)，能夠引導(dǎo)市場發(fā)展的中介公司的品牌意識比較弱，經(jīng)營缺乏長期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低，從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識。小中介公司在相當(dāng)程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場。
（四）海南省政府管理方面存在的問題
目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級政府高度重視并促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門和人員出現(xiàn)以下主
要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財(cái)政的支配權(quán)、經(jīng)濟(jì)審批權(quán)、建設(shè)項(xiàng)目的決定權(quán)等方面仍沒有完全隱退，這意味著地方政府對市場推進(jìn)的程度、地方資源的控制、地方市場規(guī)則的制定以及政府工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等是具有實(shí)際的決定權(quán)的，因此會發(fā)生為了保護(hù)和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補(bǔ)償。以前各地利用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補(bǔ)償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補(bǔ)償政策，出現(xiàn)補(bǔ)償政策過濫、補(bǔ)償土地過多、地價(jià)過低、土地閑置過大等問題，同時(shí)關(guān)于補(bǔ)償款的紛爭也顯得十分混亂，因補(bǔ)償款發(fā)生暴利事件的事情時(shí)有發(fā)生。第四，稅費(fèi)不合理。海南現(xiàn)實(shí)行許多稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)過于嚴(yán)格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達(dá)到總銷售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動資金，導(dǎo)致房價(jià)升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因?yàn)槌鞘幸?guī)劃經(jīng)常變化，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開發(fā)或囤地不開發(fā)，從而導(dǎo)致土地浪費(fèi)閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設(shè)計(jì)落后外，房屋質(zhì)量差、管理不嚴(yán)是最大的缺陷。海南近年來建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴(yán)格，建筑設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商有使用劣質(zhì)材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運(yùn)作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（五）買房人操作風(fēng)險(xiǎn)問題
買房人容易犯的錯(cuò)誤主要有：不關(guān)注國家政策，買漲不買跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價(jià)買房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險(xiǎn)。引起購房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價(jià)與房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒有盡頭，地價(jià)與房價(jià)就會不斷上漲。其次隨著中國入世帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)機(jī)會增多，收入增加，購房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國，股市與房市均未開征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國社會保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問題。中國股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此人們更偏好“買房儲值”，當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時(shí)代。
四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析
面對房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，對開發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理控制，以促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。
（一）加強(qiáng)政府部門操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
為了避免相關(guān)政府部門和人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進(jìn)入市場、進(jìn)入工地。第二，要通過稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價(jià)格，改變房價(jià)猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價(jià)格泡沫，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)住房市場分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵(lì)擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過完善危機(jī)管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和有效的信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房價(jià)控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機(jī)的發(fā)生，使危機(jī)的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合國際旅游島建設(shè)，對海南省主要城市進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，沒有控制性詳細(xì)規(guī)劃不得建設(shè)，詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅(jiān)持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險(xiǎn)、金融等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高旅游房地產(chǎn)市場的可信度、信譽(yù)度，同時(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，營造一個(gè)公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應(yīng)建立市場信息披露制度，及時(shí)向社會公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)及市場交易信息，成立建設(shè)管理服務(wù)中心，土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時(shí)限，實(shí)行行政審批責(zé)任制，營造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護(hù)市場秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。第九，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，使項(xiàng)目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念[4]。
（二）開發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位
根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開發(fā)熱點(diǎn)，從機(jī)會主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動導(dǎo)向開發(fā)，對海南省房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性謀篇布局，開發(fā)商必須自覺地進(jìn)行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開發(fā)上，結(jié)合國際旅游島建設(shè)合理布局，準(zhǔn)確定位；對旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，進(jìn)行相關(guān)市場調(diào)研和市場分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)效益；不搞掠奪式開發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時(shí)要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內(nèi)涵，避免項(xiàng)目雷同，強(qiáng)化品牌形象，運(yùn)用商業(yè)和市場的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場。在旅游房地產(chǎn)營銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化需求，廣開營銷渠道，加大營銷宣傳力度，促進(jìn)銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時(shí)配合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度降低房價(jià)，不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場、“精品”市場、品牌市場，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)控制
由于銀行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，因而具有較強(qiáng)的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實(shí)踐表明，相對信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，操作風(fēng)險(xiǎn)更加難以事先計(jì)量和預(yù)測，這即通常意義上所說的管理滯后性特征，也說明了建立良好的監(jiān)管機(jī)制尤為重要。風(fēng)險(xiǎn)不可完全消除，但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對資料真實(shí)性、合法性嚴(yán)格審核，對明顯存在疑點(diǎn)的資料深入調(diào)查核實(shí)；辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會和證券監(jiān)督管理委員會等監(jiān)管部門應(yīng)各司其職，應(yīng)對各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來的投資產(chǎn)品加強(qiáng)監(jiān)管，重視各種金融機(jī)構(gòu)可能會對市場造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機(jī)制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫，對發(fā)生的每一次風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險(xiǎn)的因素和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)點(diǎn)，度量這些因素對風(fēng)險(xiǎn)的具體影響，同時(shí)對風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險(xiǎn)事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門不斷積累風(fēng)險(xiǎn)識別經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而提高對操作風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。
（四）避免中介服務(wù)所帶來的操作風(fēng)險(xiǎn)
健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)走組織市場化、正規(guī)化、規(guī)模化、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國內(nèi)外一些先進(jìn)管理模式，加強(qiáng)對中介服務(wù)的管理，擴(kuò)大對從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視操作風(fēng)險(xiǎn)管理的短視行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)中介活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險(xiǎn)。海南省房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動保障、價(jià)格等管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時(shí)展，向國際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營造誠信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀念，形成一種誠信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛財(cái)，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠信為本的文化氛圍，在企
業(yè)外部樹立誠信經(jīng)營的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營管理的透明度，逐步取得全社會信賴[5]。
（五）買房人規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)之道
對于許多手頭寬裕、有理財(cái)需要的人而言，房產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個(gè)重要手段。作為一種花費(fèi)大的投資行為，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先研究宏觀政策變化走向，積極關(guān)注國家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說收益減少，但風(fēng)險(xiǎn)可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來風(fēng)險(xiǎn)，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動態(tài)，小心決策。同時(shí)，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機(jī)會，不僅可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購買房產(chǎn)時(shí)盡量找那些誠實(shí)守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對于購買過程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時(shí)聘請專業(yè)法律人士陪同購買，識別合同和交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評估自身遠(yuǎn)期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計(jì)建立在較切合實(shí)際的基礎(chǔ)上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)。最后就是買房人不要盲目跟風(fēng)炒房，小心炒成房東；學(xué)會投資理財(cái)，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當(dāng)前樓價(jià)非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時(shí)自己審慎，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)。
（六）未來房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對之策
在國際資本市場信用形象遭受重創(chuàng)、各國經(jīng)濟(jì)面臨大衰退的非常時(shí)期，作為海南省經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè)，海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個(gè)與民生密切相關(guān)的行業(yè)，需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是全社會實(shí)際購買力作支撐，“暴利”不是其應(yīng)有的特征，它是一個(gè)與海南省資源利用和城市品質(zhì)、人民生活質(zhì)量息息相關(guān)的行業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值決定房產(chǎn)價(jià)值。針對海南省未來可能面臨的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，海南省房地產(chǎn)應(yīng)適度降價(jià)，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊[6]。同時(shí)海南省應(yīng)結(jié)合建設(shè)國際旅游島，抓住歷史機(jī)遇，站在更高的層面，以戰(zhàn)略的眼光來謀劃適合海南省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，走高端路線和品牌路線，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，充分利用太陽能優(yōu)勢，推廣太陽能與建筑一體化技術(shù)，發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，以保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境，使低碳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
摘 要：在本次兩會中，房地產(chǎn)行業(yè)受到廣泛關(guān)注。兩會閉幕后房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展 狀況將走向何方呢?本文就此進(jìn)行探討，本文首先分析了房地產(chǎn)能否長期作為我國 經(jīng)濟(jì) 的支柱產(chǎn)業(yè)，其次對兩會閉幕后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r談了自己的看法，具有一定的 參考 價(jià)值。
關(guān)鍵詞：兩會閉幕；房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展?fàn)顩r
一、前言
嘹亮的國歌聲中，2010年全國兩會相繼勝利閉幕。此時(shí)，已是3月中旬，距離春分時(shí)令也只有幾天的時(shí)間，這意味著一年之中已經(jīng)過去了將近1／4的時(shí)光。切實(shí)貫徹兩會精神，扎實(shí)做好兩會確定的各項(xiàng)工作就顯得尤為緊迫。根據(jù)
二、兩會閉幕后房地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展 狀況
第一，住房供給將有所增加。
首先，保障性住房建設(shè)規(guī)模將增長。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，2010年要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套(戶)數(shù)要比2009年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。安排建設(shè)的限價(jià)房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問題。其次，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求在保證質(zhì)量的前提下，大力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的建設(shè)和供應(yīng)。第三，2009年下半年，房地產(chǎn)土地購置面積、開發(fā)土地面積和新開工面積增長速度逐步回升，1—11月新開工面積同比增長15.8％。2009年開發(fā)商盈利豐厚，資金寬裕，新建商品房供給將保持繼續(xù)增長態(tài)勢。
第二，住房銷售將趨于平穩(wěn)。 金融 危機(jī)中出臺的鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，使一部分住房剛性需求在2009年得以釋放；2009年末房地產(chǎn)市場的火爆，促使一部分潛在需求進(jìn)人“搶購”行列，購買力被提前預(yù)支；高起的房價(jià)，超過了普通居民的購買能力，加之年末房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，有實(shí)際需求者將會暫時(shí)選擇觀望。2009年末國家出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，表明了中央遏制房價(jià)過快上漲的決心，政策調(diào)整加大了炒房成本，炒房投機(jī)行為將受到一定程度的抑制。二手房市場受到營業(yè)稅調(diào)整的影響，銷售平淡。2010年年初，住房需求將有所減少，住房銷售將趨于平穩(wěn)。
第三，住房價(jià)格將由高位盤整轉(zhuǎn)向回落。
2010年初，雖然大部分需求者持幣觀望，但開發(fā)商手中資金寬裕，并不急于銷售，供需雙方將呈僵持和膠著狀態(tài)，房價(jià)將在高位盤整。隨著調(diào)控政策進(jìn)一步落實(shí)，普通住房供應(yīng)增加，投機(jī)需求被進(jìn)一步抑制，房價(jià)漲幅將回落。
第四，房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持穩(wěn)步增長。
繼續(xù)向好的宏觀 經(jīng)濟(jì) ，增強(qiáng)了開發(fā)商對未來的信心；繼續(xù)寬松的貨幣政策、活躍的房地產(chǎn)市場，使開發(fā)商有較大的投資積極性和再投資的資金實(shí)力；因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資速度將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。
一、中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀
住房問題關(guān)系到國計(jì)民生，即是牽涉發(fā)展大局的經(jīng)濟(jì)問題，有事關(guān)系到社會穩(wěn)定和社會主義和諧社會將設(shè)的政治問題。房價(jià)問題則是社會關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)，房價(jià)的大起大落都會對經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響，不利于我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。
近年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資額的比重從2003年的18.27%增加到2007年的21.5%。由于房地產(chǎn)投機(jī)和住房需求的雙重影響，從2003年以來，尤其是2009年至2010年，我國部分城市房價(jià)、地價(jià)出現(xiàn)過快上漲的局面。2003年全國平均房價(jià)為2359.00元/平方米，2005年全國房價(jià)平均上漲16.7%，其中有19個(gè)城市房價(jià)漲幅超過全國的平均水平，至2007年，同比增幅達(dá)17.95%，這使得投機(jī)性購房異?；钴S，嚴(yán)重影響了我過房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，關(guān)系到國家發(fā)展的大局。
在經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，美國的房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊，這次危機(jī)從表面上看是由于次貸危機(jī)引起的金融危機(jī)，但從根本上看，它暴漏出了以美國為代表的經(jīng)濟(jì)模式的弊端，這就使得世界各國開始討論以中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展為代表的模式與以美國為代表的模式之間的異同與優(yōu)缺點(diǎn)。
二、中美兩國經(jīng)濟(jì)模式的特征
美國的經(jīng)濟(jì)模式是以市場經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向的，它以個(gè)人主義和自由主義為其理論依據(jù)，突出自由競爭，主張放松政府對市場的管制。他們相信不受干擾的市場機(jī)制是最有效率的資源配置方式，所以政府大大減少對市場的干預(yù)和管制。
中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，它既具有市場經(jīng)濟(jì)所具有的一般共性，又具有社會制度的特征和烙印。中國的經(jīng)濟(jì)可以通過市場調(diào)節(jié)和政府的宏觀調(diào)控雙重手段來引導(dǎo)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
三、中美兩國經(jīng)濟(jì)模式的異同
中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力使世界公認(rèn)為中國是最具活力的市場。但也有西方學(xué)者指出，中國是“全球最具活力的資本主義”，他們認(rèn)為中國是仿效和推行美國市場經(jīng)濟(jì)模式而搞的資本主義。但是，通過仔細(xì)的比較這兩種經(jīng)濟(jì)模式，我們不難發(fā)現(xiàn)，兩者除了具有市場經(jīng)濟(jì)的共同特點(diǎn)之外，還有許多本質(zhì)上的差別，中國的經(jīng)濟(jì)模式不是美國經(jīng)濟(jì)模式的照搬，而是中國的自我創(chuàng)新。
（1）中國經(jīng)濟(jì)模式與美國經(jīng)濟(jì)模式的相同之處
首先，兩者都運(yùn)用價(jià)格、財(cái)政，金融等市場調(diào)節(jié)杠桿隨著市場的變化而調(diào)整相關(guān)的政策，因此兩者的經(jīng)濟(jì)策略都表現(xiàn)出很大的靈活性。
其次，兩者的物質(zhì)資源都是在市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)下自覺配置到效益最好的地區(qū)和部門，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，同時(shí)在市場競爭的激勵(lì)之下，企業(yè)都會自主地改進(jìn)技術(shù)，以提高生產(chǎn)效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。
最后，兩者在市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐中都顯示出了市場調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的不足和弊端，其中包括效率和公平不可兼得的矛盾，經(jīng)濟(jì)秩序的失范性和無序競爭對生態(tài)環(huán)境的破壞性。
（2）中國經(jīng)濟(jì)模式和美國經(jīng)濟(jì)模式存在著根本性的差異
首先，兩者的所有制的基礎(chǔ)不同，這也是最大的不同，美國的市場經(jīng)濟(jì)體制建立在私有制基礎(chǔ)上，中國的市場經(jīng)濟(jì)建立在公有制的基礎(chǔ)上，國有大中型企業(yè)控制著國家的經(jīng)濟(jì)命脈，美國則認(rèn)為，私有制是確保市場充分競爭的前提，而公有制則是一種必然有損于個(gè)人自由的制度。
其次，對市場的本質(zhì)和國家干預(yù)經(jīng)濟(jì)的功能認(rèn)識不同。美國的自由主義認(rèn)為“市場是萬能的”而“政府是惡的”只有市場支配國家的經(jīng)濟(jì)生活，國家的經(jīng)濟(jì)生活才會具有活力，才會繁榮，因此對市場極為推崇，排斥國家干預(yù)。中國的市場經(jīng)濟(jì)觀則認(rèn)為，市場不是萬能的，其本身具有自己無法克服的缺點(diǎn)，因此國家的經(jīng)濟(jì)生活需要國家的宏觀調(diào)控，國家的宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的兩種手段，兩者并非相互排斥。
最后，兩者的市場分配制度不同。中國實(shí)行的是按勞分配為主體，多種分配方式并存的分配制度，美國實(shí)行的是以非勞動為主的分配方式。
結(jié)語：自2010年始，中國政府采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價(jià)”的非理性上漲。
由此可知，中美兩國的市場經(jīng)濟(jì)模式是兩種在不同歷史條件和不同社會制度下形成的市場經(jīng)濟(jì)模式，有著不同的理論基礎(chǔ)，由于美國市場經(jīng)濟(jì)模式是全球金融危機(jī)的禍?zhǔn)紒y源而飽受詬病，同時(shí)中國市場經(jīng)濟(jì)模式取得的巨大成就而受到推崇。
摘要:我國大力推行營改增，主要目的是消除長期以來我國分別征收增值稅和營業(yè)稅所產(chǎn)生的重復(fù)征稅問題，推動我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，加快我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。本文主要分析基于營改增背景下房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃。
關(guān)鍵詞:營改增;房地產(chǎn);稅收籌劃
伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，稅收制度和相應(yīng)的應(yīng)對措施也在不斷發(fā)展。營改增措施的出臺和實(shí)施，能夠有效減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避以往出現(xiàn)的重復(fù)征稅問題，充分發(fā)揮出稅收制度在經(jīng)濟(jì)體制改革中的重要作用，從而達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展重要戰(zhàn)略目標(biāo)。
一、房地產(chǎn)業(yè)營改增發(fā)展現(xiàn)狀
我國分稅制格局(即增值稅和營業(yè)稅)于1994年初步形成，這與我國當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)鏈短、服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)以及全能型企業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有直接的關(guān)系。在當(dāng)時(shí)，重復(fù)征稅矛盾并不突出，但是隨著改革開放不斷深入，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)迅速向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)過渡，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出分工精細(xì)化、產(chǎn)業(yè)融合化、業(yè)態(tài)新型化、服務(wù)國際化的特征，逐漸向?qū)I(yè)化發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，出現(xiàn)了傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)稅制無法適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的要求，在這種情況下，重復(fù)征稅的矛盾愈演愈烈。黨十八大明確提出要加快財(cái)稅體制改革，形成有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化和社會公平的稅收制度，而推行營改增稅收政策，正是解決這一瓶頸問題的有效措施。所以，大力推進(jìn)營改增既是深化財(cái)稅體制改革的“重頭戲”，也是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長的“關(guān)鍵點(diǎn)?！贝罅ν菩袪I改增稅收政策，有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅的矛盾，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，降低企業(yè)稅收成本，增強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步發(fā)展。在樓市不景氣的背景下，“營改增”讓不少房企感到恐慌。目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理情況不一，上下游行業(yè)增值稅抵扣情況不明朗，這些使得新政策的推行遭遇阻力。作為本次“營改增”新政影響最大的行業(yè)之一，為了保證改革的順利推進(jìn)、減輕房地產(chǎn)業(yè)負(fù)擔(dān)，財(cái)稅部門特別就房地產(chǎn)“老項(xiàng)目”引入過渡性政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售“老項(xiàng)目”及出租現(xiàn)有不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。由于增值稅是價(jià)外稅，因此征收率實(shí)質(zhì)上僅為4．76%，與之前營業(yè)稅相比稅負(fù)有所降低。對于房地產(chǎn)業(yè)來講，還有一項(xiàng)利好政策就是2016年5月1日之后新建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目，向政府部門支付的土地價(jià)款可以從銷售額中扣除，只對其增值的部分進(jìn)行納稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，土地價(jià)款往往是很大的一筆成本，該政策在一定程度上能夠起到降低稅負(fù)的作用，為房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”之后開發(fā)建造的“新項(xiàng)目”帶來了切實(shí)的利益。
二、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)
(一)政策更加復(fù)雜，應(yīng)對能力不足
相比營業(yè)稅而言，增值稅抵扣計(jì)稅方式更為復(fù)雜，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)多變，行業(yè)之間、企業(yè)之間各不相同的經(jīng)營模式、財(cái)務(wù)核算方法，決定了其稅務(wù)處理方法也復(fù)雜多樣。行業(yè)的多樣性伴隨著政策設(shè)計(jì)的復(fù)雜性，稅率或征收率包括11%、5%，還有部分業(yè)務(wù)預(yù)繳適用3%或5%預(yù)征率。與此同時(shí)，一些臨時(shí)性過渡政策使得現(xiàn)行增值稅制度體系變得更加龐雜。目前房地產(chǎn)業(yè)在營改增政策規(guī)定和業(yè)務(wù)處理較為復(fù)雜的情況下，稅收籌劃經(jīng)驗(yàn)和能力欠缺的問題更為凸顯。
(二)票據(jù)獲取困難，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不足
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，采購的材料包括鋼筋混凝土、水泥、磚瓦等，涉及領(lǐng)域極為廣泛。在營業(yè)稅體系下，房地產(chǎn)企業(yè)傾向于向小商家購買材料，但營改增后，企業(yè)在與小規(guī)模納稅人、其他個(gè)人交易的過程中，往往很難取得增值稅專用發(fā)票，且房地產(chǎn)企業(yè)在建造過程中，許多都是來自底層的工人和農(nóng)民，無法為企業(yè)開具專票。這些問題使房地產(chǎn)企業(yè)很難有進(jìn)項(xiàng)稅的扣減，使其無形中承擔(dān)著更高程度的稅負(fù)壓力。
(三)稅收風(fēng)險(xiǎn)增加
目前房地產(chǎn)行業(yè)并不景氣，不少三四線城市的樓盤滯銷嚴(yán)重，如果無法及時(shí)確認(rèn)銷售收入，將會出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額“倒掛”的情況，造成大量留抵稅額無法抵扣，這也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大稅收風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，對于一些已經(jīng)完工但銷售尚未結(jié)束的項(xiàng)目，或者持有型商業(yè)物業(yè)而言，此時(shí)已經(jīng)不可能取得原材料等進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，而房屋的銷售合同已經(jīng)確定，這種情況下企業(yè)稅負(fù)將明顯加重。
三、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃
(一)實(shí)現(xiàn)與建筑行業(yè)的剝離
建筑安裝業(yè)務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額的最主要來源，在營改增背景下通過增加進(jìn)項(xiàng)稅額實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)務(wù)剝離就成為一項(xiàng)不得不進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。建筑安裝企業(yè)提供增值稅發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)就可以進(jìn)行抵扣，從而減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
(二)充分爭取抵扣
營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負(fù)，最主要的途徑就是進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。因此對于房地產(chǎn)業(yè)來講一定要選擇適當(dāng)?shù)脑牧瞎?yīng)商，充分爭取抵扣。同時(shí)，企業(yè)在制定與建設(shè)安裝工程、裝潢工作息息相關(guān)的合同時(shí)，需要盡最大努力把“甲供材”方式作為最終結(jié)果，明確房地產(chǎn)企業(yè)的采購材料的比例，取得更多的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。此外要選擇適當(dāng)?shù)膭趧臃?wù)供應(yīng)商，加強(qiáng)對供應(yīng)商的增值稅納稅人的情況調(diào)查，審核其相關(guān)的資格條件，選擇擁有增值稅一般納稅人資格的供應(yīng)商，充分爭取抵扣。
(三)適當(dāng)調(diào)整企業(yè)管理
營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)還需要根據(jù)自身實(shí)際情況及營改增的特征，做好企業(yè)內(nèi)部調(diào)整應(yīng)對工作。例如對會計(jì)賬簿科目的調(diào)整等等，由于營改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)基本由進(jìn)項(xiàng)稅額決定，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對票據(jù)的管理，通過進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，最大限度降低企業(yè)稅負(fù)。
四、結(jié)束語
房地產(chǎn)企業(yè)推行營改增政策可以有效降低企業(yè)稅收成本，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)作為推行營改增工作的難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)營改增政策在房地產(chǎn)業(yè)的貫徹落實(shí)，可以推動我國營改增稅收政策進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷提高我國的綜合實(shí)力。
作者：張?jiān)?楊燁 單位：陜西科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院
摘要：房子是人們生活中不可或缺的居住條件，其是人們生活幸福指數(shù)提升的重要標(biāo)志。在我國國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了飛速的發(fā)展，并且也帶動了一大批上下游產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極為重要的作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)是一種特殊的經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，通常涉及到巨額投資，并且其項(xiàng)目開發(fā)的周期也比較長，這就對房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算提出了更高的要求。然而在實(shí)際核算過程中，仍存在不少問題，制約著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，本文將對當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算的基本內(nèi)容進(jìn)行介紹，并分析房地產(chǎn)行業(yè)開展會計(jì)核算的意義，最后在此基礎(chǔ)上探究其存在的問題和對策，希望能起到拋磚引玉的作用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；會計(jì)核算；問題；對策；分析
一、房地產(chǎn)會計(jì)核算的基本內(nèi)容
通過對相關(guān)文獻(xiàn)研究以及結(jié)合筆者工作實(shí)踐來看，會計(jì)財(cái)務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：
(一)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算
對房地產(chǎn)財(cái)物核算工作來說，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項(xiàng)重要基本職能。結(jié)合筆者工作實(shí)踐來看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。除了這項(xiàng)基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點(diǎn)以及流動監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確?，F(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與完整，我們還應(yīng)當(dāng)做好各項(xiàng)核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。
(二)建筑用材核算
建筑用材核算是房地產(chǎn)會計(jì)財(cái)務(wù)核算另外一項(xiàng)基本職能，其工作重點(diǎn)在于針對建筑工程各種用材采買、提前預(yù)處理和儲備保管這三項(xiàng)內(nèi)容編制出相應(yīng)的安排計(jì)劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時(shí)，根據(jù)所采購建筑物資款項(xiàng)與支付程序制定并一套相對應(yīng)的核算方案。
(三)房地產(chǎn)運(yùn)營成本核算
房地產(chǎn)運(yùn)營成本核算上，其會計(jì)財(cái)務(wù)工作內(nèi)容主要涉及以下幾個(gè)方面：一是建設(shè)與經(jīng)營成本支付安排，并依據(jù)相關(guān)規(guī)范做好這兩項(xiàng)工作中監(jiān)督管理；二是各項(xiàng)建設(shè)運(yùn)營費(fèi)用地調(diào)整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)成本核算，并對開發(fā)期間所投入各項(xiàng)資金予以評估與測驗(yàn)。
(四)經(jīng)營單位營銷利潤核算
經(jīng)營單位營銷利潤核算是房地產(chǎn)會計(jì)財(cái)務(wù)核算最后一項(xiàng)工作內(nèi)容，結(jié)合工作實(shí)踐來看，此項(xiàng)會計(jì)財(cái)務(wù)核算重點(diǎn)在于計(jì)算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營所得利潤、已售現(xiàn)房總量以及應(yīng)繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤目標(biāo)制定中去。另外，經(jīng)營單位營銷利潤核算工作中還應(yīng)做好以下兩點(diǎn)工作：首先，財(cái)務(wù)人員需要特別注意做好財(cái)務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來能夠?yàn)榇_保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)財(cái)務(wù)工作實(shí)際，構(gòu)建或完善財(cái)務(wù)管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學(xué)合理運(yùn)用。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算的意義
對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會計(jì)核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會計(jì)核算的任務(wù)主要在于對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，通過及時(shí)、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)企業(yè)日常經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)過核算與審核所得數(shù)據(jù)后來給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營方案的制定提供便利。會計(jì)核算不但能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供會計(jì)各類財(cái)務(wù)報(bào)表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學(xué)的發(fā)展策略。然而隨著國家不斷對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，抑制房價(jià)的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計(jì)核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，進(jìn)而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算中存在的問題
(一)會計(jì)核算科學(xué)設(shè)置過于繁雜
會計(jì)科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算目標(biāo)、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作而成的會計(jì)項(xiàng)目。會計(jì)科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進(jìn)行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)業(yè)務(wù)運(yùn)作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會計(jì)活動情況，企業(yè)必須要嚴(yán)格依照國家有關(guān)規(guī)章制度來合理設(shè)置會計(jì)科目，嚴(yán)禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會計(jì)科目時(shí)也應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)來進(jìn)行，且需要在年底對全部經(jīng)營賬目進(jìn)行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長、資金巨大、施工地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，在實(shí)際核算過程中該種方法不但會讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實(shí)際情況不相符，從而導(dǎo)致了會計(jì)核算難度加大，致使其核算準(zhǔn)確性下降。
(二)收入、費(fèi)用等稅收核算的實(shí)際操作不合理
銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來源。但是在實(shí)際銷售過程中不可避免會產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等各類費(fèi)用。就目前看來，在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)一個(gè)較為嚴(yán)重的問題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費(fèi)用以及手速來源及去向并未進(jìn)行嚴(yán)格的核算。不僅如此，對于費(fèi)用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預(yù)先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產(chǎn)預(yù)售許可證來開展相關(guān)市場銷售活動，且收取一定的預(yù)訂保證金。此時(shí)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預(yù)收暫時(shí)款當(dāng)做其收入來源。然而，在專業(yè)角度看來，這預(yù)收暫時(shí)款并不可當(dāng)做收入進(jìn)行確認(rèn)。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時(shí)，我國稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實(shí)際到賬時(shí)才能夠?qū)⑵涫菫槭杖胗枰源_認(rèn)，并且余款需要在銀行辦理轉(zhuǎn)賬后方能將其是為收入進(jìn)行確認(rèn)。然而該項(xiàng)策略在具體操作時(shí)則存在不合理的地方。不僅如此，在確認(rèn)成本以及費(fèi)用上也有著許多不合理之處，急需改進(jìn)。
(三)會計(jì)核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性
不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟(jì)活動也具有一定的復(fù)雜性。房地產(chǎn)行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點(diǎn)，只有具有較高的單位價(jià)值才可以盈利，并且其消費(fèi)對象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時(shí)難以準(zhǔn)確確認(rèn)其費(fèi)用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會計(jì)核算的難度。在實(shí)際核算過程中，配比是一項(xiàng)極為重要的原則，不但要確保確認(rèn)費(fèi)用、收入以及成本時(shí)要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M(fèi)用以及收入的來源及去向全面的反應(yīng)出來。但是在實(shí)際核算過程中，往往難以落實(shí)配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時(shí)往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價(jià)格較為相近時(shí)，計(jì)算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價(jià)產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分?jǐn)偟姆椒▉砗怂愀邩菍映杀?，則會導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。
四、房地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)核算的對策
(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算科目
優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算科目即合理分類與簡化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會計(jì)科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際規(guī)模以及項(xiàng)目的具體情況來進(jìn)行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項(xiàng)目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查工作，并將核算重點(diǎn)放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級科目。在核算時(shí)開發(fā)成本過程中，應(yīng)當(dāng)將單項(xiàng)工作視為實(shí)際對象。除去必須的成本項(xiàng)目核算，可以根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)時(shí)的情況來對科目進(jìn)行合理的增減。再者，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營時(shí)所產(chǎn)生的資金進(jìn)行核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)要站在宏觀的角度來對整體項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財(cái)務(wù)情況。
(二)加強(qiáng)收入、費(fèi)用等核算工作的落實(shí)開展
確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費(fèi)用等核算工作得以有效開展與落實(shí)可從以下幾方面著手進(jìn)行：首先，應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照我國現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認(rèn)企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實(shí)際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實(shí)際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實(shí)際交易金額來進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費(fèi)用、收入以及成本等工作時(shí)，還應(yīng)當(dāng)要提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項(xiàng)項(xiàng)目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營好活動中的信息，從而有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)信息的有效性與實(shí)用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn)以及管理模式來建立起完善的財(cái)務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實(shí)。最后，必須要專戶存儲預(yù)收到的暫時(shí)款，做到?？顚Ｓ谩?
(三)確保房地產(chǎn)會計(jì)核算工作具有配比性
因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會計(jì)核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進(jìn)行會計(jì)核算時(shí)必須要確保其配比性。首先，應(yīng)當(dāng)要確保財(cái)務(wù)人數(shù)充足，從而可以確保可以對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各類費(fèi)用、收入以及成本等核算工作能夠精細(xì)化開展。并且還需要定期開展財(cái)會培訓(xùn)工作，確保企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和我國市場發(fā)展相適應(yīng)。其次，應(yīng)當(dāng)大力引進(jìn)以及應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)來開展會計(jì)核算工作。積極應(yīng)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)信息錄入與傳遞的實(shí)效性，而且能夠提高相關(guān)數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，提升會計(jì)核算效率。再者，應(yīng)當(dāng)做好各類會計(jì)基礎(chǔ)工作，并將相關(guān)監(jiān)管工作落實(shí)到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項(xiàng)基本建設(shè)項(xiàng)目均需要逐一開展會計(jì)核算，且使用正確的會計(jì)科目，以便于能夠在第一時(shí)間內(nèi)向各級部門提供系統(tǒng)、準(zhǔn)確、詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)告。此外，應(yīng)當(dāng)形成社會、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個(gè)階段的監(jiān)管工作。
五、結(jié)束語
總而言之，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過程中依舊會有許多問題出現(xiàn)，這就需要相關(guān)財(cái)會人員全面掌握會計(jì)核算的內(nèi)容，并妥善處理會計(jì)核算中的問題，提高會計(jì)核算效率與質(zhì)量，進(jìn)而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。
作者：黃元麗 單位：南寧港航運(yùn)輸有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)部
【摘要】隨著房地產(chǎn)市場趨于飽和的狀況以及房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的壓力，在房地產(chǎn)行業(yè)還存在著高昂的納稅，高稅收對于房地產(chǎn)企業(yè)來講是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。而對于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點(diǎn)來講，工期長、投入大風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高是該行業(yè)非常顯著的特點(diǎn)，資金的巨額投入以及長期的被占用，使得房地產(chǎn)商承受了非常大的壓力。作者從房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃的角度來對房產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)的納稅進(jìn)行研究，通過對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究，以期為房地產(chǎn)業(yè)合理的利用減稅政策來減少企業(yè)自身的納稅，保證企業(yè)自身的利潤。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調(diào)控“國五條”，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來一定的影響。這時(shí)，通過合法合理的方式進(jìn)行納稅籌劃來減輕稅負(fù)就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時(shí)期的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃，但是，在進(jìn)行納稅籌劃的時(shí)候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進(jìn)行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)
房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著非常重要的地位，為國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)了較大的力量。但這個(gè)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產(chǎn)的過程中，遇到的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國家對于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費(fèi)都是比較多的，主要的稅種有營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負(fù)債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔(dān)較為重的稅。因而作為國家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來著手，使得企業(yè)自身的利潤得到保證。
二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計(jì)核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進(jìn)行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計(jì)核算制度，或者對現(xiàn)行的會計(jì)制度進(jìn)行完善，以此來對企業(yè)的財(cái)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來通盤的對企業(yè)的管理進(jìn)行考慮，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更加的規(guī)范化。
2、有利于完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度
在企業(yè)的管理過程中企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問題還是經(jīng)濟(jì)效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)?；陌l(fā)展來形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業(yè)所要繳納的稅費(fèi)增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會計(jì)核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財(cái)務(wù)管理制度一個(gè)行之有效的手段。
3、可以直接給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益
對于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來講其最大的問題就是企業(yè)的稅賦，這對于企業(yè)來講是一個(gè)非常大的負(fù)擔(dān)。早在2012年我國的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達(dá)到了10128元，這個(gè)額度比上年增長了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃
房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關(guān)前提下進(jìn)行的，通過對房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來形成較為科學(xué)合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來對企業(yè)的納稅進(jìn)行籌劃。
1、營業(yè)稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無形的資產(chǎn)或者是不動產(chǎn)進(jìn)行登記的，并且和主要的投資方進(jìn)行利潤的分配以及風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，那么這種情況就不需要征收營業(yè)稅。房產(chǎn)地開發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營業(yè)稅是一項(xiàng)很大的開支，如果能夠在營業(yè)稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業(yè)來講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來對營業(yè)稅的延期繳納進(jìn)行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對外簽署了一份銷售合同，進(jìn)行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進(jìn)行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財(cái)務(wù)開始確認(rèn)收入，應(yīng)繳營業(yè)稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進(jìn)行分期確認(rèn)，依次的營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進(jìn)行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國稅發(fā)［2003］83號，政策名稱是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商既開發(fā)了普通的住宅，又進(jìn)行了其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么對于兩種不同的類型就要進(jìn)行單獨(dú)的核算;如果不對這兩種類型的住宅計(jì)算增值額度或者無法確切計(jì)算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點(diǎn)為20%，因而可以對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的類型不同來進(jìn)行分別的核算通過納稅規(guī)劃來有效的減少需要交納的稅費(fèi)。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價(jià)為1100萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為660萬。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進(jìn)行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項(xiàng)目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費(fèi)52萬元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當(dāng)前的稅收政策財(cái)稅［1995］48號的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過合作來建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對于甲公司來講，也節(jié)省了78萬元的支出。
3、企業(yè)所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對于企業(yè)的納稅籌劃來講就是通過對涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進(jìn)行。
(1)對企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。
最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進(jìn)行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預(yù)計(jì)殘值來進(jìn)行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費(fèi)用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產(chǎn)的折舊的年限進(jìn)行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預(yù)定的花費(fèi)增多，但是企業(yè)后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產(chǎn)來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進(jìn)行合理的計(jì)算預(yù)測。新的企業(yè)稅法沒有對預(yù)計(jì)的凈殘值進(jìn)行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對企業(yè)的凈殘值進(jìn)行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。
(2)對于銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃。
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實(shí)際扣除項(xiàng)目和按標(biāo)準(zhǔn)的限額扣除的項(xiàng)目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對二者進(jìn)行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運(yùn)用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費(fèi)也是較大的一項(xiàng)支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進(jìn)行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費(fèi)可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費(fèi)由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產(chǎn)市場競爭異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費(fèi)用的列支是一個(gè)關(guān)鍵的問題，也是人們急切要求關(guān)注的問題。根據(jù)我國的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費(fèi)如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進(jìn)行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報(bào)自身廣告費(fèi)的支出，作為企業(yè)自身申請扣除的廣告費(fèi)和企業(yè)所贊助的廣告費(fèi)用應(yīng)該嚴(yán)格的進(jìn)行區(qū)分。由總公司進(jìn)行統(tǒng)一廣告費(fèi)的列支會增加子公司的稅費(fèi)，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來承擔(dān)一定的廣告費(fèi)用，使得所有的廣告費(fèi)能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來必須要學(xué)習(xí)和利用好國家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤得到保證，為其進(jìn)一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)過程中，通過財(cái)務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財(cái)務(wù)會計(jì)水平進(jìn)行提高，同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強(qiáng)競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調(diào)控進(jìn)行有力的發(fā)揮，配合大政策實(shí)現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國際大型企業(yè)邁進(jìn)。
作者：柏萍 單位：三友集團(tuán)
