時(shí)間：2023-05-31 15:07:45
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物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書
第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方): 工程小區(qū)業(yè)主委員會(huì)
受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方):沈陽(yáng)市鐵房物業(yè)管理有限公司
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將 工程小區(qū) 委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:住宅小區(qū)
座落位置:沈陽(yáng)市和平區(qū)南九社區(qū)
四至:東:?？诮?南:南十馬路
西:集賢街 北:南九馬路
占地面積:3.86萬(wàn)平方米
建筑面積:63394平方米
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本全同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理,包括:共用的上下水管道,落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備。市政公用設(shè)施和附屬建筑物、物筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、自行車棚。
第六條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第七條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括文化 、體育娛樂場(chǎng)所。
第八條 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
第九條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十條 維護(hù)公共秩序,包括巡視、門崗執(zhí)勤。
第十一條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙。
第十二條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
第十三條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用:
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2、公共設(shè)施維修基金;
3、承租戶的房租。
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),在當(dāng)事人提出委托時(shí),乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十五條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止。
第三章 委托管理期限
第十六條 委托管理期限為3年。自 200 年11月1日起至200 年11月1日。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十七條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。
2、制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約。
3、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。
4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。
5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算。
6、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí),負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付。
7、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;
8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。
第十八條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度。
2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為,提出請(qǐng)有關(guān)部門處理。
3、按本合同第十六條的約定,對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。
4、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。
5、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
6、業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí),告知有關(guān)限制條件,訂立書面約定,并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
7、制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。
8、六個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目。
9、本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需要本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目,須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第十九條 乙方須按下列約定,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1.房屋外觀:整潔無(wú)破損,外觀完好率100% 。
2.設(shè)備運(yùn)行:良好無(wú)不安全隱患 。
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù):及時(shí)處理用戶報(bào)修,按計(jì)劃完成。
4.公共環(huán)境:環(huán)境設(shè)施完備,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔 。
5.綠化:綠化管理要經(jīng)?；?、制度化,無(wú)破壞、踐踏及占用現(xiàn)象,保證綠化成活率。
6.交通秩序: 按規(guī)定做好小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛出入及存車處車輛管理和保管,維護(hù)小區(qū)交通秩序保障,小區(qū)內(nèi)車輛安全。
7.保安:加強(qiáng)防范,完成治安保衛(wèi)工作,保證業(yè)主及物業(yè)使用人生命財(cái)產(chǎn)安全。
8.急修:隨叫隨到。
9.小修:及時(shí)率達(dá)98%以上。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi),住宅房屋由乙方按單室9元/月,雙室10元/月,三室11元/月收取。
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,按市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定并經(jīng)過業(yè)主大會(huì)討論通過調(diào)整。
3.業(yè)主和物業(yè)人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的,從逾期之日起按每天 物業(yè)管理費(fèi)的3‰元收取滯納金。
第二十一條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù),由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付,收費(fèi)準(zhǔn)須甲方同意。
第二十二條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下:
1、有償服務(wù)按市場(chǎng)價(jià)規(guī)定收費(fèi)。
2、特約服務(wù)雙方議價(jià)。
第二十三條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
1、房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由 業(yè)主和自管單位承擔(dān);大中修費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);更新費(fèi)用,由自管單位承擔(dān)。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);在中修費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);更新費(fèi)用,由自管單位承擔(dān)
3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);大中修費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);更新費(fèi)用由自管單位承擔(dān)。
4、公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由 自管單位 承擔(dān);改造、更新費(fèi)用,由自管單位承擔(dān)。
5、附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);大中修費(fèi)用,由自管單位承擔(dān);更新費(fèi)用,由自管單位承擔(dān)。
第七章 違約責(zé)任
第二十四條 甲方違反合同第十九條的約定,使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo),乙有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決,逾期示解決的,乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第五章的約定,未能達(dá)到約定的管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十六條 乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十七條 甲乙雙方任一方無(wú)法律依據(jù)提前終止合同的,違約方應(yīng)賠償對(duì)方2萬(wàn)元的違約金;造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第八章 附則
第二十八條 雙方約定自本合同生效之日起 15 天內(nèi),根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng),辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第二十九條 合同期滿后,乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀,大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好,可續(xù)訂合同。
第三十條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充,以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十一條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)的政策執(zhí)行。
第三十二條 本合同正本連同附件共6頁(yè),一式三份,甲乙雙方及物業(yè)行政主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
第三十三條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達(dá)不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以政府主管部門的簽定為準(zhǔn)。
第三十四條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無(wú)法履行時(shí),雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政協(xié)主管部門進(jìn)行調(diào)解。
第三十六條 合同期滿本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿 30天 前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十七條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章:工程小區(qū)業(yè)主委員會(huì) 乙方簽章:沈陽(yáng)市鐵房物業(yè)有限責(zé)任公司
代 表 人: 代表人:
20XX年 月 日
物業(yè)服務(wù)合同示范文本
第一章 總 則
第一條 本合同當(dāng)事人
甲方(業(yè)主委員會(huì)):__________________
乙方(物業(yè)管理公司):________________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將 (物業(yè)名稱)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型:__________名 稱:__________
坐落位置:________市_______區(qū)________路(街道)_______號(hào)
占地面積:________平方米;建筑面積:________平方米
多層棟數(shù):________高層棟數(shù):________
設(shè)備設(shè)施情況:1、______________________
2、______________________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托服務(wù)事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、________。
第六條 市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、溝渠、池、井、停車場(chǎng)、_______。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、________。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、公共場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理,包括停車場(chǎng)管理和車輛進(jìn)出管理。
本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場(chǎng)地停放車輛,停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。
第十一條 維護(hù)公共秩序、小區(qū)安全,包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、 。
前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管專項(xiàng)合同的,以專項(xiàng)合同的約定執(zhí)行。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
第十四條 其他委托事項(xiàng)
1、________; 2、________;
3、________。
第三章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十五條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約和物業(yè)管理制度;
2、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度、物業(yè)管理方案、物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案財(cái)務(wù)預(yù)算及決算,監(jiān)督乙方管理服務(wù)方案及制度的執(zhí)行情況;
3、審批物業(yè)維修基金的使用預(yù)算,并負(fù)責(zé)物業(yè)共用部分維修、更新、改造的竣工驗(yàn)收;
4、定期聽取乙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修基金的使用情況的報(bào)告,并定期向業(yè)主公布和向業(yè)主大會(huì)報(bào)告;
5、聽取業(yè)主、使用人的意見和建議,協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人與業(yè)主委員會(huì)或乙方的關(guān)系;
6、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟;
7、監(jiān)督乙方實(shí)施物業(yè)服務(wù)的其他行為;
8、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳、文化活動(dòng);
9、對(duì)乙方違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請(qǐng)有關(guān)部門處理;
11、負(fù)責(zé)本物業(yè)管理維修基金歸集和續(xù)籌;
12、在合同生效之日起二十日內(nèi)向乙方移交物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料;
14、協(xié)調(diào)、配合乙方共同處理本合同生效前發(fā)生的相關(guān)遺留問題;
15、其它約定_______________________________________________。
第十六條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、按照物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn),對(duì)物業(yè)實(shí)施管理和提供專業(yè)化服務(wù);
2、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定,制定物業(yè)管理方案和制度;
3、積極宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違法、違規(guī)行為,根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、曝光等措施或協(xié)助有關(guān)部門處理;
4、可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的主要部分或全部轉(zhuǎn)移給第三人;
5、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的大中修計(jì)劃和方案,并經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后由乙方組織實(shí)施;
6、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示本合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),依照合同和有關(guān)規(guī)定向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
7、每半年報(bào)告和公示物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)維修基金使用情況;
8、協(xié)助處理物業(yè)遺留的問題;
9、不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的用途,不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng);;
10、本合同終止后二十日內(nèi),乙方必須向甲方移交物業(yè)管理用房和物業(yè)相關(guān)資料。
11、乙方應(yīng)在本合同訂立或變更之日起十五日內(nèi),向區(qū)縣(自治縣、市)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
12、其它____________________________________________________。
第四章 物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)
第十七條 乙方須按下列約定,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1、房屋外觀:完好整潔;每________年組織實(shí)施清洗外墻________次(費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān));公共內(nèi)墻、走廊樓梯等每________年粉飾_______次;公共防盜門每________年刷新________次;
2、設(shè)備運(yùn)行:電梯按規(guī)定時(shí)間________運(yùn)行;
水泵、發(fā)電機(jī)等設(shè)備________ 日檢查________次;
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù):屋面及房屋滲漏________日修好;
4、公共環(huán)境:道路:________;室內(nèi)外排水________;
沙井________清理一次;
5、清潔衛(wèi)生:
(1) 公共場(chǎng)地每天以 標(biāo)準(zhǔn)清掃_(dá)_______次;
(2) 電梯衛(wèi)生每天清掃、保潔________次;
(3)定期組織實(shí)施化糞池清掏(費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān));
(4) ________。
6、綠化:綠地完好率達(dá)到________%以上;
7、交通秩序:室內(nèi)(外)停車場(chǎng)一天________小時(shí)保管;
8、保安:實(shí)行___小時(shí)保安制度,崗位設(shè)置____個(gè),___小時(shí)輪流值守;
9、急修:停水不超過________小時(shí);停電不超過________小時(shí);下水道、沙井堵塞不超過________小時(shí);小修:報(bào)修________小時(shí)內(nèi)開工;
10、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到:________。
11、________。
第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用
第十八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi),包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、保安、日常維修以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共收費(fèi)。
物業(yè)交付業(yè)主前,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后,由業(yè)主承擔(dān)。
1、本物業(yè)服務(wù)費(fèi),由乙方按以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。
(1)住宅:________元/月·平方米
(2)寫字樓:______元/月·平方米
(3)商業(yè):________元/月·平方米
(4)其他:________元/月·平方米
2、業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)的,按日加收應(yīng)納費(fèi)用千分之三的滯納金。
第十九條 電梯運(yùn)行費(fèi)按__________收取(物業(yè)服務(wù)費(fèi)中未含電梯運(yùn)行費(fèi));
第二十條 共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗,應(yīng)設(shè)獨(dú)立計(jì)量表核算,合理分?jǐn)傆?jì)收。
第二十一條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新費(fèi)用承擔(dān):
1、 保修期內(nèi)屬保修范圍的由建設(shè)方承擔(dān);
2、不屬保修范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)。
第二十二條 乙方對(duì)接受業(yè)主委托,提供專項(xiàng)服務(wù),專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用由當(dāng)事人自行約定。
第二十三條 其它約定 ______________________________________。
第六章 委托服務(wù)期限
第二十四條 委托服務(wù)期限為________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第七章 違約責(zé)任
第二十五條 甲方違反合同第十五條義務(wù)的約定,使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo),乙方有權(quán)要求甲方在________日內(nèi)解決,逾期未解決的,乙方有權(quán)解除合同,造成乙方的經(jīng)濟(jì)損失,甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十六條 乙方違反本合同第十六條義務(wù)和第四章的約定,未能達(dá)到約定的管理目標(biāo),甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)申請(qǐng)物業(yè)行政主管部門作出行政處理,或經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(經(jīng)三分之二以上表決權(quán)通過)解除合同,造成甲方的經(jīng)濟(jì)損失,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十七條 乙方違反本合同第五章的約定,擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前解除合同的,應(yīng)向?qū)χЦ禵________元的違約金;由于毀約造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的,還應(yīng)給予賠償。
第二十九條 因違約而需解除本合同的,提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方,合同自書面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除,并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議,可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第八章 附 則
第三十條 自本合同生效之日起________日內(nèi),雙方辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十一條 本合同一式三份,甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。
第三十二條 因房屋建筑質(zhì)量,設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達(dá)不到使用功能,造成重大事故的,由甲乙雙方向開發(fā)商索賠。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因,以法定機(jī)構(gòu)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十三條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充,以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無(wú)法履行時(shí),雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方可以通過協(xié)商和解、依法申請(qǐng)調(diào)解、向有關(guān)行政部門申訴、提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、向人民法院提起起訴等方式解決。
第三十六條 合同期滿本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿前________日向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十七條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章: 乙方簽章:
代表人:________ 代表人:________
________年___月___日
簡(jiǎn)單版物業(yè)管理合同范本
(編號(hào)：)
第一章 總則
合同雙方當(dāng)事人
甲方(房地產(chǎn)開發(fā)公司)：
注冊(cè)地址：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：
企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：
法定代表人：聯(lián)系電話：
乙方(物業(yè)管理公司)：
注冊(cè)地址：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)
法定代表人：聯(lián)系電話：
根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就甲方負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”)實(shí)行前期物業(yè)管理有關(guān)問題達(dá)成一致意見,特訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：
坐落位置：市鎮(zhèn)路
占地面積：平方米，其中綠地面積——平方米。建筑面積：平方米，其中住宅平方米，商鋪平方米，停車場(chǎng)。
第二條 本合同中涉及的幣值，均指人民幣。
第二章 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)
第三條 甲方按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，采用“招標(biāo)”、“協(xié)議”方式，選聘乙方對(duì)本物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第四條 本物業(yè)在未竣工驗(yàn)收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為準(zhǔn)，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到服務(wù)質(zhì)量。
1、建筑物主體外的共用部位管理。
服務(wù)質(zhì)量：外墻完好，外觀整潔，完好率達(dá)98%，零修及時(shí)率、合格率100%。
2、共用設(shè)施設(shè)備管理。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。
3、綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)施完好、整潔，綠化長(zhǎng)勢(shì)良好，公共場(chǎng)地保潔率95%。
4、車輛管理。
服務(wù)質(zhì)量：交通暢順，停放有序。
第五條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，乙方向業(yè)主和非業(yè)主使用人提供以下服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到以下服務(wù)質(zhì)量
(一)日常服務(wù)
1、房屋建筑共用部位的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：“樓蓋”、“屋頂”、“外墻面”、“承重結(jié)構(gòu)”、“樓梯間”、“走廊通道”、“門廳”。
服務(wù)質(zhì)量：外墻完好，外觀整潔，完好率達(dá)98%,零修及時(shí)率、合格率100%。
2、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“煙囪”、“化糞池”、“溝渠”、“池”、“照明系統(tǒng)”、“中央空調(diào)”、“電梯”、“發(fā)電機(jī)”、“消防設(shè)施設(shè)備”、“智能化設(shè)備”“外墻排水管”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。
3、按國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l 例》(以下簡(jiǎn)稱《條 例》)第四十五條 的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。或按合同的約定，來(lái)行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。
4、生活服務(wù)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)”、“文化體育娛樂場(chǎng)所”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。
5、綠化與建筑小品的維修養(yǎng)護(hù)和管理,包括“共用綠地”、“花木”、“建筑小品”、“園林小品”。
服務(wù)質(zhì)量：完好、整潔，綠化長(zhǎng)勢(shì)良好。
6、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括“公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生”、“垃圾的收集、清運(yùn)”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)施完好、整潔，公共場(chǎng)地保潔率95%，垃圾日產(chǎn)日清。
7、交通與車輛停放秩序的管理。
服務(wù)質(zhì)量：交通暢順，停放有序，行車線路標(biāo)志明顯。
8、安全防范工作，包括“安全監(jiān)控”、“巡視”、“門崗執(zhí)勤”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，崗?fù)?4小時(shí)值班。
(二)定期服務(wù)
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化糞池一次;
4、每年 清疏排水系統(tǒng)一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6個(gè)月 檢修水泵一次;
7、每月 檢修電梯一次;
8、** 檢修發(fā)電機(jī)一次;
9、** 檢修中央空調(diào)一次;
10、每月 檢修消防設(shè)施、設(shè)備;
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，垃圾日產(chǎn)日清。
(三)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主和非業(yè)主使用人檔案和竣工驗(yàn)收資料。
服務(wù)質(zhì)量：收集整理，裝訂規(guī)范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服務(wù)事項(xiàng)
第六條 乙方在實(shí)施前期物業(yè)管理期間，不得利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第七條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知乙方并與乙方簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議。乙方可向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取物業(yè)裝飾裝修保證金￥20xx元。物業(yè)裝飾裝修完畢，如未發(fā)現(xiàn)有損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，不存在安全隱患的，及未違反“物業(yè)裝飾裝修協(xié)議”的，乙方應(yīng)在 30日內(nèi)將物業(yè)裝飾裝修保證金“本金”退回給業(yè)主或非業(yè)主使用人。
第八條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備向乙方提出維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)要求的，乙方認(rèn)為有能力承擔(dān)的可以接受，收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
第九條 本物業(yè)未竣工驗(yàn)收交付使用前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括：
1、物業(yè)服務(wù)成本;2、法定稅金;3、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)等;
第十條 本物業(yè)竣工交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或非業(yè)主使用人繳交;已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。
第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式和物業(yè)服務(wù)酬金
本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，甲乙雙方約定采用以下方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)和提取酬金：
按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包括共用水費(fèi)、電費(fèi)。共用水費(fèi)、電費(fèi)每月按“各戶使用量”另行分?jǐn)偂Ｒ曳皆谀杲K決算物業(yè)服務(wù)總收入和服務(wù)總成本，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有。
第十二條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，乙方按本合同第五條 約定的內(nèi)容要求提供服務(wù)，按以下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
1、住宅按“建筑面積√”每月每平方米1.2元收取;商場(chǎng)按“建筑面積√”、每月每平方米1.5元收取.
2、已竣工驗(yàn)收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為準(zhǔn))但仍未售出或交付使用的物業(yè)，由乙方按本條 本款第1點(diǎn)約定的標(biāo)準(zhǔn)向建設(shè)單位(業(yè)主)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十三條 業(yè)主從辦理收樓手續(xù)后的次月開始繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以后每次收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間為每月15號(hào)之前。乙方在首次收取業(yè)主或非業(yè)主使用人物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，可預(yù)收三個(gè)月。業(yè)主或非業(yè)主使用人變換或物業(yè)服務(wù)合同中止時(shí)，如業(yè)主、非業(yè)主使用人不欠乙方物業(yè)服務(wù)費(fèi)，乙方應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)“本金”退給業(yè)主、非業(yè)主使用人。
第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整和違約責(zé)任
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在合同期內(nèi)根據(jù)市物價(jià)部門批文調(diào)整。
2、甲方逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按以下處理：
從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之1交滯納金;
3、業(yè)主和非業(yè)主使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按以下方式處理： 從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之1交滯納金;
4、業(yè)主和非業(yè)主使用人無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三個(gè)月不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可采取適當(dāng)措施催繳。有超過20%的業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三個(gè)月拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，管理公司可在告知業(yè)主15天后，有權(quán)單方中止物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)管理區(qū)域。
非業(yè)主使用人不履行交費(fèi)義務(wù)時(shí)，由業(yè)主承擔(dān)連帶交費(fèi)責(zé)任。
第十五條 物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，車位停放服務(wù)費(fèi)和停車保管費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>
(一)車位服務(wù)費(fèi)及車位停放服務(wù)費(fèi)(已購(gòu)買車位的，收取車位服務(wù)費(fèi);未購(gòu)買車位的，收取車位停放服務(wù)費(fèi))
1、小車車位服務(wù)費(fèi)30元/月
2、小車車位停放服務(wù)費(fèi)200元/月、室外150元/月;摩托車停放服務(wù)費(fèi)30元/月;
3、自行車停放服務(wù)費(fèi)元/月;
(二)停車保管費(fèi)
車主繳交停車保管費(fèi)的，乙方與車主應(yīng)另行約定保管責(zé)任，簽訂車輛保管合同。發(fā)生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責(zé)任方按約定承擔(dān)責(zé)任。
(三)臨時(shí)停車的，“每小時(shí)√”、“每次”收取5元，24時(shí)至清晨8時(shí)7元。摩托車臨時(shí)停放1元。
第十六條 物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)，按規(guī)定需報(bào)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的，由乙方負(fù)責(zé)。
第十七條 物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：
1、保修期內(nèi)由甲方承擔(dān);
2、保修期后由全體業(yè)主承擔(dān)，或用專項(xiàng)維修資金支付;
第十八條 專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理
甲乙雙方約定按以下方式籌集專項(xiàng)維修資金(可多種方式同時(shí)使用)。
1、購(gòu)房人按二房以下1000元/戶、三房20xx元/戶、商鋪20xx元/卡的標(biāo)準(zhǔn)在收樓前直接向代辦銀行交納，或發(fā)展商代收，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，當(dāng)業(yè)委會(huì)成立后，由發(fā)展商移交給業(yè)委會(huì)監(jiān)督。
專項(xiàng)維修資金的籌集、使用與管理，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定由當(dāng)事人另行約定。物業(yè)需要使用專項(xiàng)維修資金2，如專項(xiàng)維修資金已籌集部分不足以支付的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，按該工程的預(yù)算向全體業(yè)主進(jìn)行一次性籌集，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分?jǐn)?。在緊急情況下，甲方可決定臨時(shí)一次性籌集專項(xiàng)維修資金，以該工程預(yù)算基數(shù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分?jǐn)?。乙方發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)情況但專項(xiàng)維修資金不足而要求甲方籌集，因甲方不籌集或籌集不及時(shí)導(dǎo)致物業(yè)損害的，應(yīng)當(dāng)免除乙方的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主自用物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人利益的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，其他有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。存在安全隱患的業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任造成公共利益及他人利益損害的，由乙方負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
第二十條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，按以下第種方式籌集購(gòu)買房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：
1、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自業(yè)權(quán)建筑面積比例分?jǐn)?
2、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入中支出，計(jì)入成本。
具體投保的保險(xiǎn)險(xiǎn)種為。
附加險(xiǎn)險(xiǎn)種為。
業(yè)主或非業(yè)主使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全保險(xiǎn)，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行辦理。
第四章 雙方責(zé)任
第二十一條 甲乙雙方責(zé)任
(一)甲方責(zé)任
1、履行本合同約定的甲方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定，協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。
2、起草《業(yè)主臨時(shí)公約》，在銷售物業(yè)時(shí)向買受人明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，在銷售物業(yè)時(shí)與買受人簽訂。
4、本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用時(shí)，協(xié)助乙方對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收。甲方交付給乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)當(dāng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求。如存在質(zhì)量問題，雙方應(yīng)書面確認(rèn)并按以下第3種方式處理：
(1)由甲方負(fù)責(zé)返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修費(fèi)用;
(3)雙方協(xié)商調(diào)解。
5、在本合同簽訂之日起或本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用之日起15日內(nèi)甲方按(中府[1999]24號(hào)文要求)總建筑面積1.5-2‰比例向乙方提供物業(yè)管理用房，乙方無(wú)償使用，2-3‰比例(商業(yè)大廈按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房經(jīng)業(yè)委會(huì)同意可用作商業(yè)用房，由乙方出租，其租金收入主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)不足。
6、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用之日起15日內(nèi)向乙方移交;
前款所述的資料包括：
(1)竣工驗(yàn)收資料，包括但不限于物業(yè)竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等;
(2)技術(shù)資料，包括但不限于設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)等資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保證書和物業(yè)使用說(shuō)明書;
(4)與買受人簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;
(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。
由于甲方提供的資料不完整導(dǎo)致乙方無(wú)法履行物業(yè)服務(wù)合同的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
7、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)管理遺留問題。
(二)乙方責(zé)任
1、履行本合同約定的乙方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定，制定物業(yè)管理服務(wù)制度，開展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng);
2、編制物業(yè)年度維護(hù)計(jì)劃和維修方案并組織實(shí)施。
3、向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知使用物業(yè)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)。
4、可將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)公司承擔(dān)，但不得將物業(yè)管理整體服務(wù)內(nèi)容一并轉(zhuǎn)讓或委托給第三方;
5、不得擅自占用物業(yè)的共用設(shè)施或改變其使用功能。
6、本合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交各種用房及物業(yè)的全部檔案資料，清理與業(yè)主或非業(yè)主使用人發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，與新的物業(yè)管理公司妥善交接，按時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業(yè)管理權(quán)和不退出物業(yè)管理區(qū)域。
第二十二條 乙方未能履行本合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主和非業(yè)主使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，業(yè)主和非業(yè)主使用人可依法向法院提起訴訟，由法院裁定乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
第五章 違約責(zé)任
第二十三條 甲方違反本合同第二十一條 第(一)項(xiàng)約定的，乙方有權(quán)要求甲方在合理的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十四條 乙方違反本合同第四條 、第五條 和第二十一條 第(二)項(xiàng)約定的，甲方有權(quán)要求乙方在合理的期間內(nèi)整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第三章 約定，擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退多收的費(fèi)用;造成甲方、經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十六條 甲方根據(jù)第二十四條 或乙方根據(jù)第二十三條 行使終止合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)書面通知另一方，終止合同通知書在送達(dá)另一方時(shí)生效，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行交接。
第二十七條 甲乙任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前中止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑既f(wàn)的違約金;給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)對(duì)超過部分給予賠償。
第二十八條 本合同在執(zhí)行期間，如遇到不可抗力致使合同無(wú)法履行時(shí)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律規(guī)定協(xié)商處理。
第二十九條 業(yè)主和非業(yè)主使用人違反法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及業(yè)主公約的，乙方也可根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門處理、法院裁決等措施。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護(hù)甲方、公眾、業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成甲方或者業(yè)主、非業(yè)主使用人財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定處理。
第三十一條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝質(zhì)量等原因，使物業(yè)或物業(yè)的一部分達(dá)不到正常使用功能，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以具有國(guó)家規(guī)定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)。
第六章 服務(wù)期限
第三十二條 服務(wù)期限為五年年。管理期限以乙方正式進(jìn)駐或甲方交樓之日起，預(yù)計(jì)為年月30日至年0月31日止，合同期滿如甲乙雙方本無(wú)異議，則自動(dòng)延期三年。
按《物業(yè)管理?xiàng)l 例》規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”
第三十三條 合同期滿，甲乙雙方如有意向續(xù)簽合同，應(yīng)當(dāng)在合同期滿30日前向?qū)Ψ教岢鰰嬉?，協(xié)商達(dá)成一致意見時(shí)續(xù)簽合同。乙方書面提出續(xù)簽合同的意見，另一方?jīng)]有提出明確的書面答復(fù)的，合同繼續(xù)有效。
第七章 附則
第三十四條 合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項(xiàng)需要補(bǔ)充約定的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致后以書面形式簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方可以通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意向工商行政員會(huì)申請(qǐng)仲裁或依法向人民法院起訴。
第三十六條 本合同連同附件共12頁(yè)，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部門存1份。
第三十七條 本合同自雙方法定代表人簽字、加蓋公章 之日起生效。
甲方(蓋章 )：乙方(蓋章 )：
物業(yè)管理服務(wù)合同范本
本合同雙方當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方)： 業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開發(fā)公司
受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)： 物業(yè)管理公司
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法入建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)(物業(yè)名稱)實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條 物業(yè)基本情況
座落位置： 市 區(qū) 路(街道) 號(hào);占地面積： 平方米;建筑面積： 平方米;其中住宅 平方米;物業(yè)類型： (住宅區(qū)或組團(tuán)、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低層、高層、超高層或混合)。
第二條 委托管理事項(xiàng)
1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房、)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng))的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5.公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
6.交通、車輛行駛及停泊。
7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。
8.社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料;
10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng);
第三條 合同期限
本合同期限為 年。自 年 月 日起至 年 月日止。
第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告;
2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同;
3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的 責(zé)任人采取停水、停電、。等催繳催改措施;
4.甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房 平方米，由乙方按每月每平方米 元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng)，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。
5.甲方在合同生效之日起 日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房 平方米，員工宿舍 平方米，其它用房 平方米)，由乙方按下列第 項(xiàng)使用：
①無(wú)償使用。
②按每月每平方米建筑面積元的標(biāo)準(zhǔn)租用。
6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料、。)，并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;
7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;
9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。
2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;
5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人;
6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督;
7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主。
8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;
9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;
10.開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;
11.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn);對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。
12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有，專門合同規(guī)定除外)。
第六條 管理目標(biāo)
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn))，與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內(nèi)達(dá)到的管理標(biāo)準(zhǔn);年內(nèi)達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。
第七條 管理服務(wù)費(fèi)用
l. 本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第 項(xiàng)執(zhí)行：
①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積 元
②按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取，即每月每平方米建筑面積 元;
③由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積 元;支付期限： ;方式： ;
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第 項(xiàng)執(zhí)行：
①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;
②按每年 %的幅度上調(diào);
③按每年 %的幅度下調(diào);
④按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整;
⑤按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;
3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收;但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。
4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。
5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì) 元，由甲方負(fù)責(zé)在 時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。
6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用 元，按下列第 項(xiàng)執(zhí)行：
①由甲方在本合同生效之日起 日內(nèi)向乙方支付;
②由乙方承擔(dān);
③在 費(fèi)用中支付;
7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第 項(xiàng)執(zhí)行：
①由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月 元;
②由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的 %;
第八條 獎(jiǎng)懲措施
1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì);
2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰：
3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。
第九條 違約責(zé)任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))
4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第十條 其他事項(xiàng)
1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
6.本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
7.本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章： 乙方簽章：
法人代表： 法人代表：
物業(yè)管理服務(wù)合同參考
第一章 總則
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_________
名稱：_________
主任：_________
地址：_________
聯(lián)系電話：_________
受托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_________
企業(yè)名稱：_________
法定代表人：_________
注冊(cè)地址：_________
聯(lián)系電話：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本狀況
物業(yè)名稱：_________
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)(市)縣_________路(街道)_________號(hào)
四至：東_________南_________西_________北
占地面積：_________平方米
建筑面積：_________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人;甲方應(yīng)當(dāng)要求本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主公約履行本合同中相應(yīng)義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并遵守本物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度。
第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________。
第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、_________。
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、_________。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、_________。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理、_________。
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場(chǎng)地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。
第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、_________。
第十三條 根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。
第十五條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告規(guī)勸、制止、_________等措施。
第十六條 其它委托事項(xiàng)
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為_________年(不超過3年)。自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)
1、代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益;經(jīng)常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時(shí)將這些反饋給乙方;協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人、乙方之間的關(guān)系;
2、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度;采取措施督促業(yè)主、使用人按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用;
3、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案;
4、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告;
6、審批物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收;審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書面報(bào)告;
7、在合同生效之日起_________內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積物業(yè)管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行;
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
9、與乙方辦理物業(yè)管理驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)向乙方移交下列資料：
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(2)設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
(1)_________;
(2)_________;
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)及完成物業(yè)管理各項(xiàng)管理目標(biāo);
12、負(fù)責(zé)本物業(yè)維修專項(xiàng)資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金;
13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì);
14、_________。
第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案，自主開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng);
2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理;
3、按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為及時(shí)進(jìn)行處理;
4、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除;
7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出這些計(jì)劃和報(bào)告。
8、每_________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用收支帳目和物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用情況，將物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
9、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與相鄰業(yè)主協(xié)商同意并征得業(yè)主大會(huì)同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;
10、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料;
11、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)的變更情況;
12、接受業(yè)主、使用人、甲方、物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報(bào)告本合同履行情況;
13、_________。
第五章 物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量
第二十條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：
1、房屋外觀;
2、設(shè)備運(yùn)行;
3、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理;
4、公共環(huán)境衛(wèi)生;
5、綠化;
6、交通秩序與車輛停放;
7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防;
8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修;
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________。
上述1～8項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見附件二。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定;
2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納;非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________;
3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每_________[月]/[季]/[半年])交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為_________。
4、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整[由甲方召開業(yè)主大會(huì)討論決定后，乙方據(jù)此向物價(jià)主管部門申報(bào)并獲核定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整]/[甲方召開業(yè)主大會(huì)決定標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整]。
5、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任;
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi);
8、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入的共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、能耗費(fèi)用，按_________[該幢]/[該物業(yè)]住戶實(shí)際用量共同分?jǐn)?
9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理;
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費(fèi)的千分之_________交納滯納金;
(3)_________。
第二十二條 車位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：
1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
2、車庫(kù)：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
5、_________。
第二十三條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。
第二十四條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、_________;
2、_________;
3、_________;
第二十五條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
本物業(yè)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方在收取的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中列支，其大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在本物業(yè)維修專項(xiàng)資金中列支。共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能耗，應(yīng)設(shè)獨(dú)立計(jì)量表核算，據(jù)實(shí)際用量合理分?jǐn)傆?jì)收費(fèi)用。
第二十六條 經(jīng)甲方同意，物業(yè)管理主管部門將本物業(yè)當(dāng)年度需用維修專項(xiàng)資金移交給乙方代管的，乙方應(yīng)當(dāng)定期接受甲方的檢查與監(jiān)督。
第二十七條 乙方發(fā)生變換時(shí)，代管的維修專項(xiàng)資金帳目經(jīng)甲方審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和甲方備案。
第二十八條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)由乙方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
業(yè)主、使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由業(yè)主、使用人自行辦理;
_________。
第七章 違約責(zé)任
第二十九條 甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在_________期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并達(dá)到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并按_________支付違約金;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十二條 甲方違反協(xié)議，未能讓業(yè)主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方向業(yè)主催促補(bǔ)交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________。
第三十三條 甲乙雙方中任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，對(duì)超過部分還應(yīng)給予賠償。
第三十四條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發(fā)建設(shè)單位索賠。
因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十五條 甲乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第三十六條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第八章 附則
第三十七條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十八條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第三十九條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第四十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第四十一條 本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第四十二條 本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)，并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。
第四十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第四十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
(一)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(二)依法向人法院起訴。
第四十五條 甲乙雙方應(yīng)將本物業(yè)的《業(yè)主公約》作為本合同的附件;業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《業(yè)主公約》與本合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件，并告之受讓人關(guān)于物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用的交納情況。
第四十六條 本合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在本合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十七條 本合同自_________起生效。
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
法定代表人：_________ 法定代表人：_________
_________年____月____日_________年____月____日
附件
一、本物業(yè)構(gòu)成細(xì)目
二、本物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)
三、本物業(yè)的管理方案
四、物業(yè)管理服務(wù)合同備案表
合同備案號(hào)：(_________)
簡(jiǎn)單版物業(yè)服務(wù)合同
(編號(hào)：)
第一章 總則
合同雙方當(dāng)事人
甲方(房地產(chǎn)開發(fā)公司)：
注冊(cè)地址：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：
企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)：
法定代表人：聯(lián)系電話：
乙方(物業(yè)管理公司)：
注冊(cè)地址：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)
法定代表人：聯(lián)系電話：
根據(jù)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方就甲方負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)(以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”)實(shí)行前期物業(yè)管理有關(guān)問題達(dá)成一致意見，特訂立本合同，雙方共同遵守。
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：
坐落位置：市鎮(zhèn)路
占地面積：平方米，其中綠地面積——平方米。建筑面積：平方米，其中住宅平方米，商鋪平方米，停車場(chǎng)。
第二條 本合同中涉及的幣值，均指人民幣。
第二章 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)
第三條 甲方按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，采用“招標(biāo)”、“協(xié)議”方式，選聘乙方對(duì)本物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
第四條 本物業(yè)在未竣工驗(yàn)收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為準(zhǔn)，下同)交付使用前，甲方要求乙方提供以下服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到服務(wù)質(zhì)量。
1、建筑物主體外的共用部位管理。
服務(wù)質(zhì)量：外墻完好，外觀整潔，完好率達(dá)98%，零修及時(shí)率、合格率100%。
2、共用設(shè)施設(shè)備管理。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。
3、綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)施完好、整潔，綠化長(zhǎng)勢(shì)良好，公共場(chǎng)地保潔率95%。
4、車輛管理。
服務(wù)質(zhì)量：交通暢順，停放有序。
第五條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，乙方向業(yè)主和非業(yè)主使用人提供以下服務(wù)內(nèi)容及達(dá)到以下服務(wù)質(zhì)量
(一)日常服務(wù)
1、房屋建筑共用部位的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括：“樓蓋”、“屋頂”、“外墻面”、“承重結(jié)構(gòu)”、“樓梯間”、“走廊通道”、“門廳”。
服務(wù)質(zhì)量：外墻完好，外觀整潔，完好率達(dá)98%,零修及時(shí)率、合格率100%。
2、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：“道路”、“垃圾道”、“煙囪”、“化糞池”、“溝渠”、“池”、“照明系統(tǒng)”、“中央空調(diào)”、“電梯”、“發(fā)電機(jī)”、“消防設(shè)施設(shè)備”、“智能化設(shè)備”“外墻排水管”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。
3、按國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l 例》(以下簡(jiǎn)稱《條 例》)第四十五條 的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供電、供水、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用?；虬春贤募s定，來(lái)行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。
4、生活服務(wù)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)”、“文化體育娛樂場(chǎng)所”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，無(wú)重大管理責(zé)任事故。
5、綠化與建筑小品的維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括“共用綠地”、“花木”、“建筑小品”、“園林小品”。
服務(wù)質(zhì)量：完好、整潔，綠化長(zhǎng)勢(shì)良好。
6、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括“公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生”、“垃圾的收集、清運(yùn)”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)施完好、整潔，公共場(chǎng)地保潔率95%，垃圾日產(chǎn)日清。
7、交通與車輛停放秩序的管理。
服務(wù)質(zhì)量：交通暢順，停放有序，行車線路標(biāo)志明顯。
8、安全防范工作，包括“安全監(jiān)控”、“巡視”、“門崗執(zhí)勤”。
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，崗?fù)?4小時(shí)值班。
(二)定期服務(wù)
1、每月 清理生活垃圾一次;
2、每日 清洗水池一次;
3、每月 清疏化糞池一次;
4、每年 清疏排水系統(tǒng)一次;
5、2年 清洗建筑物外立面一次;
6、6個(gè)月 檢修水泵一次;
7、每月 檢修電梯一次;
8、** 檢修發(fā)電機(jī)一次;
9、** 檢修中央空調(diào)一次;
10、每月 檢修消防設(shè)施、設(shè)備;
服務(wù)質(zhì)量：設(shè)備良好，運(yùn)行正常，垃圾日產(chǎn)日清。
(三)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)主和非業(yè)主使用人檔案和竣工驗(yàn)收資料。
服務(wù)質(zhì)量：收集整理，裝訂規(guī)范，妥善管理，合理使用。
(四)其它服務(wù)事項(xiàng)
第六條 乙方在實(shí)施前期物業(yè)管理期間，不得利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第七條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知乙方并與乙方簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議。乙方可向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取物業(yè)裝飾裝修保證金￥20xx元。物業(yè)裝飾裝修完畢，如未發(fā)現(xiàn)有損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，不存在安全隱患的，及未違反“物業(yè)裝飾裝修協(xié)議”的，乙方應(yīng)在 30日內(nèi)將物業(yè)裝飾裝修保證金“本金”退回給業(yè)主或非業(yè)主使用人。
第八條 業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備向乙方提出維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)要求的，乙方認(rèn)為有能力承擔(dān)的可以接受，收費(fèi)由雙方協(xié)商確定。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
第九條 本物業(yè)未竣工驗(yàn)收交付使用前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括：
1、物業(yè)服務(wù)成本;2、法定稅金;3、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)等;
第十條 本物業(yè)竣工交付使用后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主或非業(yè)主使用人繳交;已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。
第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式和物業(yè)服務(wù)酬金
本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，甲乙雙方約定采用以下方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)和提取酬金：
按每月每平方米一定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不包括共用水費(fèi)、電費(fèi)。共用水費(fèi)、電費(fèi)每月按“各戶使用量”另行分?jǐn)偂Ｒ曳皆谀杲K決算物業(yè)服務(wù)總收入和服務(wù)總成本，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有。
第十二條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，乙方按本合同第五條 約定的內(nèi)容要求提供服務(wù)，按以下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
1、住宅按“建筑面積√”每月每平方米1.2元收取;商場(chǎng)按“建筑面積√”、每月每平方米1.5元收取。
2、已竣工驗(yàn)收(以建設(shè)部門簽發(fā)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表的時(shí)間為準(zhǔn))但仍未售出或交付使用的物業(yè)，由乙方按本條 本款第1點(diǎn)約定的標(biāo)準(zhǔn)向建設(shè)單位(業(yè)主)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十三條 業(yè)主從辦理收樓手續(xù)后的次月開始繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，以后每次收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間為每月15號(hào)之前。乙方在首次收取業(yè)主或非業(yè)主使用人物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，可預(yù)收三個(gè)月。業(yè)主或非業(yè)主使用人變換或物業(yè)服務(wù)合同中止時(shí)，如業(yè)主、非業(yè)主使用人不欠乙方物業(yè)服務(wù)費(fèi)，乙方應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)“本金”退給業(yè)主、非業(yè)主使用人。
第十四條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整和違約責(zé)任
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)在合同期內(nèi)根據(jù)市物價(jià)部門批文調(diào)整。
2、甲方逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按以下處理：
從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之1交滯納金;
3、業(yè)主和非業(yè)主使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按以下方式處理：
從逾期之日起每天按應(yīng)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的千分之1交滯納金;
4、業(yè)主和非業(yè)主使用人無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三個(gè)月不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可采取適當(dāng)措施催繳。有超過20%的業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三個(gè)月拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，管理公司可在告知業(yè)主15天后，有權(quán)單方中止物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)管理區(qū)域。
非業(yè)主使用人不履行交費(fèi)義務(wù)時(shí)，由業(yè)主承擔(dān)連帶交費(fèi)責(zé)任。
第十五條 物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，車位停放服務(wù)費(fèi)和停車保管費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>
(一)車位服務(wù)費(fèi)及車位停放服務(wù)費(fèi)(已購(gòu)買車位的，收取車位服務(wù)費(fèi);未購(gòu)買車位的，收取車位停放服務(wù)費(fèi))
1、小車車位服務(wù)費(fèi)30元/月
2、小車車位停放服務(wù)費(fèi)200元/月、室外150元/月;摩托車停放服務(wù)費(fèi)30元/月;
3、自行車停放服務(wù)費(fèi)元/月;
(二)停車保管費(fèi)
車主繳交停車保管費(fèi)的，乙方與車主應(yīng)另行約定保管責(zé)任，簽訂車輛保管合同。發(fā)生車輛損壞或丟失車輛事故的，由責(zé)任方按約定承擔(dān)責(zé)任。
(三)臨時(shí)停車的，“每小時(shí)√”、“每次”收取5元，24時(shí)至清晨8時(shí)7元。摩托車臨時(shí)停放1元。
第十六條 物業(yè)管理有關(guān)收費(fèi)，按規(guī)定需報(bào)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)的，由乙方負(fù)責(zé)。
第十七條 物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：
1、保修期內(nèi)由甲方承擔(dān);
2、保修期后由全體業(yè)主承擔(dān)，或用專項(xiàng)維修資金支付;
第十八條 專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理
甲乙雙方約定按以下方式籌集專項(xiàng)維修資金(可多種方式同時(shí)使用)。
1、購(gòu)房人按二房以下1000元/戶、三房20xx元/戶、商鋪20xx元/卡的標(biāo)準(zhǔn)在收樓前直接向代辦銀行交納，或發(fā)展商代收，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，當(dāng)業(yè)委會(huì)成立后，由發(fā)展商移交給業(yè)委會(huì)監(jiān)督。
專項(xiàng)維修資金的籌集、使用與管理，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定由當(dāng)事人另行約定。物業(yè)需要使用專項(xiàng)維修資金2，如專項(xiàng)維修資金已籌集部分不足以支付的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，按該工程的預(yù)算向全體業(yè)主進(jìn)行一次性籌集，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分?jǐn)?。在緊急情況下，甲方可決定臨時(shí)一次性籌集專項(xiàng)維修資金，以該工程預(yù)算基數(shù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按其業(yè)權(quán)建筑面積的比例分?jǐn)?。乙方發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)情況但專項(xiàng)維修資金不足而要求甲方籌集，因甲方不籌集或籌集不及時(shí)導(dǎo)致物業(yè)損害的，應(yīng)當(dāng)免除乙方的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主自用物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人利益的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，其他有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。存在安全隱患的業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任造成公共利益及他人利益損害的，由乙方負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
第二十條 本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用后，按以下第種方式籌集購(gòu)買房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：
1、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自業(yè)權(quán)建筑面積比例分?jǐn)?
2、由乙方代辦，保險(xiǎn)費(fèi)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)總收入中支出，計(jì)入成本。
具體投保的保險(xiǎn)險(xiǎn)種為。
附加險(xiǎn)險(xiǎn)種為。
業(yè)主或非業(yè)主使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全保險(xiǎn)，由業(yè)主或非業(yè)主使用人自行辦理。
第四章 雙方責(zé)任
第二十一條 甲乙雙方責(zé)任
(一)甲方責(zé)任
1、履行本合同約定的甲方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定，協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作。
2、起草《業(yè)主臨時(shí)公約》，在銷售物業(yè)時(shí)向買受人明示，并要求買受人作出遵守的書面承諾。
3、起草《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，在銷售物業(yè)時(shí)與買受人簽訂。
4、本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用時(shí)，協(xié)助乙方對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收。甲方交付給乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)當(dāng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求。如存在質(zhì)量問題，雙方應(yīng)書面確認(rèn)并按以下第3種方式處理：
(1)由甲方負(fù)責(zé)返修;
(2)委托乙方返修，由甲方支付全部返修費(fèi)用;
(3)雙方協(xié)商調(diào)解。
5、在本合同簽訂之日起或本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用之日起15日內(nèi)甲方按(中府[1999]24號(hào)文要求)總建筑面積1.5-2‰比例向乙方提供物業(yè)管理用房，乙方無(wú)償使用，2-3‰比例(商業(yè)大廈按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房經(jīng)業(yè)委會(huì)同意可用作商業(yè)用房，由乙方出租，其租金收入主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)不足。
6、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需圖紙、檔案、資料，并于本物業(yè)竣工驗(yàn)收交付使用之日起15日內(nèi)向乙方移交;
前款所述的資料包括：
(1)竣工驗(yàn)收資料，包括但不限于物業(yè)竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等;
(2)技術(shù)資料，包括但不限于設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)等資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保證書和物業(yè)使用說(shuō)明書;
(4)與買受人簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》;
(5)物業(yè)管理所必需的其他資料。
由于甲方提供的資料不完整導(dǎo)致乙方無(wú)法履行物業(yè)服務(wù)合同的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
7、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的物業(yè)管理遺留問題。
(二)乙方責(zé)任
1、履行本合同約定的乙方責(zé)任，按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及本合同的約定，制定物業(yè)管理服務(wù)制度，開展物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng);
2、編制物業(yè)年度維護(hù)計(jì)劃和維修方案并組織實(shí)施。
3、向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知使用物業(yè)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主或非業(yè)主使用人裝飾裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)。
4、可將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)公司承擔(dān)，但不得將物業(yè)管理整體服務(wù)內(nèi)容一并轉(zhuǎn)讓或委托給第三方;
5、不得擅自占用物業(yè)的共用設(shè)施或改變其使用功能。
6、本合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交各種用房及物業(yè)的全部檔案資料，清理與業(yè)主或非業(yè)主使用人發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，與新的物業(yè)管理公司妥善交接，按時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，乙方可依法追討，但不得以此為理由不移交物業(yè)管理權(quán)和不退出物業(yè)管理區(qū)域。
第二十二條 乙方未能履行本合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主和非業(yè)主使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，業(yè)主和非業(yè)主使用人可依法向法院提起訴訟，由法院裁定乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
第五章 違約責(zé)任
第二十三條 甲方違反本合同第二十一條 第(一)項(xiàng)約定的，乙方有權(quán)要求甲方在合理的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十四條 乙方違反本合同第四條 、第五條 和第二十一條 第(二)項(xiàng)約定的，甲方有權(quán)要求乙方在合理的期間內(nèi)整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十五條 乙方違反本合同第三章 約定，擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退多收的費(fèi)用;造成甲方、經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十六條 甲方根據(jù)第二十四條 或乙方根據(jù)第二十三條 行使終止合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)書面通知另一方，終止合同通知書在送達(dá)另一方時(shí)生效，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行交接。
第二十七條 甲乙任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前中止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑既f(wàn)的違約金;給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)對(duì)超過部分給予賠償。
第二十八條 本合同在執(zhí)行期間，如遇到不可抗力致使合同無(wú)法履行時(shí)，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)按有關(guān)法律規(guī)定協(xié)商處理。
第二十九條 業(yè)主和非業(yè)主使用人違反法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定及業(yè)主公約的，乙方也可根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、提請(qǐng)有關(guān)行政管理部門處理、法院裁決等措施。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、強(qiáng)臺(tái)風(fēng)、暴雨、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方為維護(hù)甲方、公眾、業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)利益，在迫不得已的情況下因采取緊急措施造成甲方或者業(yè)主、非業(yè)主使用人財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定處理。
第三十一條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝質(zhì)量等原因，使物業(yè)或物業(yè)的一部分達(dá)不到正常使用功能，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以具有國(guó)家規(guī)定資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)。
第六章 服務(wù)期限
第三十二條 服務(wù)期限為五年年。管理期限以乙方正式進(jìn)駐或甲方交樓之日起，預(yù)計(jì)為年月30日至年0月31日止，合同期滿如甲乙雙方本無(wú)異議，則自動(dòng)延期三年。
按《物業(yè)管理?xiàng)l 例》規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”
第三十三條 合同期滿，甲乙雙方如有意向續(xù)簽合同，應(yīng)當(dāng)在合同期滿30日前向?qū)Ψ教岢鰰嬉螅瑓f(xié)商達(dá)成一致意見時(shí)續(xù)簽合同。乙方書面提出續(xù)簽合同的意見，另一方?jīng)]有提出明確的書面答復(fù)的，合同繼續(xù)有效。
第七章 附則
第三十四條 合同簽訂后甲乙雙方需要變更合同條款或有其他事項(xiàng)需要補(bǔ)充約定的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致后以書面形式簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第三十五條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方可以通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意向工商行政員會(huì)申請(qǐng)仲裁或依法向人民法院起訴。
第三十六條 本合同連同附件共12頁(yè)，一式3份，具有同等法律效力。本合同由甲方存1份，乙方存1份，行政主客部門存1份。
第三十七條 本合同自雙方法定代表人簽字、加蓋公章 之日起生效。
甲方(蓋章 )：乙方(蓋章 )：
法定代表人(簽名)：法定代表人(簽名)：
****年**月**日****年**月**日
一、物業(yè)管理合同的變更
1.物業(yè)管理合同主體的變更。
（1）物業(yè)管理合同中主體的變更主要發(fā)生于業(yè)主或開發(fā)商一方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。物業(yè)管理合同業(yè)主在進(jìn)行物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的物業(yè)管理合同權(quán)利、義務(wù)之相應(yīng)轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)履行通知物業(yè)管理合同的另一方當(dāng)事人物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)。至于開發(fā)商或業(yè)主將合同義務(wù)移轉(zhuǎn)至物業(yè)買受人和物業(yè)使用人時(shí)是否須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，一般認(rèn)為，物業(yè)管理合同中業(yè)主或開發(fā)商在進(jìn)行物業(yè)所有權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓，無(wú)論是權(quán)利轉(zhuǎn)讓還是義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都不必經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的同意，只要通知物業(yè)管理企業(yè)即可。
（2）物業(yè)管理合同另一方主體物業(yè)管理企業(yè)能否轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理業(yè)務(wù)呢?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理合同的整體利益和整體責(zé)任轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)法人、個(gè)人或經(jīng)濟(jì)組織，只可就部分專項(xiàng)業(yè)務(wù)委托給第三人。至于物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)是否需要征得業(yè)主一方當(dāng)事人的許可，法律未有明確規(guī)定，但由于物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，意味著物業(yè)管理企業(yè)并不脫離合同關(guān)系，且第三人對(duì)合同關(guān)系的加入也是有利于債權(quán)人的，因而原則上也不需取得業(yè)主一方同意，只需通知業(yè)主一方即可。
2.物業(yè)管理合同內(nèi)容的變更。物業(yè)管理合同是合同當(dāng)事人雙方協(xié)商一致而成立的，因此，通過協(xié)商一致的方法可以變更物業(yè)管理合同內(nèi)容自不待言。需要強(qiáng)調(diào)的是這個(gè)協(xié)商一致是訂立物業(yè)管理合同的當(dāng)事人的協(xié)商，而不是任何單個(gè)業(yè)主都可以直接參加協(xié)商的。業(yè)主要參與物業(yè)管理合同變更的協(xié)商，前提條件是必須要通過業(yè)主大會(huì)形成代表大多數(shù)業(yè)主意志的業(yè)主大會(huì)決議，然后在業(yè)主大會(huì)決議的基礎(chǔ)上由業(yè)主委員會(huì)這個(gè)代表機(jī)構(gòu)來(lái)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，所以物業(yè)管理合同的變更并非是一個(gè)一個(gè)的單個(gè)業(yè)主來(lái)與物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行協(xié)商的。在實(shí)踐中，物業(yè)管理合同是實(shí)行登記或備案制度的，所以，在進(jìn)行物業(yè)管理合同變更中，也必須嚴(yán)格按照物業(yè)管理合同成立生效的手續(xù)履行相應(yīng)的登記或備案制度的手續(xù)，只有在履行了規(guī)定的相關(guān)手續(xù)之后，物業(yè)管理合同的變更也才能生效。
二、物業(yè)管理合同的解除
1.物業(yè)管理合同解除的條件。物業(yè)管理合同的解除，是指物業(yè)管理合同的當(dāng)事人在具有法律效力的合同未全部履行之前，終止該合同的效力。約定解除物業(yè)管理合同有兩種情況：一是在物業(yè)管理合同中有解除權(quán)條款約定的，當(dāng)解除物業(yè)管理合同的條件成熟時(shí)，解除權(quán)人就可以解除物業(yè)管理合同；二是在物業(yè)管理合同中雖沒有約定解除條款的，在物業(yè)管理合同履行過程中經(jīng)合同當(dāng)事人協(xié)商一致時(shí)，也可以解除物業(yè)管理合同。
2.物業(yè)管理合同解除的法律后果。
（1）物業(yè)管理合同的解除原則上沒有溯及力。物業(yè)管理合同是繼續(xù)性合同。對(duì)于繼續(xù)性合同而言，在基于合同而產(chǎn)生的債務(wù)的關(guān)系存續(xù)中，須由債務(wù)人繼續(xù)履行債務(wù)，始能實(shí)現(xiàn)債之本旨，而債務(wù)人繼續(xù)履行債務(wù)的形態(tài)，或?yàn)閷?shí)施繼續(xù)性行為，或?yàn)閭€(gè)別給付行為。當(dāng)提前消滅繼續(xù)性合同的效力時(shí)，若使其具有溯及力，則使已履行部分歸于無(wú)效。因此，物業(yè)管理合同的解除原則上不應(yīng)有溯及力，其解除只使物業(yè)管理合同的效力向?qū)?lái)消滅。物業(yè)管理合同的解除后，合同義務(wù)主要包括：物業(yè)管理事務(wù)繼續(xù)處理的義務(wù)、妥善交接的義務(wù)、通知義務(wù)。
（2）物業(yè)管理合同解除產(chǎn)生的責(zé)任承擔(dān)。在物業(yè)管理合同解除時(shí)，解除方因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于解除方的事由外，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的損失。物業(yè)管理合同解除后，一方因違反后合同義務(wù)而給對(duì)方帶來(lái)?yè)p失的，也應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
三、物業(yè)管理合同的法律效力
物業(yè)管理合同自生效時(shí)起，即對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生特定法律效力。
1.物業(yè)管理公司的義務(wù)。
（1）依業(yè)主團(tuán)體的指示處理委托事務(wù)的義務(wù)。首先，業(yè)主團(tuán)體有明確指示時(shí)，應(yīng)盡可能地遵守業(yè)主團(tuán)體的指示處理物業(yè)管理事務(wù)。其次，物業(yè)管理公司在情勢(shì)緊急時(shí)可以不按照業(yè)主團(tuán)體的指示，自行妥善處理委托事務(wù)。再次，物業(yè)管理公司在自行處理緊急情況之后，負(fù)有向業(yè)主團(tuán)體報(bào)告的義務(wù)。
（2）財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交義務(wù)。物業(yè)管理公司因處理物業(yè)管理事務(wù)而取得的財(cái)產(chǎn)，以及因物業(yè)自身的特點(diǎn)而得到的財(cái)產(chǎn)（如因較好的地理位置而取得的墻體廣告收入），應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交業(yè)主團(tuán)體處置。
（3）賠償委托人損失的義務(wù)。物業(yè)管理公司在處理物業(yè)管理事務(wù)時(shí)，可能發(fā)生的過錯(cuò)有兩種：過失和越權(quán)。物業(yè)管理公司應(yīng)盡管理人的注意義務(wù)，如果沒有盡到此注意義務(wù)，即為有過失。如果業(yè)主因此而受到損失，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司在處理物業(yè)管理事務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循合同約定的范圍，如果因越權(quán)處理事務(wù)而造成業(yè)主損失，也同樣應(yīng)當(dāng)負(fù)損害賠償責(zé)任。
關(guān)溫瑩[①]
廈門市湖里區(qū)公證處 福建省廈門市 361009
【內(nèi)容摘要】：本文試圖從合約的角度分析物業(yè)管理糾紛類型，尋找物業(yè)糾紛類型原因和解決方案，尋求一條我國(guó)物業(yè)管理新體制之路。
【關(guān)鍵詞】：物業(yè)管理 糾紛特點(diǎn) 糾紛類型 糾紛原因 完善
一、物業(yè)管理糾紛的法律問題及對(duì)策
物業(yè)管理糾紛從大的方面而言主要是兩大類——合同糾紛和侵權(quán)行為糾紛。
（一） 物業(yè)管理合同糾紛的相關(guān)問題
1、物業(yè)管理合同的類型及特點(diǎn)
在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)與另一物業(yè)管理企業(yè)簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理企業(yè)承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理企業(yè)管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同是屬于民法調(diào)整范疇的基于委托而產(chǎn)生的有償合同。在合同形式方面，根據(jù)目前物業(yè)管理的法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理合同必須使用書面形式，并報(bào)有關(guān)管理部門登記備案。因此，物業(yè)管理合同屬于要式合同。如果《物業(yè)管理合同》沒有辦理登記備案手續(xù)，是否影響合同的效力？按照《合同法》第三十六條的規(guī)定和比照租賃合同登記備案的問題處理，可責(zé)令雙方當(dāng)事人補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，而不應(yīng)由此輕易否定合同效力。
2、物業(yè)管理合同糾紛的主要類型及對(duì)策
（1）物業(yè)管理合同條款的效力問題。
物業(yè)管理合同的條款必須合法，不得違反國(guó)家法律，行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則相關(guān)條款無(wú)效。因此，如果《物業(yè)管理合同》中約定物業(yè)管理企業(yè)有處罰權(quán)的，該類條款應(yīng)屬無(wú)效。因?yàn)閾?jù)《行政處罰法》規(guī)定，只有法律、法規(guī)或規(guī)章才能設(shè)立行政處罰，只有國(guó)家司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)，上述條款違反了《行政處罰法》的有關(guān)規(guī)定，屬無(wú)效條款。此外，如果《物業(yè)管理合同》中約定，物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)施物業(yè)管理行為而給業(yè)主或使用人造成人身或財(cái)產(chǎn)損失的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何賠償責(zé)任，該類條款也屬無(wú)效。因?yàn)閾?jù)《合同法》第五十三條規(guī)定，“合同中的下列免責(zé)條款無(wú)效：（一）造成對(duì)方人身傷害的。（二）因故意或重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的”。顯然，物業(yè)管理企業(yè)的上述免責(zé)條款違反了《合同法》的規(guī)定。
（2）物業(yè)管理職能擅自被轉(zhuǎn)讓的效力問題。
職能轉(zhuǎn)讓包括業(yè)主義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，義務(wù)的轉(zhuǎn)讓參照合同法有關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，權(quán)利人應(yīng)該履行通知義務(wù)；未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)義務(wù)人不發(fā)生效力。小區(qū)物業(yè)管理屬于全體業(yè)主所有，只有全體業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)，為業(yè)主提供有償服務(wù)。在實(shí)踐中更換物業(yè)管理企業(yè)必須具備以下條件：1、業(yè)主委員會(huì)成立；2、經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定通過；3、由業(yè)主委員會(huì)選聘。
（3）關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛
物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)主要表現(xiàn)在合同的約定和法律的規(guī)定兩方面。如果雙方當(dāng)事人商議的價(jià)格沒有超出政府限價(jià)范圍，約定的收費(fèi)項(xiàng)目沒有超出物價(jià)部門限定的收費(fèi)范圍，那么，合同中約定的物業(yè)管理費(fèi)用條款應(yīng)為有效條款，雙方當(dāng)事人應(yīng)自覺履行和遵守。反之，物業(yè)管理企業(yè)就屬于亂攤派，多收費(fèi)了。
（4）因第三人不法行為導(dǎo)致業(yè)主在家中被盜或人身受到傷害的責(zé)任認(rèn)定問題。
物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的保安服務(wù)，僅指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實(shí)施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)遭不法侵害的義務(wù)。業(yè)主或使用人因人身或財(cái)產(chǎn)因第三者不法侵害而起訴物業(yè)管理企業(yè)的，經(jīng)審理，如果物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)盡到保安注意義務(wù)的，可以不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的除外。
（二）物業(yè)管理中的侵權(quán)行為
這里的侵權(quán)行為主要指的是兩類。一類是實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益以及開發(fā)商、物業(yè)公司擅自出租公共場(chǎng)地、擅自改變公共設(shè)施用途、擅自增建建筑物、構(gòu)筑物等侵權(quán)行為。對(duì)業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)這類侵犯業(yè)主權(quán)益的行為的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。另一類是物業(yè)管理企業(yè)因采取停止供電、供水、供氣等措施從而被訴侵權(quán)，這類訴訟中業(yè)主的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予支持就應(yīng)該具體情況具體分析。實(shí)踐中物業(yè)管理企業(yè)為迫使業(yè)主或使用人交納管理費(fèi)，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費(fèi)的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，業(yè)主和使用人則以收費(fèi)不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯。上述兩類物業(yè)管理糾紛，常常發(fā)生競(jìng)合，是提起合同之訴抑或侵權(quán)之訴，當(dāng)事人依法具有選擇權(quán)。但當(dāng)事人一旦以某種訴因提起訴訟，則不能以另一訴因再提起訴訟。
二、完善物業(yè)管理立法的建議
（一）進(jìn)一步完善全國(guó)性和地方性立法
物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，發(fā)展迅猛。而有關(guān)物業(yè)管理的全國(guó)性立法直到2003年6月8日才出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例自2003年9月1日施行。該條例作為一個(gè)行政法規(guī)，與民事糾紛審判的側(cè)重點(diǎn)不同，如何更好地適用條例還需要進(jìn)一步明確。另外，該條例施行后，原物業(yè)管理地方性法規(guī)與其協(xié)調(diào)還有一個(gè)過程，這就要求進(jìn)一步完善地方性立法。
（二）立法應(yīng)全面，對(duì)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)應(yīng)進(jìn)一步明確和細(xì)化
建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，這樣才能給人民法院審理物業(yè)管理糾紛提供較為充分完善的法律依據(jù)。
（三） 完善立法應(yīng)有利于推動(dòng)物業(yè)管理的健康發(fā)展
其中一個(gè)重要方面是明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)機(jī)制的協(xié)商定價(jià)導(dǎo)向。在遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律前提下自行協(xié)商確定價(jià)格，遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
參考文獻(xiàn):
1、王貴嶺主編，《物業(yè)管理》，中國(guó)物價(jià)出版社，2003年6月
2、譚善勇主編，《現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)務(wù)》，首都經(jīng)貿(mào)出版社，2003年9月
3、羅小鋼主編，《物業(yè)管理疑難解答》，中山大學(xué)出版社，2000年4月
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 糾紛 房地產(chǎn) 業(yè)主 物業(yè)管理公司
就目前的物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)說(shuō)，許多人的觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變，再加上相應(yīng)的法律法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛層出不窮。而物業(yè)管理糾紛能否得到妥善解決，不僅關(guān)系到業(yè)主的正常生活和小區(qū)秩序的穩(wěn)定，而且關(guān)系到物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康有序發(fā)展。研究解決問題的策略具有十分重要的意義。
一、我國(guó)物業(yè)管理糾紛的類型
1、在前期物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的糾紛
前期物業(yè)管理交接過程中發(fā)生的糾紛，如建設(shè)單位未移交或移交不清、圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的糾紛。簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議引起的糾紛。在簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的過程中，部分業(yè)主認(rèn)為協(xié)議是物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面制訂的，并沒有征求業(yè)主的意見，因此不愿簽訂協(xié)議，從而引起糾紛。由房屋整改引起的糾紛。房開商往往通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)交房，在房屋驗(yàn)收過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映給建設(shè)單位進(jìn)行整改，如果建設(shè)單位無(wú)法給業(yè)主及時(shí)整改，業(yè)主首先找的就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)法解決，由此引發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。由裝修引起的糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為保證整個(gè)樓盤的安全和美觀，在前期物業(yè)管理的裝修期間，往往會(huì)對(duì)一些裝修項(xiàng)目制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但部分業(yè)主會(huì)認(rèn)為房子怎么裝修是業(yè)主的事，因此產(chǎn)生分歧引發(fā)糾紛。 物業(yè)公司與公共服務(wù)行業(yè)之間的糾紛
這種糾紛根源在于市場(chǎng)服務(wù)與行政服務(wù)之間的矛盾，目前，很多公共服務(wù)收費(fèi)不能直接面向終端客戶，水、電、氣、暖及有線電視等費(fèi)用，一般多由物業(yè)公司出面向業(yè)主直接收取，即使一些行政部門能確保直接面向最終客戶進(jìn)行當(dāng)面收費(fèi)，然而由于服務(wù)的不完善，使業(yè)主仍不滿意于物業(yè)公司的各項(xiàng)服務(wù)，出現(xiàn)了公共服務(wù)部門動(dòng)輒以停水、停電和罰款來(lái)解決問題，導(dǎo)致物業(yè)公司置于業(yè)主和服務(wù)部門之間，矛盾重重。
3、業(yè)主之間的矛盾引發(fā)的物業(yè)管理糾紛
業(yè)主之間往往因亂停亂放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建及飼養(yǎng)動(dòng)物等影響小區(qū)環(huán)境、侵害鄰居利益、影響鄰居休息的行為而產(chǎn)生矛盾。當(dāng)這類矛盾得不到物業(yè)管理公司及時(shí)調(diào)解時(shí)，極易引發(fā)糾紛。
4、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生的糾紛
擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，如果物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)選擇續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以根據(jù)自身情況決定是否續(xù)訂合同。但如果是合同雙方或單方提出終止合同的履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主往往很難做出協(xié)調(diào)，有的甚至?xí)霈F(xiàn)原有企業(yè)未撤離的情況下業(yè)主新聘的企業(yè)就已進(jìn)駐，出現(xiàn)一個(gè)小區(qū)內(nèi)同時(shí)有兩個(gè)企業(yè)在管理的現(xiàn)象，在此情況下產(chǎn)生糾紛是在所難免的。
二、物業(yè)管理糾紛解決策略
1、強(qiáng)化政府監(jiān)管職能，嚴(yán)格履行合同規(guī)定
政府行政部門應(yīng)不斷強(qiáng)化其自身職能，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的指導(dǎo)和監(jiān)管，設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)物業(yè)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)管，對(duì)于一些業(yè)主投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施處罰措施或撤銷企業(yè)資質(zhì)，確保管理過硬、服務(wù)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有更大的發(fā)展空間，以促進(jìn)形成良好的行業(yè)風(fēng)氣。政府職能部門應(yīng)及時(shí)回應(yīng)業(yè)主的投訴要求，及時(shí)制止各種違規(guī)行為，并責(zé)令限期整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化自身監(jiān)督管理，細(xì)化工作內(nèi)容，嚴(yán)格履行合同規(guī)定，防止由于服務(wù)內(nèi)容偏離合同規(guī)定的內(nèi)容而引發(fā)糾紛的問題，同時(shí)應(yīng)不斷完善收費(fèi)條款，避免發(fā)生各類財(cái)務(wù)糾紛的問題。 進(jìn)一步完善業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的積極作用
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治組織，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為保障業(yè)主的合法權(quán)益提供幫助，同時(shí)也能督促業(yè)主交納管理費(fèi)、遵守管理規(guī)約，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同、互動(dòng)交流等，因此有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)。如果成立難度較大，可以考慮將業(yè)主委員會(huì)的部分權(quán)限交給居民委員會(huì)代為行使。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)真履行合同，損害業(yè)主利益時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉或以業(yè)主委員會(huì)的名義提訟，可以避免業(yè)主因勢(shì)單力薄而致權(quán)益受損。同時(shí)也要加強(qiáng)全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)，確立業(yè)主委員會(huì)定期報(bào)告制度和公示制度，使其接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。
3、重視物業(yè)管理合同的具體內(nèi)容及其簽訂時(shí)間
首先，應(yīng)注意物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律依據(jù)。只要合同內(nèi)容合法，該合同就是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的法律。其次，應(yīng)注重前期物業(yè)管理合同簽訂的時(shí)間。2001年6月1日起實(shí)行的建設(shè)部5商品房銷售管理辦法6中規(guī)定，商品房銷售時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商選聘了前期物業(yè)管理企業(yè)的，購(gòu)房者應(yīng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理協(xié)議。 提供各種增值服務(wù)，提升業(yè)主滿意度
綜合分析來(lái)看，較多物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏豐富的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，服務(wù)內(nèi)容過于固化、單調(diào)，無(wú)法滿足業(yè)主的基本要求，因而應(yīng)不斷增加更多種類的增值服務(wù)，有效提升業(yè)主的滿意度，以減少物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注重自身服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)值的提升，應(yīng)在日常服務(wù)工作中增加一些增值服務(wù)，比如：物業(yè)服務(wù)人員可以代替公共服務(wù)單位免費(fèi)上門收取水、電、氣、暖、有線電視費(fèi)等日常服務(wù)費(fèi)用，并增加代洗衣、代買菜、酒店預(yù)定、機(jī)票預(yù)定等增值服務(wù)，這樣很大程度上提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，也利于避免物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。
結(jié)語(yǔ)：
隨著我國(guó)房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，應(yīng)該將完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。為業(yè)主提供全方面的多元化服務(wù)，以確保物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提升。
參考文獻(xiàn)：
[1]哈.吐爾遜.我國(guó)物業(yè)管理糾紛的法律對(duì)策研究[D].新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010.
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同范文1發(fā)包方: (以下簡(jiǎn)稱甲方)
承包方: (以下簡(jiǎn)稱乙方)
甲乙雙方經(jīng)充分友好協(xié)商,在平等自愿、互惠互利的原則下,方經(jīng)營(yíng)管理,雙方就相關(guān)事宜協(xié)商一致并達(dá)成協(xié)議如下:
一、承包經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目情況:
項(xiàng)目類型: 多層 高層 小高層 商業(yè)并簽訂合同。
三、承包方式:本小區(qū)所有物業(yè)管理收入和支出均由乙方負(fù)責(zé),在獨(dú)立承包期間,乙方不需要向甲方繳納管理費(fèi)用,甲方每年不以任何形式向乙方支付管理補(bǔ)助費(fèi)用。實(shí)行獨(dú)立核算、自收自支、自負(fù)盈虧方式即實(shí)行費(fèi)用包干制;
1、甲方無(wú)償向乙方提供物業(yè)辦公用房、門衛(wèi)用房、商鋪店面以及公共電氣管理設(shè)備并辦理使用移交手續(xù)。用于本小區(qū)物業(yè)管理。
2、乙方以甲方設(shè)置的“XXXX物業(yè)管理有限公司香域加州項(xiàng)目部”的名義,并經(jīng)甲方授權(quán)的方式,從事香域加州全部業(yè)態(tài)物業(yè)管理。
3、全部業(yè)態(tài)所收取的物業(yè)管理和內(nèi)外建筑體廣告收入及其它物業(yè)管理收益均由歸乙方收取并支配。
4、乙方從事XXX州物業(yè)管理所需費(fèi)用(包括:人員工資、社保、工傷事故以及從事物業(yè)管理所需設(shè)備、設(shè)施、工具等購(gòu)(添)置費(fèi)用)均由乙方承擔(dān)。
四、承包人押金:為了加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理,提升小區(qū)服務(wù)品質(zhì),保護(hù)雙方合法權(quán)益,明確雙方的權(quán)利和義務(wù),降低市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)沖擊帶了的風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)甲乙雙方協(xié)商決定由乙方向甲方繳納承包押金8萬(wàn)元整(總經(jīng)理4萬(wàn)元,副總經(jīng)理2萬(wàn)元,部門經(jīng)理1萬(wàn)元)。
1、為了形成良好的監(jiān)督機(jī)制,實(shí)現(xiàn)共贏,甲方將對(duì)財(cái)務(wù)狀況實(shí)施監(jiān)督,委派財(cái)務(wù)會(huì)計(jì),由財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向總公司上報(bào)每月財(cái)務(wù)報(bào)表。
2、由于經(jīng)營(yíng)管理不善,造成連續(xù)虧損超過30萬(wàn)元,甲方有權(quán)終止合同并將乙方的承包押金充抵虧損,不再歸還承包押金。
五、承包經(jīng)營(yíng)的權(quán)利義務(wù):
1、在授權(quán)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)不受干涉。增加經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目須經(jīng)甲方書面同意。
2、按照與物業(yè)買受人的約定和相關(guān)部門的規(guī)定收取各項(xiàng)費(fèi)用,不得亂收、超收。
3、乙方在承包經(jīng)營(yíng)期間,因經(jīng)營(yíng)管理等原因產(chǎn)生的與承租商戶、企業(yè)及其他第三者的糾紛,由乙方自行解決和承擔(dān)責(zé)任。因處置不當(dāng)造成甲方損失的,乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
4、本小區(qū)房屋及配套設(shè)施,在國(guó)家規(guī)定的報(bào)修期內(nèi)如有破壞,或因工程質(zhì)量不合格需要維修的事項(xiàng),由乙方負(fù)責(zé)代表甲方通知承建方免費(fèi)維修。如承建方不能按時(shí)維修或經(jīng)承建方同意,先由乙方墊付費(fèi)用進(jìn)行維修。事后乙方將維修單報(bào)送承建方,經(jīng)承建方簽字認(rèn)可后再將維修單報(bào)送甲方,由甲方從承建方的質(zhì)保金中扣除后再付給乙方。
5、本小區(qū)房屋及配套設(shè)施,在保修期結(jié)束后,由乙方負(fù)責(zé)維修。甲方有權(quán)監(jiān)督、監(jiān)管乙方日常的物業(yè)管理工作。乙方服從監(jiān)督、監(jiān)管,提高服務(wù)質(zhì)量。
6、乙方因經(jīng)營(yíng)管理需要,征得甲方同意后可以將項(xiàng)目物業(yè)全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。
六、承包期間重大管理失誤的處理:
1、業(yè)主裝修必須經(jīng)審核按規(guī)定進(jìn)行,如出現(xiàn)亂搭、亂建、亂拆未及時(shí)制止,經(jīng)查實(shí),主要經(jīng)理負(fù)責(zé)人扣除人民幣3000元,副經(jīng)理20xx元,分管部門經(jīng)理1000元,具體負(fù)責(zé)人500元。如產(chǎn)生嚴(yán)重后果除終止合同外,承包方還應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。
2、乙方平時(shí)應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)管理,認(rèn)真、仔細(xì)、周到的為業(yè)主服務(wù),如管理出現(xiàn)重大失誤,造成業(yè)主鬧事、上訪,甲方有權(quán)終止合同并扣除違約金乙方人民幣10000元。
3、乙方應(yīng)加強(qiáng)車庫(kù)、地下室的巡邏檢查,確保車庫(kù)、地下室車輛財(cái)產(chǎn)的安全,如疏忽管理,發(fā)生車庫(kù)、地下室進(jìn)水,造成業(yè)主損失,乙方除賠償業(yè)主全部損失外,還應(yīng)扣除違約金人民幣5000元。
4、乙方應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)白天和晚上的巡邏,嚴(yán)格盤查外來(lái)進(jìn)出人員,如管理不善,造成小區(qū)失竊,乙方應(yīng)及時(shí)與失竊人員協(xié)調(diào)處理,除此之外,還要扣除違約金人民幣3000元。
七、違約責(zé)任:合同履行期間,一方違約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,賠償另一方經(jīng)濟(jì)損失。
本合同經(jīng)雙方簽字(蓋章)生效,合同一式兩份,雙方各持一份,具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合同范文2甲方：
乙方：
為了提高物業(yè)小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過友好商談，就乙方以甲方名義承接并經(jīng)營(yíng)【 小區(qū)】一事達(dá)成如下協(xié)議，共同遵照?qǐng)?zhí)行。
第一條：承包的內(nèi)容、面積、地點(diǎn) 甲方將位于 共計(jì) 平方米的物業(yè)承包給乙方管理。
第二條：承包經(jīng)營(yíng)方式
本協(xié)議生效后，乙方可以甲方名義進(jìn)行小區(qū)的物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)，甲方不干涉乙方的具體經(jīng)營(yíng)和管理。乙方負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)費(fèi)用的收繳、代收水電費(fèi)、日常維護(hù)、維修等工作;在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中所產(chǎn)生的管理費(fèi)、維修費(fèi)、材料費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
第三條：承包期限
第四條：承包期間相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)的約定
1.乙方實(shí)行獨(dú)立核算，自付贏虧。
2.承包期內(nèi)乙方必須守法經(jīng)營(yíng)，設(shè)法規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任和刑事責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中如發(fā)生丟失、盜搶、火災(zāi)等過失責(zé)任事故，造成人身或財(cái)產(chǎn)損失，甲方均不予承擔(dān)任何責(zé)任。
3.無(wú)論在何種情況下乙方均不得以甲方名義從事與物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的任何經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，亦不得擅自對(duì)外簽約、出據(jù)證明等。
4.乙方在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不得影響到甲方聲譽(yù),若給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失或聲譽(yù)損失應(yīng)酌情予以賠償，挽回影響。
5.乙方代收小區(qū)水、電費(fèi)。在每月的25號(hào)前按甲方水、電總表計(jì)量數(shù)額，向甲方財(cái)務(wù)繳納費(fèi)用。
第五條：未盡事宜約定
甲、乙雙方就本協(xié)議書未盡事宜，可另行協(xié)商作出補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議書具有同等效力。 甲、乙雙方在履行本協(xié)議發(fā)生的所有糾紛，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，均有權(quán)向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。本合同經(jīng)雙方簽字蓋章之后即為生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的, 該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來(lái),特別是1992年以后,全國(guó)各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡(jiǎn)稱 為住宅小區(qū)和商廈),各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范,使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴 大量增加,在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后,當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑?新華區(qū)法院為例,該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來(lái)因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無(wú)減。訴訟標(biāo)的額少則上萬(wàn)元,多則幾十萬(wàn)元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛,已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛,這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái) 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下,?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ,而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜,法律關(guān)系復(fù)雜,對(duì)糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜,該類案件的主體,既有我國(guó)公民、法人和 其他組織,又有外國(guó)公民、外國(guó)企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會(huì),也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實(shí)踐中又無(wú)現(xiàn)成的 依據(jù),《中華人民共和國(guó)民法通則》等法律中無(wú)專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定,只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理,而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來(lái)一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題,是正
確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題,應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來(lái)確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當(dāng)事人一般 都在物業(yè)所在地的法院,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的,應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定,由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的, 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購(gòu)置了物業(yè),物業(yè)所 在地就是其住所地,因此,不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營(yíng)業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地,而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地,但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理 ,因此,物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛,不適用專屬管轄的規(guī)定。 (二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié) 議:通常所說(shuō)的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中,應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì),注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同(或稱聘用管理合同)時(shí),應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力,合同的內(nèi)容是否合法來(lái)審查其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利,行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人,而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步,在購(gòu)房者購(gòu)房時(shí),物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán),由房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂,約定購(gòu)房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚,越來(lái)越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方,續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會(huì),另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無(wú)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)物業(yè) 管理經(jīng)營(yíng)權(quán)來(lái)認(rèn)定無(wú)效,房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理 ,但不得以繼續(xù)履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實(shí)施專業(yè)化管理,房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前,就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管 理,或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的,應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí),還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章,不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益;必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的,應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效;對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi),其收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn),超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用 和滯納金,未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款,應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效條款;對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的,均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的,應(yīng)確認(rèn)部分無(wú)效 .
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中,而在無(wú)能力或精力實(shí)施物 業(yè) 管理時(shí),或?yàn)槟怖?在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理,其 由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán),而是受托管理權(quán),將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營(yíng),這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包,其無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權(quán),其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求,不應(yīng)得到支持。
