時(shí)間：2022-08-02 11:01:11
序論：在您撰寫(xiě)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展探究時(shí)，參考他人的優(yōu)秀作品可以開(kāi)闊視野，小編為您整理的1篇范文，希望這些建議能夠激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，引導(dǎo)您走向新的創(chuàng)作高度。
【摘 要】在我國(guó)的三大產(chǎn)業(yè)劃分中，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)大類，其增加值是我國(guó)GDP的關(guān)鍵組成部分。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有一定的互動(dòng)關(guān)系，對(duì)這一關(guān)系進(jìn)行分析和加以利用具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文以此為基礎(chǔ)，首先分析了房地產(chǎn)發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量之間的關(guān)系，然后分別從多個(gè)不同的層面探討了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的互動(dòng)機(jī)制。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；互動(dòng)機(jī)制
截止到目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷過(guò)山車式的發(fā)展階段，從幾年前的膨脹式高漲到近1～2年間的在較低的水平上徘徊，房地產(chǎn)一直牽動(dòng)著國(guó)民的神經(jīng)。但是，無(wú)論如何，房地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)獲得發(fā)展的道路上不可或缺的重要因素，即便其在特定的時(shí)期面臨特定的困境，但是它與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系是難以割斷的。而對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，其增長(zhǎng)與區(qū)域的資源、教育、政策以及投資直接或間接相關(guān)，良好的持續(xù)的房地產(chǎn)投資能夠在較大程度上促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這已經(jīng)被無(wú)數(shù)的案例所證實(shí)。當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展面臨諸多的問(wèn)題，房地產(chǎn)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響正在減弱，區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的支撐也越來(lái)越模糊。但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有一定的互動(dòng)關(guān)系，對(duì)這一關(guān)系進(jìn)行分析和加以利用具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)聯(lián)
（1）房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了間斷性的影響。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展一直呈現(xiàn)出一種“波動(dòng)型”上升的趨勢(shì)，與其他類型的產(chǎn)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)占區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量的幅度相對(duì)較小。當(dāng)然，房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中比重的上升與一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的比重下降是同時(shí)出現(xiàn)的，即便房地產(chǎn)業(yè)位于新興產(chǎn)業(yè)中的重要產(chǎn)業(yè)行列，正向支柱地位邁進(jìn)，但是，在發(fā)展壯大的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)總是表現(xiàn)出對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的間斷性影響。（2）房地產(chǎn)投資的整體作用與區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量之間關(guān)聯(lián)密切。近年來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)投資都呈現(xiàn)出了明顯的上升態(tài)勢(shì)，地王頻生，實(shí)際投資增長(zhǎng)勢(shì)頭表現(xiàn)的異常強(qiáng)勁。當(dāng)然，一個(gè)基本的事實(shí)是，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)是必須與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為前提的，任何脫離區(qū)域經(jīng)濟(jì)本身的做法都將導(dǎo)致失敗，這是歷史發(fā)展的慣性使然?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)投資而產(chǎn)生的輻射作用是與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)總量密切相關(guān)的，如同任何投資都不能脫離土地等生產(chǎn)一樣，房地產(chǎn)投資難以單方面的發(fā)揮作用。此外，值得注意的是，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資能夠在較短的時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)化為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的力量，將投入轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出，從這個(gè)角度講，房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮的作用就不可低估了。（3）房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的視域下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往與其保持一種同步的關(guān)系，其增加值的增長(zhǎng)過(guò)程是十分迅速的。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè)，這樣一來(lái)，貨幣的供給或者發(fā)行就會(huì)在其中發(fā)揮重要的作用，當(dāng)期貨幣的供給增加能夠在很大程度上推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)其產(chǎn)出的增加?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間是緊密相關(guān)的，房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的重要因素。
二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的因素分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的“慣性”超過(guò)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的承受水平。近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位得到了持續(xù)的提升，房地產(chǎn)的發(fā)展周期和經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期之間的關(guān)聯(lián)越來(lái)越緊密，這一現(xiàn)象能夠很好的說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵領(lǐng)域，它對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用正在逐漸的顯現(xiàn)。從這個(gè)角度講，應(yīng)該以宏觀經(jīng)濟(jì)為視角，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)聯(lián)進(jìn)行實(shí)時(shí)的把握，以期獲得作為及時(shí)和關(guān)鍵的信息。當(dāng)然，從另外一個(gè)層面講，房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)失衡也會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生負(fù)面的影響。這就是為什么當(dāng)前情況下我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)遭遇瓶頸，房源大量積壓，三四縣城市面臨崩盤(pán)的重要原因。為此，需要調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)，調(diào)整和消除階段性的消費(fèi)斷層，保持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。（2）房地產(chǎn)投資對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響。在任何一個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不同行業(yè)之間存往往在著廣泛的、甚至是復(fù)雜的關(guān)聯(lián)，這些行業(yè)間是一種相互依存同時(shí)又相互影響的關(guān)系，并且在多種因素的作用下，最終使房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了深刻的影響。但是，不可否認(rèn)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在很大程度上帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，這對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，雖說(shuō)是間接的影響，但是這種影響的范圍和深度都是其他產(chǎn)業(yè)所無(wú)法比擬的。比如，近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)了鋼鐵行業(yè)和水泥、玻璃行業(yè)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)所出產(chǎn)的產(chǎn)品的需求量越來(lái)越大。同時(shí)，鋼材產(chǎn)量的增長(zhǎng)，還極有可能形成一種對(duì)需求的長(zhǎng)期增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，這又會(huì)使得社會(huì)對(duì)鋼鐵的需求和投資都會(huì)長(zhǎng)期增加，如果這些投資最終轉(zhuǎn)化為了生產(chǎn)能力，如果房地產(chǎn)業(yè)能夠?qū)ζ湫纬捎行У男枨笾危撹F行業(yè)將會(huì)一如既往的良性的發(fā)展下去。
三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的影響
（1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既向社會(huì)提供了可供使用的土地、房屋等生產(chǎn)資料和產(chǎn)品，也從現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)過(guò)程中帶走了一定數(shù)量的生產(chǎn)資料、生活資料與勞動(dòng)力，而在一定時(shí)期內(nèi)，全社會(huì)能夠提供的資源數(shù)量必定是有限的，受到當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響。所以，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平可以看作是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最為重要的基礎(chǔ)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越快速——這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。（2）收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)發(fā)展水平的重要因素。在房地產(chǎn)也的產(chǎn)品體系中，住宅是其中的主要部分。人們的收入水平、消費(fèi)水平以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要因素。居民的收入水平越高，用于住房的支出就會(huì)越高，房地產(chǎn)的容量就會(huì)越來(lái)月大，產(chǎn)品價(jià)格也會(huì)隨之走高；相反，收入水平越低，用于居住方面的支出就會(huì)越少，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì)受到明顯的限制。實(shí)際上，我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還處于較低的水平，多數(shù)居民的消費(fèi)水平也相對(duì)較低，這是影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的重要因素之一。（3）固定資產(chǎn)投資水平影響和限制房地產(chǎn)投資水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、水平與結(jié)構(gòu)要受到全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的規(guī)模水平的限制與影響。此外，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模還要受到全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量的制約，同時(shí)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量則受當(dāng)時(shí)社會(huì)所能提供的資金、物資等方面的限制。其中，固定資產(chǎn)投資率越高，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模越大，占固定資產(chǎn)投資的比重也就越大；反之，則正好相反。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)業(yè)被稱看做是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”與“晴雨表”，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中發(fā)揮著基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性的作用。因此，需要在一定程度上，規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)住房結(jié)構(gòu)比例，盡最大可能增加中、小面積的商品房供給量；此外，政府也應(yīng)積極的發(fā)揮作用，實(shí)施提高城鄉(xiāng)居民收入、建立與完善社會(huì)保障的政策，幫助社會(huì)公眾提高購(gòu)買房屋的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展的軌道，更好的為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量。本文基于這樣的憂思，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的互動(dòng)機(jī)制問(wèn)題進(jìn)行了研究，得出了一些結(jié)論，希望這些結(jié)論能夠?yàn)橄嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)或區(qū)域的發(fā)展提供一定的思路。
【摘要】經(jīng)過(guò)近30多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了令世人矚目的成就。房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)的基礎(chǔ)性、支柱性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而反過(guò)來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的興起又促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。只有充分把握兩者的關(guān)系，才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展
一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)效應(yīng)分析
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，帶動(dòng)效應(yīng)是指一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的各項(xiàng)生產(chǎn)要素直接或間接引起的對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)為，房地產(chǎn)業(yè)及其直接或間接產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)系，即房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不同程度的連鎖反應(yīng)，從而對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生影響。這一帶動(dòng)效應(yīng)主要包括三個(gè)層次：（1）房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)后向產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)；（2）房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)前向產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)；（3）房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的旁側(cè)帶動(dòng)。
（一）房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)后向產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)
這一帶動(dòng)效應(yīng)又稱向關(guān)聯(lián)效應(yīng)，是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)其直接或間接提供生產(chǎn)要素產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，如金融業(yè)、建材業(yè)、冶金業(yè)、建筑業(yè)、勞動(dòng)力等。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)這些產(chǎn)業(yè)為其提供原料基礎(chǔ)。而就某一具體地區(qū)看，若房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢(shì)，則該地區(qū)的這些產(chǎn)業(yè)必然產(chǎn)生繁榮發(fā)展的景象。相反，若房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展萎靡，則該地區(qū)的這些產(chǎn)業(yè)則會(huì)相應(yīng)的產(chǎn)生衰退。
（二）房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)相對(duì)前向產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)
亦稱房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)，是指房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)直接或間接需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，如裝飾裝修行業(yè)、廚房設(shè)備行業(yè)、衛(wèi)生設(shè)備行業(yè)等。盡管房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)建筑業(yè)、建材業(yè)等為其提供基本生產(chǎn)要素，但由于現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)裝飾裝修、廚房設(shè)備等行業(yè)的需求產(chǎn)生了巨大影響。
（三）房地產(chǎn)業(yè)的旁側(cè)帶動(dòng)效應(yīng)
旁側(cè)帶動(dòng)主要指的是由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接或間接對(duì)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)結(jié)構(gòu)等產(chǎn)生的較大影響。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展對(duì)消費(fèi)者的生活形成有利保障。從而對(duì)改善區(qū)域內(nèi)的人口素質(zhì)、社會(huì)制度、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等提供可能性。
房地產(chǎn)業(yè)正是通過(guò)以上三種形式的帶動(dòng)效應(yīng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生作用。但這種作用并不能簡(jiǎn)單的看作是積極的，同時(shí)這種效應(yīng)也有自身的限度。由于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的不健全和相關(guān)法律法規(guī)的不完善，加之我國(guó)不同地域具有的較大區(qū)域性差異，使得房地產(chǎn)由滿足人類基本生活所需的必需品，逐步演變成可以增值的投資理財(cái)產(chǎn)品，尤其是在大中城市這種現(xiàn)象更為明顯。這一方面說(shuō)明，房地產(chǎn)的發(fā)展給區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了有效動(dòng)力，但另一方面，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴也給區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了較大的負(fù)面影響。
二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)效應(yīng)分析
房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)帶動(dòng)效應(yīng)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響；同時(shí)反過(guò)來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象表現(xiàn)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)效應(yīng)上。
（一）國(guó)民收入增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的推動(dòng)效應(yīng)
有關(guān)學(xué)者研究表明，國(guó)民收入與房地產(chǎn)業(yè)之間存在著倒U現(xiàn)象，即在人均收入較低的發(fā)展水平下，由于住房難以成為大眾化消費(fèi)物品，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)所起作用就很??；但隨著收入的增加，住房需求則不斷擴(kuò)大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用則增強(qiáng)；而到后期，由于住房高度普及化，區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)效應(yīng)則變?nèi)?。由此可?jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)一味的突飛猛進(jìn)并非能完全促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。只有把握好兩者的發(fā)展比例關(guān)系，才能夠?qū)崿F(xiàn)兩者合理發(fā)展的關(guān)鍵目標(biāo)。
（二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)內(nèi)投資水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的推動(dòng)效應(yīng)
房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)內(nèi)投資水平之間保持著及其密切的關(guān)系。表現(xiàn)為兩者之間正向相關(guān)的關(guān)系。增加區(qū)域經(jīng)濟(jì)的投資水平，尤其是增加對(duì)固定資本的投資力度，會(huì)直接刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。相反，投資水平的降低，特別采取相關(guān)措施抑制固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展則會(huì)出現(xiàn)收縮。但這種關(guān)系并非絕對(duì)，而是保持一定的比例關(guān)系。
（三）區(qū)域消費(fèi)水平對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的推動(dòng)效應(yīng)
消費(fèi)水平與房地產(chǎn)業(yè)之間往往保持著正相關(guān)的關(guān)系，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)隨著消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求則會(huì)變大；反之則會(huì)縮減對(duì)房地產(chǎn)的需求。同樣，這種推動(dòng)效應(yīng)的前提是，消費(fèi)水平的提高與房?jī)r(jià)的變動(dòng)保持在一定的合理比值上。如果，房?jī)r(jià)過(guò)高或由于消費(fèi)水平的變動(dòng)而導(dǎo)致邊際消費(fèi)傾向發(fā)生顯著變化時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)水平則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生抑制作用。此外，像信貸規(guī)模、利率等對(duì)房地產(chǎn)業(yè)同樣產(chǎn)生較大影響。投資量大、收益率高、投資風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)于信貸規(guī)模和利率變化極為敏感。通常情況下，信貸規(guī)模擴(kuò)大、信貸門檻降低時(shí)，有利房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；同樣，利率的降低一方面不但降低了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)另一方面低利率信貸間接擴(kuò)大了市場(chǎng)需求，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、結(jié)語(yǔ)
從房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相互作用看，房地產(chǎn)業(yè)都是一個(gè)具有較強(qiáng)區(qū)域性特點(diǎn)的基礎(chǔ)性行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中往往起先導(dǎo)性作用。但國(guó)民經(jīng)濟(jì)的區(qū)域性特點(diǎn)使得并非每個(gè)地區(qū)都適合把房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，甚至支柱產(chǎn)業(yè)。相反，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中產(chǎn)生的區(qū)域性差異又反作用于區(qū)域經(jīng)濟(jì)，因此只有正確研究、把握房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律，才能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
作者簡(jiǎn)介：盧小濤（1986-），男，山東省博興縣純化鎮(zhèn)人，碩士，上海師范大學(xué)，研究方向：國(guó)民經(jīng)濟(jì)學(xué)。
[摘要]房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)區(qū)域的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、橫向關(guān)聯(lián)度大而成為區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)著區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面而快速發(fā)展。本文以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展入手分析二者的內(nèi)在關(guān)系。運(yùn)用比較歸納法對(duì)前人成果進(jìn)行了系統(tǒng)總結(jié)；運(yùn)用數(shù)值比較法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心指標(biāo)進(jìn)行了橫向與縱向比較分析，闡明了二者之間的關(guān)系；通過(guò)建立耦合度修正模型，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展水平進(jìn)行了測(cè)度，并對(duì)湖南省房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展 耦合度修正模型
1引言
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，居住環(huán)境的改善直接刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重也越來(lái)越大，舊城改造、城市化建設(shè)離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，投資環(huán)境優(yōu)化、城市競(jìng)爭(zhēng)力提高同樣需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行分析，我們可以理順?lè)康禺a(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的各自脈絡(luò)的同時(shí)，理清房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的邏輯關(guān)系，從而在此基礎(chǔ)上形成一套理論框架幫助決策者理清房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
2房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系定性分析
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有直接拉動(dòng)作用，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的投資效應(yīng)對(duì)地方就業(yè)的拉動(dòng)和對(duì)地方財(cái)稅等支持。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)也有一定的負(fù)作用，比如房地產(chǎn)泡沫常常為區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資不足又常常會(huì)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。通過(guò)總結(jié)以往的文獻(xiàn)我們可以得出房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間存在如下關(guān)系（表1）。
3房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展的定量分析
在定量評(píng)價(jià)方法中，我們整合了比較歸納法、相互比較法、數(shù)學(xué)模型法，形成一個(gè)系統(tǒng)評(píng)價(jià)方法。
3.1數(shù)值定量比較法
在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的分析中，我們首先用比較歸納法和相互比較法，對(duì)房地產(chǎn)系統(tǒng)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)及二者之間的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行比較。
3.2定量模型綜合評(píng)價(jià)法
（1）定量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系選取。
（2）基于系統(tǒng)性原則，房地產(chǎn)業(yè)的定量分析中我們選取三個(gè)方面來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)投資狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)值狀況、房地產(chǎn)就業(yè)狀況。再根據(jù)可控性和可操作性原則選取二級(jí)指標(biāo)；在區(qū)域經(jīng)濟(jì)的定量分析中我們選取三個(gè)方面來(lái)衡量區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況：消費(fèi)水平、發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平。
（3）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展水平的計(jì)算。通過(guò)綜合評(píng)價(jià)函數(shù)求出兩個(gè)系統(tǒng)的整體發(fā)展水平，計(jì)算公式為：
其中χi為房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值，yj為區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)各指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化值，wi、wj分別為相關(guān)權(quán)重，f（χ）、g（y）分別為房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)。
（4）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合度。我們將物理學(xué)中的方法應(yīng)用到經(jīng)濟(jì)分析中來(lái)，用上述方法來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性進(jìn)行分析得出耦合度模型，表示為：
這一模型直接形成一個(gè)量化結(jié)果，通過(guò)數(shù)值來(lái)反應(yīng)系統(tǒng)之間的協(xié)調(diào)度。
（5）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合度修正模型。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況時(shí)，在考慮二者的耦合度的前提下還要分析它們各自的發(fā)展程度，因此需要對(duì)模型進(jìn)行一個(gè)必要的修正， 將衡量房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況的總變量引入模型，形成一個(gè)新的耦合協(xié)調(diào)度模型，計(jì)算方式如下：
其中E為耦合度；F為耦合協(xié)調(diào)度；W綜合反應(yīng)了房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體水平數(shù)。
（6）房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展定量標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于綜合衡量房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合度修正模型，結(jié)合二者的F值、f（x）與g（y）三個(gè)具體數(shù)值進(jìn)行了細(xì)分，列出如下標(biāo)準(zhǔn)（表2）。
4湖南省房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性定量分析
4.1湖南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度協(xié)調(diào)性分析
在房地產(chǎn)發(fā)展速度與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)分析中選取房地產(chǎn)增加值、GDP、房地產(chǎn)增加值/GDP、房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率這六個(gè)指標(biāo)進(jìn)行縱向和橫向比較分析得出：房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重為3%左右，由此可知，湖南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚有很大空間。
4.2房地產(chǎn)業(yè)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量協(xié)調(diào)性分析
根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系的理論分析，我們選取房地產(chǎn)投資/GDP的比值進(jìn)行相互比較分析，從整體而言，湖南省房地產(chǎn)投資水平是比較高的（見(jiàn)圖1）。
4.3房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)域居民收入水平協(xié)調(diào)性分析
在分析湖南省房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)域居民收入水平的協(xié)調(diào)性時(shí)，我們選取湖南省房?jī)r(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)進(jìn)行比較分析。
5結(jié)語(yǔ)
本文首先對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系進(jìn)行了定性分析，在此基礎(chǔ)上得出房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)即可能相互促進(jìn)，也可能會(huì)相互抑制，其二者之間的理想狀態(tài)是保持一種協(xié)調(diào)關(guān)系。其次，根據(jù)定性分析構(gòu)成的理論基礎(chǔ)通過(guò)數(shù)據(jù)分析法和耦合度修正模型對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行量化；最后，以湖南省房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究，得出湖南省房地產(chǎn)業(yè)存在較大發(fā)展空間，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度滯后于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。
摘 要 隨著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常重要的一個(gè)組成部分，特別是近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度越來(lái)越快。通過(guò)研究表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將會(huì)對(duì)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)產(chǎn)生直接的影響，并且本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)的需求和供給。本文簡(jiǎn)要探討了房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的互動(dòng)性，希望可以提供一些有價(jià)值的參考意見(jiàn)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 互動(dòng)性
一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切關(guān)系著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著十分突出的一個(gè)性質(zhì)就是區(qū)域特性，在劃分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，主要依據(jù)的是地理區(qū)域，其中區(qū)域又可以繼續(xù)細(xì)分為各個(gè)城市，城市又可以劃分為多個(gè)部分，劃分的依據(jù)是地段級(jí)差。通常情況下，國(guó)內(nèi)某一區(qū)域最先出現(xiàn)房地產(chǎn)波動(dòng)，然后逐漸向區(qū)域周圍的城市進(jìn)行擴(kuò)散，最后，一定規(guī)模的房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)就形成了。因?yàn)槲覈?guó)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r存在著很大的差異，因此國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在不同的地理區(qū)域間也呈現(xiàn)出不同的發(fā)展規(guī)律，這樣區(qū)域間房地產(chǎn)業(yè)就呈差異化發(fā)展，這也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很重要的一個(gè)特點(diǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域價(jià)格彈性差異：因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，土地作為一種空間載體，是固定不變的，它的價(jià)格會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定程度的影響；土地上固定著房產(chǎn)，這樣房地產(chǎn)就存在著區(qū)位上的固定性。這樣就不可能移動(dòng)房地產(chǎn)實(shí)體，那么就導(dǎo)致很大的差異存在于房地產(chǎn)價(jià)格和供求數(shù)量上。如果一個(gè)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)大幅上升，這樣也無(wú)法有效的吸引其他區(qū)域的房地產(chǎn)實(shí)體，吸引過(guò)來(lái)的只是很小一部分的房地產(chǎn)流動(dòng)投資資金，并且需要很長(zhǎng)的一段時(shí)期，才可以將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)體。這樣就說(shuō)明了只能在本地區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)利用房地產(chǎn)，不能將其轉(zhuǎn)移到相對(duì)有利的市場(chǎng)中，從而對(duì)房地產(chǎn)商品的供求范圍產(chǎn)生了很大程度的制約作用，價(jià)格區(qū)域差異性是房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性的最主要表現(xiàn)。
房地產(chǎn)業(yè)可以有效的推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：勞動(dòng)力的住宅和生活環(huán)境都是房地產(chǎn)業(yè)所提供的，企業(yè)所必需的辦公用房和工業(yè)廠房也是房地產(chǎn)業(yè)所提供的，這樣就可以有效的促進(jìn)勞動(dòng)力再生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。從某個(gè)角度上來(lái)講，區(qū)域經(jīng)濟(jì)要想持續(xù)的增長(zhǎng)，很重要的一個(gè)方面就是保證房地產(chǎn)的供給能力。除了這些直接的促進(jìn)作用，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有一些關(guān)聯(lián)影響，有至少50個(gè)行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，并且房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)系著建筑行業(yè)、金融行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于鋼鐵行業(yè)、化工行業(yè)以及機(jī)電等基礎(chǔ)行業(yè)有著重要的影響。
二、房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)需要與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，這才是一個(gè)健康的房地產(chǎn)投資；否則就很容易出現(xiàn)問(wèn)題，比如如果房地產(chǎn)投資的發(fā)展超前于社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資的需求，或者是房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)存在著問(wèn)題，那么就會(huì)擠壓大量的資金，影響到房地產(chǎn)業(yè)機(jī)制的正常流動(dòng)，從而出現(xiàn)一些金融業(yè)壞賬情況，不僅對(duì)房地產(chǎn)投資的整體質(zhì)量產(chǎn)生影響，還會(huì)對(duì)我國(guó)的金融系統(tǒng)產(chǎn)生一定的負(fù)面作用。
在制定本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，需要充分的考慮本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，要充分重視房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，將其作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)極，不斷的促使其商品化和市場(chǎng)化，提高其經(jīng)營(yíng)管理水平。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，需要對(duì)過(guò)去的開(kāi)發(fā)生產(chǎn)觀念進(jìn)行創(chuàng)新，以市場(chǎng)需求為指導(dǎo)，開(kāi)發(fā)出適合新型消費(fèi)的樓盤(pán)；如果部分地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)一直都有著過(guò)大的能耗，有著過(guò)高的環(huán)境負(fù)荷，那么就需要依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的要求，改變那種傳統(tǒng)的房地產(chǎn)建設(shè)方式，推廣節(jié)能型房地產(chǎn)。如果本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，那么就可以利用近期國(guó)家頒布的一系列政策，重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房；經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的中低收入者則可以選擇那些帶有社會(huì)福利性質(zhì)的低價(jià)房，比如安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房等等。那么，房地產(chǎn)業(yè)就可以在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)采用經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的建設(shè)模式，多開(kāi)發(fā)一些低廉成本的住宅，按照薄利多銷的原則，加快資金周轉(zhuǎn)的速度，對(duì)投資資金進(jìn)行合理的利用，同時(shí)還可以加快其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，從而實(shí)現(xiàn)本地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)步增長(zhǎng)的目的。
房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格應(yīng)該符合本地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平：目前，很嚴(yán)峻的一個(gè)問(wèn)題就是許多地方的房地產(chǎn)價(jià)格超出了居民的承受能力范圍，這就是不合理的價(jià)格形成機(jī)制所造成的。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，就需要緊密的結(jié)合本地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，保證制定出的價(jià)格形成機(jī)制符合于本地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，則可以采用行政事業(yè)性收費(fèi)降低的方法，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格降低的目的。很多的地區(qū)都對(duì)于涉房收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行了明確的規(guī)定，除了要落實(shí)這些政策之外，還需要禁令禁止那些亂收費(fèi)項(xiàng)目，從而有效的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)降低的目的。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)可以有效的拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和相關(guān)的行業(yè)的發(fā)展，并且，房地產(chǎn)行業(yè)還可以改善人們的居住條件和緩解就業(yè)壓力；但是，如果是不合理的房地產(chǎn)投資，將會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生十分嚴(yán)重的負(fù)面影響。房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈互動(dòng)性的關(guān)系，雙方互相影響，互相依存，因此，就需要協(xié)調(diào)發(fā)展，從而促進(jìn)我國(guó)更好更快的發(fā)展。本文簡(jiǎn)要探討了房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的互動(dòng)性，希望可以提供一些有價(jià)值的參考意見(jiàn)。
【摘 要】本文首先在分析平頂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系進(jìn)行了理論構(gòu)建，確立了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性進(jìn)行了實(shí)證分析。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)；協(xié)調(diào)發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分也要科學(xué)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康與否首先要看它的發(fā)展是否與經(jīng)濟(jì)社會(huì)相協(xié)調(diào)，房?jī)r(jià)合理與否首先要分析房地產(chǎn)價(jià)格與當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖胫g、房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r之間的協(xié)調(diào)程度，如果協(xié)調(diào)就合理，不協(xié)調(diào)就不合理。也正因?yàn)槿绱耍３址康禺a(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展將成為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。
一、平頂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況
1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，居民居住環(huán)境有了較大提升。從2006～2010年，我市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率如圖1所示，整體的資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)中有降。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展，我市人民的居住環(huán)境也有了較大提升。人均住房面積由2003年的20.66平方米增加到2010年的30平方米。
2.經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐步增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益顯著增加。隨著行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，平頂山市房地產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力日漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)發(fā)展良好，經(jīng)濟(jì)效益顯著增加。從圖2可以看出，房地產(chǎn)數(shù)量逐步增加，2010年我市房地產(chǎn)企業(yè)的總數(shù)量達(dá)到220家，占全省第七位，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，二級(jí)資質(zhì)15家，三級(jí)資質(zhì)31家，四級(jí)資質(zhì)49家，資質(zhì)等及以上企業(yè)總計(jì)達(dá)97家，占全市總數(shù)量的44.09%，這也說(shuō)明我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐步走向規(guī)范。
隨著房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展，我市企業(yè)繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，開(kāi)展成本核算和控制，降低管理費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)方式更趨靈活，企業(yè)效益明顯增加。根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)年鑒，2009年全市房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)總額達(dá)2億多元，從圖2還可以看出，從2006～2010年，我市房地產(chǎn)業(yè)銷售總額呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，且增幅較大。
二、房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性分析
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與區(qū)域協(xié)調(diào)性分析。（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP。根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)數(shù)據(jù)整理可得，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和GDP比較的數(shù)據(jù)表及開(kāi)發(fā)投資總額占GDP的比重,我市近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重處于快速上升階段，從2008年開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)比值達(dá)到108.32%。從整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平看，平頂山市還處于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)占GDP的合理區(qū)間應(yīng)為6%～8%，數(shù)據(jù)表明今年我市房地產(chǎn)投資偏低，房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系很不協(xié)調(diào)。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分析。本文應(yīng)用柯布一道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)分析我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。在模型中選取我市GDP為被解釋變量，選取我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為解釋變量。應(yīng)用柯布一道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)，確定形式為：Y=aXb。對(duì)上式兩邊去自然對(duì)數(shù)，得：LnY=Lna+bLnX，其中，Y為GDP，X為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。a為常數(shù)項(xiàng)，包含政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、勞動(dòng)力等因素的影響。b為正的常數(shù)，它表明了解釋變量對(duì)被解釋變量的影響程度。
用HI代表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，據(jù)此，可以建立平頂山市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP關(guān)系的彈性模型：
LnGDP=5.547+0.397LnHI
（10.207） （2.452）
回歸方程的判決系數(shù)為R2為0.6678，而調(diào)整后的判決系數(shù)為R2為0.556，這說(shuō)明我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額對(duì)GDP有整體的解釋意義；F檢驗(yàn)值=6.014，查F分布臨界值表F……（1，5）=4.06，F(xiàn)>F0.1（1，5）表明該模型通過(guò)概率為10%的檢驗(yàn)；D.W統(tǒng)計(jì)量為2.641，因此方程的參數(shù)估計(jì)在統(tǒng)計(jì)意義上是可置信的。結(jié)果表明，平頂山市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的彈性系數(shù)為0.397，即我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資每增長(zhǎng)1%將拉動(dòng)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)0.397%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用較弱。
2.房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資的協(xié)調(diào)性分析。
由上表顯示，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重經(jīng)歷了兩個(gè)階段的變化：第一階段（2005～2006）為緩慢回上升階段，比重值由5.48%緩慢上升到6.78%；第二階段（2007～2010）為持續(xù)快速增長(zhǎng)期，比重值由4.71%提高到7.61%。整體上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重處于持續(xù)上升階段，2010年達(dá)到歷史最高點(diǎn)7.61%。綜合全國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，我市屬于欠發(fā)達(dá)的區(qū)域，人均GDP約為全國(guó)人均GDP的50%，其合理的比重可以確定為18%～20%。因此，我市房地產(chǎn)投資發(fā)展仍然較慢。由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，因此，房地產(chǎn)投資和由此引起的其它投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資比重相對(duì)較小，這說(shuō)明我市的整體投資更注重全方位發(fā)展。
綜上所述，我市房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)較慢，顯現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象；另外，從房地產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)來(lái)看，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用較弱，尚未充分發(fā)揮了基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的作用。
三、促進(jìn)平頂山市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議
1.制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，完善房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃應(yīng)根據(jù)平頂山市的整體水平，可以房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資的比例為參考，將房地產(chǎn)的發(fā)展速度應(yīng)控制在一個(gè)合理的區(qū)間和幅度范圍內(nèi)。房地產(chǎn)業(yè)可以從不同的角度出發(fā)，尋找房地產(chǎn)的空間，合理開(kāi)發(fā)投資，發(fā)展不同房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不同層次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。利用區(qū)域優(yōu)勢(shì)發(fā)展，探索和引入更多更有效的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，注重發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，積極發(fā)展旅游房地產(chǎn)及分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老休閑產(chǎn)業(yè)，改善產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，拓展內(nèi)需和外銷市場(chǎng)。
2.規(guī)范土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。一切用地必須以規(guī)劃和計(jì)劃為前提，而不是以立項(xiàng)為前提，只有符合規(guī)劃和計(jì)劃的項(xiàng)目才可以供地并予以立項(xiàng)，而不是相反。土地供應(yīng)規(guī)劃要與城市建設(shè)規(guī)劃相互協(xié)調(diào)，互為補(bǔ)充，而不是相互割裂。這就要求主管部門要對(duì)城市土地（存量和增量）了如指掌，并做好可進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)的土地利用規(guī)劃、計(jì)劃和儲(chǔ)備，同時(shí)對(duì)土地規(guī)劃、計(jì)劃等科學(xué)制定并建立信息公開(kāi)制度，使投資者對(duì)未來(lái)有很好的預(yù)期，從而減少盲目性，并建立城市用地聽(tīng)證制度， 使得土地供應(yīng)有序、透明；在技術(shù)上，政府還應(yīng)該制定一套用地指標(biāo)，為各類用地的使用設(shè)置一定的門檻。房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格關(guān)系到老百姓切身利益，要強(qiáng)化價(jià)格管理。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為。同時(shí)，價(jià)格檢查部門要加大檢查力度，提高檢查覆蓋面。開(kāi)發(fā)企業(yè)要在報(bào)批每棟樓基準(zhǔn)價(jià)時(shí)，向價(jià)格檢查部門提供每套住房的價(jià)格，供檢查部門核查，檢查部門要嚴(yán)肅查處違規(guī)企業(yè)。
3.積極加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)融資體系多元化。我市房地產(chǎn)金融業(yè)的監(jiān)管應(yīng)根據(jù)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策及相關(guān)部門要求，對(duì)內(nèi)部控制等制度積極進(jìn)行修改和完善，使得內(nèi)控制度完整覆蓋業(yè)務(wù)全過(guò)程。對(duì)可能偏離內(nèi)部控制政策、目標(biāo)的操作，應(yīng)建立適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)制。
絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以商業(yè)銀行貸款為主，這就使得企業(yè)過(guò)多信賴于商業(yè)銀行，而股權(quán)融資、債券融資以及風(fēng)險(xiǎn)投資等融資方式在房地產(chǎn)融資中所占比例很小。融資途徑的單一使得房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，最終對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展不利；同時(shí)這種融資方式還會(huì)使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于商業(yè)銀行。因此必須要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)融資方式，拓展房地產(chǎn)金融渠道，例如房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系。
