時(shí)間：2023-10-05 10:39:20
序論：在您撰寫房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開闊視野，小編為您整理的7篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【關(guān)鍵詞】萬科；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)指標(biāo)
一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
1988年中國住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)投資額占GDP的比重越來越大，2003年房地產(chǎn)被國務(wù)院確立為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，2008年受國際金融危機(jī)影響，全國房地產(chǎn)投資額增長率開始下降，2009年國家為了應(yīng)對金融危機(jī)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，放寬了貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資加速、銷售增加、價(jià)格快速上漲的情況，2010年，為了打擊投機(jī)性購房行為，政府頒布了“國十一條”等嚴(yán)厲調(diào)控政策，隨后又密集出臺(tái)了信貸、土地、稅收等政策，房地產(chǎn)市場開始降溫，隨后幾年，政府相繼頒布了“國八條”“限購令”等措施，堅(jiān)決制止部分城市房價(jià)繼續(xù)暴漲。
二、萬科集團(tuán)簡介
萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。
萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。過去二十年，萬科的營業(yè)收入復(fù)合增長率為31.4.%，凈利潤復(fù)合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。
三、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析
（一）償債能力分析
企業(yè)的償債能力是以資產(chǎn)變現(xiàn)能力來衡量的，資產(chǎn)按變現(xiàn)能力或流動(dòng)性強(qiáng)弱分為短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)，因此，償債能力也分為短期償債能力和長期償債能力。
1.短期償債能力
流動(dòng)比率與速動(dòng)比率一起使用，用來判斷和評價(jià)企業(yè)短期償債能力。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率越高，說明企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)。
近三年來萬科的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都呈下降趨勢，說明萬科的變現(xiàn)能力和償債能力都有所下降。而且與同行業(yè)保利地產(chǎn)相比其流動(dòng)比率相差較大，萬科的短期償債能力顯然沒有保利好。
2.長期償債能力
長期償債能力是指企業(yè)償還長期負(fù)債的能力，它不僅取決于企業(yè)在長期內(nèi)的盈利能力，還取決于企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。一般的長期償債能力分析側(cè)重于對資本結(jié)構(gòu)的分析，即企業(yè)資產(chǎn)對其債務(wù)保障程度的分析。
主要指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、有形凈值債務(wù)率、現(xiàn)金債務(wù)總額比等。
以資產(chǎn)負(fù)債率為例，可以看到萬科的資產(chǎn)負(fù)債率08、09年保持較低水平，之后逐漸上升，一直都保持了較高水平，屬于較高的資產(chǎn)負(fù)債率水平，可見其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。
（二）營運(yùn)能力分析
營運(yùn)能力指企業(yè)營運(yùn)資產(chǎn)的效率與效益。營運(yùn)能力分析是通過對反映企業(yè)資產(chǎn)營運(yùn)效率與效益的指標(biāo)計(jì)算與分析，評價(jià)企業(yè)的營運(yùn)能力，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益指明方向。營運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運(yùn)用效率高，則可以用較少的投入獲取較高的收益。
1.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)應(yīng)收賬款回收越快，企業(yè)在應(yīng)收賬款方面的管理工作效率越高，資產(chǎn)流動(dòng)性越強(qiáng)。
2.存貨周轉(zhuǎn)率近三年來穩(wěn)步上升，說明資金利用的效率提高，存貨積壓的風(fēng)險(xiǎn)降低。
（三）盈利能力分析
1.期間費(fèi)用分析
期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對成本管理水平密切相關(guān)，13年與12年相比，營業(yè)費(fèi)用增長率較大，其原因是銷售規(guī)模增長。
2.盈利指標(biāo)分析
盡管1354.19億元的全年?duì)I收讓其收入穩(wěn)坐行業(yè)老大的寶座，但受到行業(yè)整體成本上漲等因素影響，其毛利率、凈利率出現(xiàn)雙雙下滑的局面，而這可能也是房企未來共同需要面對的問題。雖然利潤率進(jìn)一步降低，但是萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率依然達(dá)到19.66%，與2012年歷史最高位持平。
（四）發(fā)展能力分析
凈利潤的增長幅度較2012年下降了10個(gè)百分點(diǎn)左右，營業(yè)利潤較2012年下降了15個(gè)百分點(diǎn)左右，說明企I的利潤增長幅度回緩，已度過高速增長期，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。
四、萬科發(fā)展建議
（一）為了滿足未來的資金需求，建議萬科繼續(xù)加快銷售，增加經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入；充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，并進(jìn)一步開拓融資渠道。
（二）萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險(xiǎn)的主要來源，從目前萬科管理現(xiàn)狀來看，建議進(jìn)一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量。
（三）在看到企業(yè)優(yōu)秀的盈利能力的同時(shí)，也要高度重視現(xiàn)金的管理。
（四）做好財(cái)務(wù)預(yù)算和計(jì)劃，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，逐步降低建筑成本，提高營業(yè)額和營業(yè)利潤。
（五）政策因素主導(dǎo)市場，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大變局，萬科公司應(yīng)該密切關(guān)注國家政策，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，順應(yīng)政策要求。
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作者簡介：
【關(guān)鍵詞】金融危機(jī)；財(cái)務(wù)報(bào)表；利潤率
一、背景
古語云安居才能樂業(yè)，可見從古至今對于房子問題，一直是百姓眼中的大事，也同樣是關(guān)系到國家安定的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。2007年美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)，在這場金融海嘯中無一例外房地產(chǎn)行業(yè)也遭到了巨大的沖擊。那么，在金融危機(jī)形勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到怎樣的影響？而房地產(chǎn)企業(yè)又是如何應(yīng)對的呢？本文正是希望通過對兩家代表性房地產(chǎn)公司盈利能力的研究，發(fā)現(xiàn)經(jīng)融危機(jī)對不同發(fā)展模式公司的影響，從而更好的應(yīng)對將來。
在金融海嘯影響漫延下，2008年全國房地產(chǎn)成交量急劇萎縮，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)顯示，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，銷售額同比下降20.1%。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，08年各季度住房成交面積的同比變動(dòng)幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金額的同比變動(dòng)幅度依次為5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，調(diào)整呈現(xiàn)漸次深入的態(tài)勢。這在中國房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來尚屬首次。受宏觀經(jīng)濟(jì)減速影響，房地產(chǎn)企業(yè)陷入資產(chǎn)貶值、商品房成交量大幅萎縮、消費(fèi)預(yù)期不足、市場缺乏信心、企業(yè)融資困難等諸多困境中。
此次金融危機(jī)恰到好處地為我們研究不同宏觀環(huán)境下對不同發(fā)展模式公司的影響提供了寶貴的契機(jī)。作為企業(yè)狀態(tài)的客觀反應(yīng)指標(biāo)，財(cái)務(wù)報(bào)表分析無疑是對這些影響的最好詮釋。在此選取萬科企業(yè)股份有限公司和保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司兩家具有代表性的公司進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表的對比分析。
二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析
財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一種“高級”信息生產(chǎn)活動(dòng)，是運(yùn)用一定的方法和手段，對財(cái)務(wù)報(bào)表及其資料提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)和深入的分析研究，提示有關(guān)指標(biāo)的關(guān)系及變化趨勢，以便對企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)和相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出評價(jià)和預(yù)測，從而為使用者進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供更加直接的信息和更有效的幫助。
（一）企業(yè)盈利能力
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，也稱為企業(yè)的資金或資本增值能力，通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)收益數(shù)額的多少及其水平的高低。盈利能力就是指公司在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤的能力，利潤率越高，盈利能力就越強(qiáng)。企業(yè)利潤的高低、利潤額的增長速度是其有無活力、管理效能優(yōu)劣的標(biāo)志。以下對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析：
1.凈資產(chǎn)收益率
凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益收益率，是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比。該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。這是綜合性最強(qiáng)、最具有代表性的一個(gè)指標(biāo)。2007年由于保利地產(chǎn)增發(fā)股份保利的凈資產(chǎn)收益率較往常比較低，而08年呈明顯上升趨勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了萬科，并在之后波動(dòng)上升。而萬科因?yàn)槭?008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，其凈資產(chǎn)收益率在2008年急劇下降，但是這種下降的趨勢在2009年得到扭轉(zhuǎn)，并繼續(xù)保持攀升的趨勢，到2011年萬科的凈資產(chǎn)收益率回升至與2007年以上水平。萬科在2008年金融危機(jī)下，基于審慎的財(cái)務(wù)策略，對可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元。這些存貨跌價(jià)準(zhǔn)備在考慮遞延所得稅因素后，影響到萬科稅后凈利潤9.2億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤8.9億元。這反映了萬科在該等項(xiàng)目的獲取中，拿地成本偏高，對于金融危機(jī)的應(yīng)對策略過于保守。（數(shù)值見表1內(nèi)1）
2.資產(chǎn)收益率
由于凈資產(chǎn)收益指標(biāo)容易受到企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的影響，為了排除這一影響而考察公司的盈利，就必須考察資產(chǎn)收益率指標(biāo)（凈利潤/資產(chǎn)）。資產(chǎn)收益率，也叫資產(chǎn)回報(bào)率，它是用來衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤的指標(biāo)。從這一指標(biāo)來看，2007年萬科資產(chǎn)收益率達(dá)5.31%，到2008年降到了3.89%，但保利在2008年資產(chǎn)收益率由2007年的3.98%上升到5.68%，顯著高于萬科。表明這年保利相對萬科地產(chǎn)能夠有效地配置公司資源以及更加高效的管理系統(tǒng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力要好于萬科。（數(shù)值見表1內(nèi)2）
3.總資產(chǎn)利潤率
總資產(chǎn)利潤率是企業(yè)利潤總額與企業(yè)資產(chǎn)平均總額的比率，即過去所說的資金利潤率。它是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效果的指標(biāo)，也是衡量企業(yè)利用債權(quán)人和所有者權(quán)益總額所取得盈利的重要指標(biāo)。很明顯2008年保利在面對金融危機(jī)反映出很好的資產(chǎn)綜合利用效果，使其在當(dāng)年的業(yè)績沒有下滑。而其他年份保利又回歸到它一貫的低利潤率作風(fēng)中。萬科在08年似乎受到較大打擊。但二大地產(chǎn)總資產(chǎn)利潤在2008后都有一定程度的縮水。說明金融危機(jī)對中國的地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的影響。（數(shù)值見表1內(nèi)3）
4.成本費(fèi)用利潤率
成本費(fèi)用利潤率是企業(yè)一定期間的利潤總額與成本、費(fèi)用總額的比率。成本費(fèi)用利潤率指標(biāo)表明每付出一元成本費(fèi)用可獲得多少利潤，體現(xiàn)了經(jīng)營耗費(fèi)所帶來的經(jīng)營成果。該項(xiàng)指標(biāo)越高，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。在分析成本費(fèi)用利潤率之前我們先來看萬科公司、保利地產(chǎn)公司這幾年來的三項(xiàng)費(fèi)用比重（圖1），我們驚奇的發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)一直維持著在同業(yè)中相當(dāng)?shù)偷谋戎?，這也正是保利成本費(fèi)用利潤率高于萬科的原因。正是因?yàn)楸＠某杀举M(fèi)用控制得好，所以企業(yè)在08年為取得利潤而付出的代價(jià)小而盈利能力強(qiáng)與萬科。（數(shù)值見表1內(nèi)4、圖2）
5.主營業(yè)務(wù)利潤率
主營業(yè)務(wù)利潤率是指企業(yè)一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)利潤同主營業(yè)務(wù)收入凈額的比率。主營業(yè)務(wù)利潤率能從總體上觀察企業(yè)全年所取的利潤大小及其組成是否合理。通過將企業(yè)的全年利潤與以前利潤比較，能夠評價(jià)企業(yè)利潤變動(dòng)情況的好壞。在主營業(yè)務(wù)利潤率方面保利在2008年有所提高之后卻有趨勢下滑，而萬科在2008、2009年都大幅下跌直到2010才大幅回到最初水平。到2011年保利繼續(xù)回升、而萬科小幅下跌。從兩者的主營業(yè)務(wù)所占的比重和企業(yè)背景我們不難發(fā)現(xiàn)，萬科作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，從事的產(chǎn)業(yè)比較單一，而保利的業(yè)務(wù)模式則比較多元化。從發(fā)展的地區(qū)看，萬科在全國很多地區(qū)都有產(chǎn)業(yè)涉及而保利涉及的地區(qū)較少。保利的這種模式這在金融危機(jī)時(shí)恰恰幫了其大忙，但在正常情形下通過多元模式和較小范圍的經(jīng)營來保持利潤的增長顯然是行不通的。（數(shù)值見表1內(nèi)5）
6.銷售毛利率
銷售毛利率是毛利占銷售收入的百分比，它反映了企業(yè)產(chǎn)品銷售的初始獲利能力，是企業(yè)凈利潤的起點(diǎn)，沒有足夠高的毛利率便不能形成較大的盈利。07年萬科毛利率要高于保利地產(chǎn)，08年在金融危機(jī)影響下至09年銷售毛利率快速下滑產(chǎn)生低谷，經(jīng)過調(diào)整10年恢復(fù)以前水平。而保利在08年略有上升后銷售毛利率就緩慢下降，10年又低于萬科，到2011年保利繼續(xù)回升、而萬科小幅下跌。萬科2008年結(jié)算毛利率較2007年下降2.34個(gè)百分點(diǎn)，從報(bào)表中反應(yīng)除存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響外，2008年公司結(jié)算均價(jià)與2007年基本持平，而單方結(jié)算成本增加290元，其中單方土地成本增加244元，單方其他成本增加46元。2008年結(jié)算項(xiàng)目中裝修房比例有所上升，因此單純從數(shù)據(jù)上看，地價(jià)外單方成本46元的增加幅度并不突兀。但考慮到2008年公司結(jié)算項(xiàng)目中普通住宅比例高于往年的特點(diǎn)，仍反映出公司在前幾年牛市氛圍下，對成本管理能力有所松懈以至金融危機(jī)下銷售毛利的下降。總體來說萬科的毛利率略高于保利地產(chǎn)，但經(jīng)營利潤率低于保利地產(chǎn)，從萬科的報(bào)表中可以看出這產(chǎn)生于以下兩種原因：萬科在住宅工業(yè)化研究投入而產(chǎn)生的高管理費(fèi)用，以及由于萬科銷售外包產(chǎn)生的高銷售費(fèi)用。（數(shù)值表1內(nèi)7）
（二）企業(yè)成長能力
企業(yè)成長能力是指企業(yè)未來發(fā)展趨勢與發(fā)展速度，包括企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，利潤和所有者權(quán)益的增加。企業(yè)成長能力是隨著市場環(huán)境的變化，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、盈利能力、市場占有率持續(xù)增長的能力。以下對相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析：
1.主營業(yè)務(wù)增長率
主營業(yè)務(wù)增長率，即本期的主營業(yè)務(wù)收入減去上期的主營業(yè)務(wù)收入之差再除以上期主營業(yè)務(wù)收入的比值。利用主營業(yè)務(wù)收入增長率這一指標(biāo)可以較好地考查公司的成長性。從圖中可看出保利的主營業(yè)務(wù)增長率一直高于萬科，08年表現(xiàn)的最為明顯，這說明保利公司產(chǎn)品對于萬科市場需求大，業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力強(qiáng)。08年萬科增長率的大幅下滑也側(cè)面反映了金融危機(jī)對其較大的影響。（見圖3）
2.凈利潤增長率
凈利潤增長率，即本年凈利潤減去上年凈利潤之差再除以上期凈利潤的比值。凈利潤是公司經(jīng)營業(yè)績的最終結(jié)果。圖表中顯示出萬科該項(xiàng)指標(biāo)在08年達(dá)到低谷出現(xiàn)負(fù)值，其他年份基本與保利持平。這表明金融危機(jī)嚴(yán)重影響到萬科的成長性。（見圖4）
三、結(jié)論
從以上分析中可以看出2007到2011年間兩大地產(chǎn)營業(yè)收入、營業(yè)總成本、營業(yè)利潤和凈利潤雖然都成逐年上升趨勢，但在2008年金融危機(jī)中都有不同程度的下降。其中萬科的營業(yè)利潤和凈利潤下降的最為明顯，保利地產(chǎn)卻似乎并未受其影響。因此不難得出結(jié)論在金融危機(jī)下保利的經(jīng)營狀況維持的是較好的，在大家都備受打擊時(shí)，它作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表性國有企業(yè)，沒有輸給領(lǐng)頭羊萬科。以下是保利模式在面對金融危機(jī)時(shí)所表現(xiàn)出的優(yōu)點(diǎn)：
1.在應(yīng)對金融危機(jī)時(shí)，積極加強(qiáng)企業(yè)管理工作，及時(shí)收回貸款，減少或避免發(fā)生壞帳損失的可能性，提高了企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，和短期債務(wù)的償還能力。
2.對于金融危機(jī)的策略較激進(jìn)，一直保持旺盛的拿地趨勢。
3.在金融危機(jī)下相對萬科地產(chǎn)能夠有效地配置公司資源以及有更加高效的管理系統(tǒng)。
4.業(yè)務(wù)模式比較多元化，涉及的地產(chǎn)區(qū)域較少。
5.成本費(fèi)用控制得好，三項(xiàng)費(fèi)用比重一直維持著在同業(yè)水平中相當(dāng)?shù)偷谋戎亍?/p>
6.面對金融危機(jī)反映出很好的資產(chǎn)綜合利用效果，使其在當(dāng)年的業(yè)績沒有下滑。而其他年份保利又回歸到它一貫的低利潤率作風(fēng)中，從而一定程度上規(guī)避了金融危機(jī)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)分析；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；資本結(jié)構(gòu)
一、萬科企業(yè)股份有限公司的簡介
萬科成立于1984年5月，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)，并率先成為全國第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢，“萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織，它是國內(nèi)第一家聘請第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。
二、萬科的財(cái)務(wù)分析
財(cái)務(wù)報(bào)表分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果，財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是為了了解過去，評價(jià)現(xiàn)在，和預(yù)測未來，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。企業(yè)管理者通過財(cái)務(wù)分析，可以合理評價(jià)經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)績，促進(jìn)管理水平的提高。投資者通過財(cái)務(wù)分析，可進(jìn)一步預(yù)測投資后的收益水平和風(fēng)險(xiǎn)程度，以做出正確的投資決策。萬科是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)分析，才能更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。
（一）償債能力分析
流動(dòng)比率主要判斷企業(yè)的營運(yùn)資金是否充足，是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，從表中可以看出萬科2008到12年流動(dòng)比率是逐漸降低的，企業(yè)的營運(yùn)資金并不是非常充足的。速動(dòng)比率在2009年達(dá)到最大值后又逐漸降低，與流動(dòng)比率相比，說明企業(yè)存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中的比重較大，形成了存貨的積壓和滯銷，房地產(chǎn)的存貨壓力進(jìn)一步增大。雖然整體萬科的短期償債能力較強(qiáng)，但流動(dòng)比率與速動(dòng)比率逐年趨于降低，說明公司存貨所占比例不斷增加，資金被套在空置房中，造成了企業(yè)償還債務(wù)的能力在逐漸下降，所以應(yīng)采取措施加強(qiáng)對流動(dòng)的管理，不能夠讓存貨有大量的積壓，同時(shí)應(yīng)保持充足的現(xiàn)金，以確保經(jīng)營的穩(wěn)健性和安全性，提高風(fēng)險(xiǎn)意識。
（二）營運(yùn)能力分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在近五年來逐漸提升，并在2012年有較大提升，說明萬科對應(yīng)收賬款管理水平較高，回收速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)，但也應(yīng)將其控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才有利于公司的發(fā)展，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率雖稍有下降趨勢，但仍然總體水平較高，企業(yè)用資本獲利的能力較高，銷售能力及存貨的利用水平較高，總資產(chǎn)的利用水平也較高，營運(yùn)能力較強(qiáng)。
（三）盈利能力分析
萬科股東權(quán)益報(bào)酬率逐年提升，凈利潤占股東權(quán)益平均額的比重逐年增高，銷售凈利率也有較大幅度的增長，股東獲取的投資報(bào)酬較高，企業(yè)經(jīng)營管理水平較高，銷售毛利率整體有所下滑，盈利能力有所下降，銷售成本在銷售收入中的比重越來越高，毛利也逐漸降低，說明企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對成本的控制水平，增強(qiáng)銷售能力，以期實(shí)現(xiàn)更高的盈利能力。
（四）發(fā)展能力分析
從總體來說，近五年三個(gè)發(fā)展能力指標(biāo)有進(jìn)有退，較不穩(wěn)定，但其總的趨勢還是增長的。企業(yè)營業(yè)收入增長額在營業(yè)收入總額中的比重是絕對正增長的，與此同時(shí)，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張?jiān)?010年達(dá)到最大值后有一定的下降趨勢，利潤增長率增長趨勢也較為明顯，說明企業(yè)發(fā)展實(shí)力很強(qiáng)，成長性很好，有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
三、萬科財(cái)務(wù)方面存在的問題及改進(jìn)建議
（1）公司資產(chǎn)管理水平在降低，盈利能力有所下降。雖然整體的盈利能力較強(qiáng)，但同時(shí)萬科應(yīng)增強(qiáng)資金運(yùn)用的靈活性，調(diào)整其自有的現(xiàn)金流量，加強(qiáng)對存貨的管理，控制存貨的數(shù)量，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，不能出現(xiàn)大量的積壓，否則會(huì)對企業(yè)發(fā)展造成不利影響，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)利用率水平。（2）公司的對外融資能力降低，內(nèi)部融資能力下降，主要依賴于銀行貸款和股市融資，因而公司需要拓寬融資渠道。擁有多元化的融資渠道是萬科資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵，在現(xiàn)有的發(fā)行新股，配股，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，海外貸款等融資渠道下，并不能完全滿足其資金需求，同時(shí)也可以發(fā)展信托融資和房地產(chǎn)投資基金等多種融資渠道。（3）公司風(fēng)險(xiǎn)控制能力的水平不高，應(yīng)提高其風(fēng)險(xiǎn)控制能力。雖然萬科盈利能力和營運(yùn)能力均較高，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，資金占壓的金額大，回收周期長，也會(huì)造成公司的可變現(xiàn)資產(chǎn)較低甚至出現(xiàn)負(fù)值，所以萬科應(yīng)保持一定的財(cái)務(wù)彈性，加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。（4）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，流動(dòng)負(fù)債比例偏高。流動(dòng)復(fù)制比例的提高，雖然能增加企業(yè)的盈利能力，也提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，萬科在安排負(fù)債結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)權(quán)衡考慮負(fù)債所能帶來的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平，不能只看到一方面。
四、結(jié)論
萬科雖然在2008年受金融危機(jī)的影響，凈利潤出現(xiàn)負(fù)值，財(cái)務(wù)指標(biāo)下降，經(jīng)營業(yè)績受到影響，但在此后公司不斷加強(qiáng)企業(yè)管理，快速回到了原來的軌道，又出現(xiàn)了欣欣向榮的發(fā)展?fàn)顩r，由此可見萬科強(qiáng)大的發(fā)展實(shí)力。作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，為了更好的發(fā)展，萬科應(yīng)更加注重對自身的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤空間，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，提高管理水平，繼續(xù)保持增長勢頭，惟有加強(qiáng)對資本結(jié)構(gòu)的管理，實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，才能在現(xiàn)有發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大利潤。
參 考 文 獻(xiàn)
[1]荊新.《財(cái)務(wù)管理學(xué)》.第1版.北京.中國人民大學(xué)出版社.2010（3）
[2]戴德明.《財(cái)務(wù)報(bào)告與控制》.第1版.北京.中國人民大學(xué)出版社.？2010（1）
[3]張鳴主.《公司財(cái)務(wù)》.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008
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企業(yè)應(yīng)收票據(jù)的風(fēng)險(xiǎn)管控
關(guān)于人留存問題的探討
我國民辦高校財(cái)務(wù)管理的相關(guān)問題研究
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；萬科公司；財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r決定著國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)能否穩(wěn)定發(fā)展。新世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)越加蓬勃發(fā)展，特別是在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)來襲的2008年，房地產(chǎn)企業(yè)更是在拉動(dòng)我國GDP增長上貢獻(xiàn)了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求決定了中國政府必然的政策傾斜，這使未來房地產(chǎn)企業(yè)前景普遍不被看好，所以財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制將成為其主要必修課。特別是房地產(chǎn)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)率比較低、過度使用財(cái)務(wù)杠桿、企業(yè)負(fù)債比重大、現(xiàn)金流不均衡等特點(diǎn)，使其承擔(dān)了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而給企業(yè)經(jīng)營造成了極大的沖擊，進(jìn)而間接沖擊著整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)、資本市場、投資者利益甚至是社會(huì)生活。因此，如何有效評價(jià)和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康有序的發(fā)展，是我們急需解決的重要問題。
一、萬科公司當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況分析
以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。這一點(diǎn)也是萬科成為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的基石。作為中國最大的房地產(chǎn)公司，萬科的跌宕起伏會(huì)沖擊緊繃的樓市神經(jīng)，放映整個(gè)行業(yè)的側(cè)影，所以評價(jià)萬科公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果對于預(yù)測中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們首先將對萬科進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，即以其財(cái)務(wù)報(bào)告和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，將大量的報(bào)表數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成對決策有用的信息，以便對企業(yè)的償債能力、盈利能力和抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力作出評價(jià)。這樣系統(tǒng)分析和評價(jià)企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是了解過去、評價(jià)現(xiàn)在、預(yù)測未來，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。我們將從下面六個(gè)方面展開分析：
1.資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析
從2007-2011年萬科的資產(chǎn)總規(guī)模及其變動(dòng)表（表1）可以發(fā)現(xiàn)，自2007年以來，萬科資產(chǎn)規(guī)?？傮w呈上升趨勢。具體地說，如果從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來看，長期資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)均逐年穩(wěn)步增加，長期資產(chǎn)增加的速度較穩(wěn)定，流動(dòng)資產(chǎn)變動(dòng)率則呈降-升-降的波折趨勢；如果從資產(chǎn)的類別構(gòu)成趨勢來看，資產(chǎn)總計(jì)的變動(dòng)率幾乎與流動(dòng)資產(chǎn)的變動(dòng)率保持一致，這說明流動(dòng)資產(chǎn)占了資產(chǎn)總額的大部分，且近年來呈升-降的趨勢，占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對公司的經(jīng)營狀況起決定性作用。
由于流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的大部分，所以有必要對流動(dòng)資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。為此，選擇幾項(xiàng)代表性較強(qiáng)的指標(biāo)來分析，包括：貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付款項(xiàng)、其他應(yīng)收款和存貨。如表2，2007-2011年萬科流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)表所示，存貨所占比重最大，達(dá)到了流動(dòng)資產(chǎn)的一半以上，于2008年達(dá)到頂峰75.71%，2009-2010年其比重緩緩下降，2011年又回升，仍高達(dá)到73.71%。其次是貨幣資金，其比例于2007-2010年較穩(wěn)定，保持在18%左右，但在2011年下降至幾乎一成。預(yù)付賬款在2008年下降，并理所當(dāng)然地達(dá)到最低2.79%，近幾年則回升并保持穩(wěn)定。應(yīng)收賬款的比例在2007-2011年一直維持在1%以下，關(guān)注意義較小。其他應(yīng)收款在2007年至2011年間，有小幅增長。
表1和表2很清楚地反映了房地產(chǎn)企業(yè)受大環(huán)境的影響很大，特別是2008年的艱難。同時(shí)，貨幣資金和存貨的穩(wěn)定又表征著萬科市場活動(dòng)的穩(wěn)定性和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。但是，總的來說，存貨所占比例太大，這是未來資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的方向。
2.償債能力分析
償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)（包括本息）的能力。償債能力包括短期償債能力和長期償債能力。短期償債能力是企業(yè)償付流動(dòng)負(fù)債的能力，公司能否償還短期債務(wù)，取決于公司債務(wù)的多少以及有多少可變現(xiàn)償債的流動(dòng)資產(chǎn)等。流動(dòng)比率、速動(dòng)比率是反映公司短期償債能力的常用指標(biāo)。一般情況下，流動(dòng)比率、速比率越高，則償債能力越強(qiáng)。如表3所示，萬科的流動(dòng)比率以2009年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2008年較2007年下降，2007年最高為1.96，2010和2011年在逐年下降，這說明2011年萬科的流動(dòng)負(fù)債增長速度大于流動(dòng)資產(chǎn)的增長速度，短期償債能力有所下降。速動(dòng)比率在2009年以來也逐步降低，2011年為最低0.3702，這是因?yàn)楣矩泿刨Y金逐年下降所致?？偟膩碚f，萬科短期償債能力有所下降。
長期償債能力，指企業(yè)償還長期負(fù)債的能力，分析一個(gè)企業(yè)的長期償債能力主要是為了確定該企業(yè)償還債務(wù)和本金的能力。企業(yè)長期償債能力的衡量指標(biāo)主要為資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比率。如圖1所示，萬科產(chǎn)權(quán)比率在2010-2011年大幅上升，說明萬科自有資本占總資產(chǎn)的比重下降，長期償債能力下降。萬科資產(chǎn)負(fù)債率近年來保持平穩(wěn)，四年來也只有小幅提升?？偟膩碚f，萬科的長期償債能力近年也來有所下降。
3.成長能力分析
從2007-2011年萬科主營業(yè)務(wù)利潤表（表 4）中可以看出，萬科實(shí)現(xiàn)了主營業(yè)務(wù)總收入和利潤年年增長，即使成本相應(yīng)的增長下，仍然保持著很高且很穩(wěn)定的利潤增長率，表現(xiàn)了良好和穩(wěn)定的成長能力。當(dāng)然，萬科的成長能力仍有提高余地，我們可以發(fā)現(xiàn)，在2010年主營總收入增長率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，這是政府政策和市場協(xié)調(diào)的體現(xiàn)，但是主營利潤增長率對應(yīng)著反而剛好表現(xiàn)相反的行為。這個(gè)原因我們可以從主營成本增長率清晰的看出：2010年成本增長率為負(fù)值，即成本大大減少了，從而帶來了極大的利潤增長率，2011年則很大的成本投入拉低了利潤增長率。顯然，控制好成本增長率，萬科的成長能力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
4.營運(yùn)能力分析
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率可以反映企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度快、流動(dòng)性強(qiáng)。表5顯示，萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率近年來波動(dòng)較大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并達(dá)到最高值，為59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年則有小幅上升，說明公司近年來對應(yīng)收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性。存貨周轉(zhuǎn)率近五年來呈下降趨勢，表明存貨的流通性和變現(xiàn)性有所降低，管理水平降低?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也呈連年下降趨勢，說明公司利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營的效率在降低。公司要加強(qiáng)對資產(chǎn)的長期以及短期管理，以增強(qiáng)其經(jīng)營效率。
5.盈利能力分析
盈利能力是指企業(yè)獲取利潤的能力，是上市公司財(cái)務(wù)狀況中的核心指標(biāo)。從表6中可以看到，萬科的銷售凈利率近3年都呈下降趨勢，這與原材料價(jià)格上漲引起的成本上升以及國家近年來對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施有關(guān)，由此可見公司的主營業(yè)務(wù)獲利能力在下降。凈資產(chǎn)收益率在2009-2011年連續(xù)上漲，主要是凈利潤上升較多，而投資收益的下降和所得稅的上升說明凈利潤上升是由主營業(yè)務(wù)收入增加所致。總的來說，萬科的主營業(yè)務(wù)獲利能力近年來有所提升，總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)的獲利能力在上升。
6.現(xiàn)金流量分析
表7顯示：經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連續(xù)增長，并于2009年達(dá)到頂峰1.1842，2010年小幅下降為1.0252，2011年小幅增長達(dá)1.0316，說明2011年企業(yè)1元的經(jīng)營現(xiàn)金支出可以帶來1.0316元的流入，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生效率在2009年達(dá)到最高，近兩年來有所降低；投資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2010年達(dá)到最高，為0.5520，相當(dāng)于企業(yè)1元的投資現(xiàn)金支出僅帶來0.5520元的流入，投資活動(dòng)產(chǎn)生效率較低，說明企業(yè)投資還處于擴(kuò)張期，投資項(xiàng)目多；籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出比在2007-2009年連年降低，并于2009年達(dá)到最低值0.8768，說明還款明顯大于借款，2010年該比率增長至1.8128，說明這一年企業(yè)借款增加，2011年這一比例則接近于1，企業(yè)無資金危機(jī)。
二、萬科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)
上一節(jié)我們對萬科公司進(jìn)行了基本的財(cái)務(wù)分析，接著我們將在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)。具體的說，我們將利用李素紅等人構(gòu)建完備的基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系，在行業(yè)內(nèi)綜合評價(jià)萬科公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系是由一系列反映房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)組成的，用來評價(jià)房地產(chǎn)上市公司在資本活動(dòng)過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。所以選取的指標(biāo)要能夠全面反映公司的經(jīng)營情況。選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)的原則是：預(yù)見性原則、靈敏性原則、配合性原則和穩(wěn)定性原則。依據(jù)這一原則，參考一般房地產(chǎn)上市公司的績效評價(jià)指標(biāo)體系，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，最終構(gòu)建了房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系，其中包括了6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力的20個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)，分別是
（1）資本結(jié)構(gòu)：股東權(quán)益比率（X1）和資產(chǎn)負(fù)債率（X2）；
（2）償債能力：流動(dòng)比率（X3），速動(dòng)比率（X4），利息支付倍數(shù)（X5）和長期負(fù)債比率；
（3）成長能力：主營收入增長率（X6），凈利潤增長率（X7）和總資產(chǎn)增長率（X8）；
（4）營運(yùn)能力：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率（X9），固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X10）；
（5）盈利能力：總資產(chǎn)利潤率（X11），主營業(yè)務(wù)利潤率，銷售凈利率（X12）和凈資產(chǎn)報(bào)酬率（X13）；
（6）現(xiàn)金流量：經(jīng)營現(xiàn)金流量與負(fù)債比率和現(xiàn)金流量比率（X14）。
針對萬科，這六個(gè)方面我們在上一節(jié)已經(jīng)大部分詳細(xì)論述過，這給其風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)打下了基礎(chǔ)。
因子分析是主成分分析的推廣和發(fā)展，它是將具有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的若干個(gè)指標(biāo)進(jìn)行因子分析提取公因子，再以每個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)數(shù)與各因子得分的乘積總和構(gòu)造綜合得分函數(shù)?；谝蜃臃治龇ǖ姆康禺a(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，首先進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)的預(yù)處理，這里是將財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理，然后進(jìn)行因子分析法適用性檢驗(yàn)，篩選出合適的因子做因子分析，這里我們選取的因子即上面標(biāo)注的Xi（i=1-14），未被標(biāo)注的財(cái)務(wù)指標(biāo)是未通過適用性檢驗(yàn)的因子。需要強(qiáng)調(diào)的是，這里的Xi不僅代表對應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是綜合房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際財(cái)務(wù)情況，由專家給出的對應(yīng)因子的評價(jià)值。之后以主成分分析法構(gòu)造因子變量，即在Xi（i=1-14）因子中進(jìn)行平方和方差貢獻(xiàn)分析，提取前5個(gè)主要貢獻(xiàn)的因子，命名為Yj（j=1-5）。同樣的，這里的Yj不僅代表對應(yīng)的因子，而且它具有數(shù)值，是主成分分析得到的5個(gè)主因子的貢獻(xiàn)值。這5個(gè)主因子大體上體現(xiàn)房地產(chǎn)上市公司6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力。需要注意的是，主成分分析法發(fā)現(xiàn)，營運(yùn)能力的因子貢獻(xiàn)很大程度上從屬于資本結(jié)構(gòu)，這符合我國房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況。我們將其并在一起，從而6個(gè)方面財(cái)務(wù)能力提取出了5個(gè)因子。接著我們對得到的成分組成針對5個(gè)因子進(jìn)行對應(yīng)排列，構(gòu)造旋轉(zhuǎn)成分矩陣（Aij），以便根據(jù)綜合加權(quán)公式利用此矩陣計(jì)算出各個(gè)房地產(chǎn)上市公司的主因子得分。假設(shè)主因子得分為Kj，則Kj=Xi*Aij。這里相同的字母i表示對i=1-14個(gè)一般因子進(jìn)行求和。最后，總結(jié)出房地產(chǎn)上市公司的綜合得分K=Kj*Yj。這里相同的字母j表示對j=1-5個(gè)主因子進(jìn)行求和。我們將上面萬科的財(cái)務(wù)指標(biāo)代入后，會(huì)得到正的因子得分，這說明萬科公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處于平均水平以上。這初步說明了萬科公司在國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系中，處于合格的位置。
更細(xì)致的評價(jià)是，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)體系的基礎(chǔ)上，引入基于聚類分析法劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等級。聚類分析是將物理或者抽象對象的集合分成相似的對象類的過程。這里使用的聚類方法是K-均值聚類方法，它是用戶指定類別數(shù)的大樣本資料的逐步聚類分析。所謂逐步聚類分析就是先把被聚對象進(jìn)行初始分類，然后逐步調(diào)整，得到最終K個(gè)分類。考慮國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，上面由因子得分（K）及其貢獻(xiàn)率可以得出了國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的排序，運(yùn)用聚類的思想將房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分類，可將其分成4類，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)等級劃分為：幾乎沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大。結(jié)果如表8所示，我們這里只列出了部分典型的企業(yè)，其中萬科處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般的等級中。對萬科這樣財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般的公司而言，應(yīng)該根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，找到影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素并采取相應(yīng)對策，以避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況的惡化，并通過建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制實(shí)時(shí)監(jiān)控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、綜合評價(jià)
通過對萬科當(dāng)前財(cái)務(wù)狀況分析和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，我們可以看出，即使在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境時(shí)，萬科公司仍處于一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展階段，其市場占有率不斷上升，銷售收入穩(wěn)步增長，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，每股收益平穩(wěn)發(fā)展，具有較強(qiáng)的償債能力、盈利能力和營運(yùn)能力，萬科正在健康發(fā)展。
但與此同時(shí)，我們可以看到萬科公司在財(cái)務(wù)管理中存在一些不足之處：
1.萬科公司雖然具有較好的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率，但是從長期來看，其流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都有下降趨勢。在我國日益激烈的房地產(chǎn)市場中，萬科在同行業(yè)內(nèi)確立了很多領(lǐng)先地位，但是在流動(dòng)比率和速動(dòng)比率上，萬科都出現(xiàn)了下降，而國內(nèi)其他一些房地產(chǎn)公司的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都較以前有所改善，如萬通地產(chǎn)的流動(dòng)比率從06年的1.6上升到08年的1.95，中華企業(yè)從06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行業(yè)立于不敗之地，萬科公司應(yīng)該采取積極措施應(yīng)對下降趨勢。
2.萬科的財(cái)務(wù)壓力正在加大。資金一直是影響房地產(chǎn)行業(yè)生存和發(fā)展的一個(gè)重要因素，實(shí)踐中由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不計(jì)其數(shù)，因而選擇合理的負(fù)債規(guī)模對房地產(chǎn)公司來說就顯得尤為重要。萬科公司的資產(chǎn)負(fù)債率在我國同行業(yè)中處于一種優(yōu)秀水平，但是具有不斷增長的趨勢，同時(shí)其負(fù)債結(jié)構(gòu)中的流動(dòng)負(fù)債率較高，對公司債務(wù)的償付起到消極作用。
3.周轉(zhuǎn)率有所下降。周轉(zhuǎn)率是萬科最為看重的指標(biāo)之一，它是保證萬科擴(kuò)張的核心。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，只有保持高周轉(zhuǎn)率，才能夠?qū)①Y金快速回籠，保證企業(yè)更大規(guī)模的開發(fā)，同時(shí)保證企業(yè)將來的兼并收購。萬科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率近年來逐年下降，并且在08年出現(xiàn)較大幅度下降。在宏觀調(diào)控政策對于房地產(chǎn)行業(yè)日漸不利的情況下，房地產(chǎn)公司可能面臨調(diào)整拐點(diǎn)的到來，如果不能將周轉(zhuǎn)率提高，將會(huì)對萬科一系列的運(yùn)營產(chǎn)生重大的影響，并且加大公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、萬科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略
針對萬科的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，本文提出以下幾點(diǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略。
1.著眼于政治環(huán)境，爭取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地產(chǎn)金融立法，建立健全政府支持體系，加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管等，以便為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策、法律環(huán)境，公平公正競爭環(huán)境。對萬科有利的是，其良好的口碑，行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭角色和對政府政策的積極響應(yīng)，使其在這些政策的爭取中占有很大的有利地位，積極合理的利用這種優(yōu)勢，將鞏固其領(lǐng)頭的勢頭。
2.著眼于行業(yè)內(nèi)，萬科公司需要提高風(fēng)險(xiǎn)意識，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)。在國家頻繁的宏觀調(diào)控政策下，加上市場競爭的日益加劇，使得房地產(chǎn)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通過構(gòu)建國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系，我們也發(fā)現(xiàn)，萬科公司雖然處于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般狀態(tài)，但仍是最靠近財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大情形。因此，萬科有必要建立一支專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍，充分了解其所處復(fù)雜環(huán)境下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，結(jié)合萬科自身實(shí)力和開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從而有效監(jiān)控和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。在這一點(diǎn)上，萬科實(shí)際上已經(jīng)走出了一步。通過前面的分析我們知道萬科公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降主要受其存貨周轉(zhuǎn)率的下降影響，因此對萬科來說提升存貨周轉(zhuǎn)率可以使公司有更大空間的發(fā)展。這一點(diǎn)，也被萬科公司分析得出。所以近些年，萬科一直在注重周轉(zhuǎn)率的提升。在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾實(shí)際購買力的情況下，在有效供應(yīng)增加而實(shí)際購買力下降的情況下，萬科于07年10月打破房價(jià)居高不下的局面，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跌，這其實(shí)對資金密集型房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一種加快資金周轉(zhuǎn)，提高單位資金收益率的做法，有利于長期發(fā)展。萬科能在平穩(wěn)發(fā)展中發(fā)現(xiàn)自身存在的缺陷并能采取積極措施去完善，說明萬科具有良好的風(fēng)險(xiǎn)控制和積極促進(jìn)發(fā)展的意識，將這種意識系統(tǒng)規(guī)范化，必將使萬科公司走上新的高度。
3.著眼于發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。就國內(nèi)現(xiàn)狀而言，萬科可采取的主要的戰(zhàn)略調(diào)整措施包括：項(xiàng)目的合作開發(fā)；向國外市場進(jìn)軍；向二三線甚至四線城市進(jìn)軍；發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)；向旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)探索；探索國民租房體系；加大保障性住房的投入等。特別是后幾項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略，很符合萬科的發(fā)展理念，很符合國內(nèi)民生現(xiàn)狀，預(yù)料中將會(huì)得到政府政策的大力傾斜。
4.著眼于資本結(jié)構(gòu)，萬科需要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并實(shí)現(xiàn)資金的供求均衡。一方面在廣度上，擴(kuò)大融資渠道，特別是世界資本市場。這一點(diǎn)以萬科這幾年交出的利潤答卷，擴(kuò)大其世界影響力的同時(shí)，也使其更為資本市場的“香饃饃”。保持穩(wěn)定的前提下，合理適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用世界資本市場，將成為萬科發(fā)展的強(qiáng)心劑。另一方面在深度上，要考慮到收益和風(fēng)險(xiǎn)的相互匹配，充分考慮影響萬科資本結(jié)構(gòu)的各種因素，從而確定對萬科最佳的融資規(guī)模。對于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，還要考慮到資本結(jié)構(gòu)彈性和財(cái)務(wù)靈活性的有效協(xié)調(diào)，并注意萬科公司不同資本籌集方式之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換的可能性，實(shí)現(xiàn)資金的供求均衡，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
5.著眼于萬科公司內(nèi)部具體財(cái)務(wù)控制，萬科需要加強(qiáng)對資金的集中管理，提高財(cái)務(wù)管理的透明度。包括實(shí)現(xiàn)資金籌集權(quán)、使用權(quán)和調(diào)配權(quán)的統(tǒng)一，防止資金分散，提高資金的管理效率。具體表現(xiàn)在：加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)總監(jiān)對資金運(yùn)動(dòng)的有效控制和調(diào)配；注重信息反饋，加強(qiáng)資金的事后控制。
五、結(jié)論
從以上分析可以看出萬科具有良好的發(fā)展前景，萬科是我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，而從萬科的健康發(fā)展我們可以預(yù)測我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展前景良好。自08年年底全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)以來，我國政府從振興整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購房負(fù)擔(dān)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也順應(yīng)市場趨勢，積極降價(jià)促進(jìn)銷售。房地產(chǎn)公司房價(jià)的下調(diào)有助于公眾購買力的提升，增強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的信心，同時(shí)有利于房地產(chǎn)公司資金的快速回籠，這對房地產(chǎn)行業(yè)也將起到積極的作用。
另一方面，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下，我國的經(jīng)濟(jì)相對增長較快，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，外資會(huì)源源不斷的流入我國，外資的流入在一定程度上會(huì)抬升我國的房價(jià)，但考慮到國內(nèi)民眾的購買力及國外資本的競爭，我國房地產(chǎn)會(huì)適當(dāng)?shù)膲旱头績r(jià)，在國外資本的競爭下，我國的房價(jià)不會(huì)持續(xù)走高，也不會(huì)持續(xù)高漲，而會(huì)走向一種平衡，這種平衡就是理性回歸。在此背景下，穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展才能穩(wěn)固江山，這就要考驗(yàn)房地產(chǎn)公司的內(nèi)功——財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制，誰的內(nèi)功深厚，誰必將笑到最后。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)報(bào)告 償債能力 盈利能力
一、前言
在過去的兩年里，樓市熄火股市動(dòng)蕩，房地產(chǎn)行業(yè)整體萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營狀況也因此備受關(guān)注。很多房地產(chǎn)公司都出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈、融資困難等多重問題。
二、案例分析
在1984年5月成立的萬科企業(yè)股份有限公司，是中國目前最大的住宅開發(fā)商，他們擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理理念。因此，本文以2012-2014年萬科公司財(cái)務(wù)狀況為背景進(jìn)行分析。
（一）償債能力分析
償債能力是企業(yè)利用其資產(chǎn)來償還各種債務(wù)（包括長期債務(wù)和短期債務(wù)）的能力。通過分析企業(yè)的償債能力，可以了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，判斷該企業(yè)的投資機(jī)會(huì)和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。一個(gè)企業(yè)償債能力較強(qiáng)，說明它的財(cái)務(wù)狀況良好，即資金充足并且該企業(yè)的綜合能力也是經(jīng)得起考驗(yàn)的。
1.短期償債能力分析。短期償債能力反映一個(gè)企業(yè)在短期債務(wù)到期時(shí)能夠變現(xiàn)以償還流動(dòng)負(fù)債的能力，通常利用流動(dòng)比率和速動(dòng)比率來進(jìn)行分析。
（1）流動(dòng)比率：2012-2014年該企業(yè)的流動(dòng)比率分別為：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影響，房地產(chǎn)這一行業(yè)的流動(dòng)比率逐年下降，其償債能力走下坡路。因此，建議企業(yè)應(yīng)密切存貨量大小、資金周轉(zhuǎn)速度、變現(xiàn)能力以及應(yīng)收賬款等其他財(cái)務(wù)指標(biāo)。（2）速動(dòng)比率：速動(dòng)比率相對流動(dòng)比率而言，扣除了一些流動(dòng)性不確定性較大的項(xiàng)目，有效避免了流動(dòng)比率的一些局限性，其反映的企業(yè)償債能力更可信。一般來說，這一指標(biāo)的數(shù)值越高，短期債務(wù)的償還能力越強(qiáng)。該指標(biāo)在1左右最佳。
該企業(yè)2012-2014年速動(dòng)比率：0.37，0.41，0.34。根據(jù)數(shù)據(jù)可知，速動(dòng)比率并不是特別理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。與流動(dòng)比率相比，扣掉了不確定性因素影響，企業(yè)償還短期債務(wù)的能力有所下降。但由于房地產(chǎn)行業(yè)其特殊性，存貨占據(jù)流動(dòng)資產(chǎn)的比率較高，加上國家政策的影響，房產(chǎn)銷售乏力，資金回籠較慢。可以結(jié)合同行業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來具體分析，若高于同行業(yè)平均水平，則可以認(rèn)為其短期償債能力尚可。
2.長期償債能力分析。長期償債能力是指，一個(gè)企業(yè)在長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來說，所擁有的資產(chǎn)足夠用來償還一些長期的債務(wù)的能力，它反映了一個(gè)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的運(yùn)營，通常用資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行分析。
一般來說，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)小于100%，如果一個(gè)企業(yè)的該項(xiàng)指標(biāo)低于50%，說明該企業(yè)擁有良好的償還債務(wù)能力。萬科企業(yè)2012-2014年資產(chǎn)負(fù)債率為：74.69%，78.32%，78%。資產(chǎn)負(fù)債率略有上升，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)通常都會(huì)出現(xiàn)這一比率較高的情況。因此，建議企業(yè)可以從房地產(chǎn)行業(yè)的整體出發(fā)，通過平均水平來做具體分析。
（二）營運(yùn)能力分析
營運(yùn)能力是企業(yè)通過調(diào)動(dòng)、運(yùn)用各方面的資產(chǎn)以協(xié)同配合運(yùn)作，來獲得收益的能力。通過比率分析可以看出一個(gè)企業(yè)對于資金或資源的管理能力和資產(chǎn)使用效率的高低。企業(yè)的可用資金充足且周轉(zhuǎn)靈活，資產(chǎn)使用效率就越高，企業(yè)便能更快地實(shí)現(xiàn)資本增值，從而加強(qiáng)企業(yè)償還債務(wù)的能力。
根據(jù)企業(yè)2012-2014年財(cái)務(wù)報(bào)告，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為：46.18，60.63，54.54；存貨周轉(zhuǎn)率：0.2522，0.2817，0.3162；流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：0.2918，0.3174，0.3336。從整體來看，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均呈現(xiàn)上升態(tài)勢，因此萬科公司的營運(yùn)能力呈現(xiàn)良性走勢。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企業(yè)利用所持資金和資源，配合合理高效的運(yùn)營手段，獲取利潤的能力，可以通過以下幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來體現(xiàn)：
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)收益率為：0.1，0.14，0.17；銷售毛利率為：0.4，0.37，0.37；基本每股收益為：0.88，1.14，1.33。從數(shù)據(jù)看，凈資產(chǎn)收益率小幅增長，受到政策的影響，銷售毛利率小幅下降，但總體來看盈利能力依舊很強(qiáng)。
（四）發(fā)展能力分析
該企業(yè)2012-2014年凈資產(chǎn)增長率：24.27，21.09，38.37；總資產(chǎn)增長率：56.7，27.88，26.51。從數(shù)據(jù)看，企業(yè)的凈資產(chǎn)增長率逐年上升，總資產(chǎn)增長缺逐年下降，說明企業(yè)在不斷控制其自身的擴(kuò)張以適應(yīng)政策帶來的市場變化，同時(shí)依然保持良好的凈資產(chǎn)增長率，說明了企業(yè)在增強(qiáng)盈利控制風(fēng)險(xiǎn)這方面表現(xiàn)良好，有較好的發(fā)展能力。
三、總結(jié)與建議
2015年，樓市利好信息接連出臺(tái)，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。根據(jù)上文的分析，萬科的總體財(cái)務(wù)狀況良好，公司運(yùn)營穩(wěn)定高效，這與萬科長期以來科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。在繼續(xù)保持的基礎(chǔ)上還應(yīng)該對經(jīng)濟(jì)形勢、國家政策、競爭環(huán)境等進(jìn)行綜合分析和評估。拓展新的融資渠道，打開海外市場，進(jìn)一步完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和企業(yè)管理機(jī)制，樹立良好的企業(yè)形象，同時(shí)大力把控風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)中求進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康發(fā)展。
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