時間：2023-02-28 15:54:06
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關(guān)于我市客運市場管理情況的調(diào)研報告
為維護我市客運市場的穩(wěn)定有序發(fā)展，為市民出行提供安全便利的交通運輸，近日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員先后來到市交通局、市城鄉(xiāng)建設(shè)局、中達運輸公司和公交公司，通過調(diào)查走訪、召開座談會等形式，對目前我市客運市場管理和發(fā)展情況開展了深入的調(diào)研活動，通過了解現(xiàn)狀、查找問題、綜合分析原因，為進一步改善我市客運市場管理、推動客運市場發(fā)展提出了好的意見建議。
一、目前我市客運市場管理和發(fā)展現(xiàn)狀
近幾年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我市交通主管部門堅持把客運市場管理作為交通行業(yè)管理工作的重點來抓，不斷強化措施，加強管理，客運市場得到了穩(wěn)定有序的發(fā)展。特別是客運出租業(yè)和城市公交從無到有，從無序到有序，走向了規(guī)范發(fā)展、壯大規(guī)模的新階段，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，極大地滿足了群眾需求，促進了全市經(jīng)濟社會發(fā)展。
目前，我市有道路客運經(jīng)營企業(yè)家，其中：家專業(yè)交通運輸公司分別為公司、運輸有限公司，其余兩家為社會兼營公司。全市現(xiàn)有客運站場處，其中：二級車站處為汽車站，處為中達客運站，四級車站處為社會客運站和客運站。全市道路客運線路條，其中：縣內(nèi)線路條，市內(nèi)線路條，跨市地線路條，跨省線路條。全市現(xiàn)有道路客運班車輛，其中：縣內(nèi)班車輛，跨縣班車輛，跨地市班車輛，跨省班車輛。全市現(xiàn)有客運出租汽車輛，年實施出租汽車經(jīng)營權(quán)有償使用，經(jīng)營權(quán)年期限。全市公交營運線路條，營運車輛部，線路總長度達公里，年營運收入達萬元，固定資產(chǎn)已達萬元，城市公交成為我市城市交通的主力軍。
為促進我市公交客運市場的良性發(fā)展，市交通局和城鄉(xiāng)建設(shè)局等行業(yè)主管部門對我市客運市場的管理主要抓了以下四個方面：一是加強對運輸企業(yè)的行業(yè)指導(dǎo)、管理，不斷規(guī)范客運線路班車、出租車的經(jīng)營行為。交通行業(yè)主管部門在主要客運汽車站設(shè)立駐站辦公室，派駐工作人員協(xié)助企業(yè)進行管理。二是堅持不懈的打擊“黑車”非法經(jīng)營活動，凈化客運市場。建立長效打黑工作機制，量化工作任務(wù)，采取機動靈活的工作方式對“黑車”進行查處。同時重點打擊非法載客的二、三輪摩托車，××××年以來，共查處“黑車”臺，二、三輪摩托車輛。三是加強對群眾投訴客運車輛違章、宰客等違規(guī)經(jīng)營行為的查辦工作，完善各項投訴制度，采取誰處理，誰簽字的責(zé)任制，確保群眾舉報投訴問題得到落實。在此基礎(chǔ)上，推出舉報投訴處理時限，保證事事都落實、件件有回音。四是大力扶持公交公司實行以“體制、機制、票制”改革為主的“三制”改革，通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度、掛大靠強等措施，不斷拓寬融資渠道，打造自身“造血”功能，膠州公交走出了一條公益事業(yè)靠改革求發(fā)展，向市場要效益的全新發(fā)展道路。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
二、目前我市客運市場管理和發(fā)展中存在的主要問題及成因
公交客運在滿足群眾生活需要，促進經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。但在管理、收費和服務(wù)等方面存在的一些問題，嚴(yán)重影響了公交客運市場的正常秩序，阻礙了公交客運行業(yè)的健康發(fā)展，并成為社會普遍關(guān)注的熱點、焦點問題，主要表現(xiàn)在：
（一）出租車從業(yè)人員服務(wù)質(zhì)量參差不齊?？瓦\出租從業(yè)人員文化水平、職業(yè)道德素質(zhì)普遍較低，服務(wù)不規(guī)范，態(tài)度差，特別是在夜間經(jīng)營的出租司機，無服務(wù)資格證上崗的情況比較普遍，由此引發(fā)的服務(wù)差、宰客現(xiàn)象嚴(yán)重，乘客對出租車的投訴也大部分集中在夜間。由于大部分出租車有主、副兩個駕駛員，其為雇傭關(guān)系，為了經(jīng)濟利益，車主經(jīng)常更換駕駛員，新駕駛員在不經(jīng)培訓(xùn)、無服務(wù)資格證的情況下參與經(jīng)營，違章現(xiàn)象時有發(fā)生。為了逃避乘客投訴、舉報，很多出租車不按規(guī)定擺放服務(wù)資格證和采取種種辦法遮擋牌照，給乘客投訴和有關(guān)部門對其進行查處增加了難度。大部分出租車還存在著車容車貌不整潔，車內(nèi)環(huán)境臟亂差等現(xiàn)象。
（二）不使用計價器收費或不按規(guī)定收費現(xiàn)象十分普遍。很多出租車不按期到計量部門進行計價器檢測，造成計價器不準(zhǔn)確，不開計價器，或開了計價器但不按計價器顯示金額收費，亂收費多收費現(xiàn)象較為普遍，在市區(qū)內(nèi)收元錢不找零和不主動給付乘客車票的現(xiàn)象比較普遍。
（三）出租公司不能對出租車進行有效的管理。年，在實行經(jīng)營權(quán)有償使用的同時，個體經(jīng)營者全部掛靠到出租汽車專業(yè)公司，但出租公司的實質(zhì)是服務(wù)公司，公司和車輛之間的關(guān)系是松散的掛靠關(guān)系，所謂的企業(yè)管理人員僅僅幾個人，僅為出租車提供證照辦理、代收稅費等一般，主要為收取掛靠費，對出租車基本上沒有管理措施及實施管理。
（四）出租車候客站場少，影響交通秩序。我市出租車候客站場建設(shè)長期未列入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃中?，F(xiàn)有的幾處停車點，形不成規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，缺乏綜合服務(wù)功能，造成出租車亂停亂靠、占道經(jīng)營、各自為戰(zhàn)的局面，影響交通秩序，并危及道路行車安全。
（五）城市公交缺乏規(guī)范化管理。目前，我市尚未出臺對城市公交的管理及扶持政策，經(jīng)營無法可依，依賴政府協(xié)調(diào)的隨意性大，很不穩(wěn)定。即使市政府提倡大公交思想和戰(zhàn)略，也沒有從條文上確定下來，各方面對城市公交的地位、作用及其意義的認識還有待于進一步提高。由于管理體制沒有理順，區(qū)域區(qū)劃存在著矛盾，城市公交實現(xiàn)“城鄉(xiāng)一體化”困難重重。
（六）宏觀管理失控，公交場站被非法占用現(xiàn)象屢禁不止，公交專營權(quán)受到侵犯。一是結(jié)構(gòu)失控，比例失衡，私人交通工具膨脹，特別是摩托車、自行車堵塞道路，“乘車難”變成了行車難。二是個體中巴車與公交車在城區(qū)道路上爭搶客源，既擾亂了市區(qū)客運市場，又造成了交通堵塞，危害了交通安全。目前我市公交候車場站，被出租車、摩托車、機動三輪車和個體小公共非法侵占現(xiàn)象十分嚴(yán)重，沖擊了公交營運。三是公交專營受到侵犯。部分個體中巴車公然懸掛公交車標(biāo)志（路）在所屬線路上為所欲為，多次調(diào)解無效。個體營運單位專線車侵占了公交站點、線路和客流，導(dǎo)致國有公交利益受到侵害。
（七）長途客運管理責(zé)權(quán)利不平衡。在從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟推進的過程中，我市的客運公司作為獨立法人，雖屬企業(yè)管理，但還沒有完全脫離行政指導(dǎo)的約束，很難實現(xiàn)企業(yè)的自我經(jīng)營、自我發(fā)展。目前，我市的長途客運車雖然掛靠在客運公司，卻屬個人經(jīng)營，每月僅上交元的管理費，客運公司無權(quán)干涉其經(jīng)營，客運車贏利不上交，出了問題卻往上推，元的管理費，遠遠不夠各項費用支出，特別是今年新交通法規(guī)的頒布實施，交通事故的賠償責(zé)任大大增加，公司作為經(jīng)濟實體，承擔(dān)的風(fēng)險與其得到的利益很不相稱。同時，由于缺乏有效的管理，個體中巴車單純追求經(jīng)濟利益，且大多數(shù)司乘人員未受正規(guī)訓(xùn)練，服務(wù)意識差，亂停、亂放、在道路上爭搶客源現(xiàn)象嚴(yán)重，極大地影響了道路行車安全。
三、造成我市公交客運市場諸多問題的主要原因世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
（一）私下倒賣出租車經(jīng)營權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，出租車經(jīng)營權(quán)價格不斷上升，導(dǎo)致新購出租車經(jīng)營業(yè)戶的負擔(dān)加重，經(jīng)營不規(guī)范。年，我市實施了出租車經(jīng)營權(quán)有償使用，每輛車經(jīng)營權(quán)萬元，使用期限為年。隨著城市規(guī)模膨脹和城市人口不斷增加，出租車市場運量不斷增長，但為保護出租車經(jīng)營的利益，保持出租車經(jīng)營群體的穩(wěn)定，一直對出租車實行總量控制。經(jīng)過幾年的經(jīng)營與發(fā)展，出租車行業(yè)成為贏利較高的行業(yè)，出租車經(jīng)營權(quán)的價格已被私下炒到了萬元。雖然交通管理部門嚴(yán)格清理私下轉(zhuǎn)讓出租車經(jīng)營權(quán)，并處罰了一些經(jīng)營業(yè)戶，但一些人為了經(jīng)濟利益，還是想方設(shè)法蒙蔽過關(guān)。由于私下炒賣，導(dǎo)致出租車經(jīng)營權(quán)價格的升高，出租車形成了投入高，回報慢的現(xiàn)象。一些新購車經(jīng)營者為了盡快賺錢還本或還貸，不惜違章經(jīng)營，宰客、不打計價器、亂要價的現(xiàn)象時有發(fā)生，給行業(yè)管理帶來了很大的難度，群眾和乘客的意見很大。
（二）企業(yè)管理和市場意識十分薄弱。運輸企業(yè)普遍采取掛靠、承包、租賃等方式經(jīng)營，“重收費、輕管理”，經(jīng)營理念落后，企業(yè)缺乏市場意識、服務(wù)意識和發(fā)展的緊迫感。由于管理、經(jīng)營能力不足，服務(wù)水平跟不上，也給交通部門管理客運市場增加了難度，使管理出現(xiàn)脫節(jié)，導(dǎo)致經(jīng)營者違章經(jīng)營現(xiàn)象時有發(fā)生。同時，由于歷史的原因，客運市場一直未建立正常的退出機制，不能實現(xiàn)吐故納新、優(yōu)勝劣汰的良性循環(huán)，在一定程度上也阻礙了客運業(yè)的發(fā)展壯大。
（三）黑車非法營運沖擊客運公交業(yè)。一些黑車、三輪摩托車、二輪摩托車非法經(jīng)營現(xiàn)象屢屢發(fā)生，黑車擅自從事客運出租，不繳稅費，更無行為規(guī)范可言。特別是當(dāng)前出租車市場競爭異常激烈，大量黑車與出租車、公交車爭搶客源，侵害了合法經(jīng)營者的切身利益。近年來，交通部門加大了打擊力度，查處并處罰了一批黑車，但由于黑車具有隱蔽性、流動性、反彈性等特點，黑車現(xiàn)象成為客運市場管理中的“頑癥”。
（四）管理體制不順。長期以來，我市公交和長、短途客運分屬兩個部門，出現(xiàn)了公交線路由建設(shè)局規(guī)劃，而公交車停靠、站牌設(shè)置歸交通局管理的現(xiàn)象，由此也造成了客運覆蓋區(qū)規(guī)劃的不合理和公交與長途客運之間的矛盾沖突。
四、整頓公交客運市場的措施和建議
為進一步促進我市公交客運業(yè)的發(fā)展，為市民提供安全、便利、迅速、舒適的交通服務(wù)，建議采取以下措施，推動我市公交客運業(yè)的有序發(fā)展：
（一）不斷提高企業(yè)管理水平和服務(wù)水平。要通過提高市場準(zhǔn)入條件，加強企業(yè)資質(zhì)管理，促進市場合理分工，促進企業(yè)規(guī)模化、集約化、規(guī)范化經(jīng)營，逐步規(guī)范掛靠、承包、租賃經(jīng)營行為，可以通過提高管理費、客運車輛入股經(jīng)營等方式，實現(xiàn)客運企業(yè)及營運車主的責(zé)權(quán)利平衡。
（二）進一步改革客運線路審批制度。要簡化審批層次，轉(zhuǎn)變審批方式，規(guī)范客運線路審批程序，建立市場推出機制，實施客運線路使用權(quán)期限制，促進合理競爭，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
（三）不斷提高客運運力水平。以膠州市發(fā)達的高速公路、國、省道公路網(wǎng)為依托，構(gòu)建高速客運網(wǎng)絡(luò)，加大班車密度，牢固占領(lǐng)道路客運業(yè)的市場優(yōu)勢。加快中高級客車的更新速度，提高單車運載能力，提高舒適化程度，提高客運經(jīng)濟效益。
（四）大力推進農(nóng)村客運“村村通”工程。要采取以點帶面、逐步推進的方法，提高農(nóng)村客運通達深度，實現(xiàn)農(nóng)村客運走得了、走得安全、走得經(jīng)濟。要通過調(diào)整線網(wǎng)布局，建立長途客運和公共交通一體化網(wǎng)絡(luò)，重構(gòu)客運覆蓋區(qū)，在城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實現(xiàn)公交車對接，使重疊的線路不再重疊，變無序競爭為有序競爭，實現(xiàn)真正意義上的城鄉(xiāng)一體化。
伴隨著中國經(jīng)濟的兩個根本性轉(zhuǎn)變過程，市場調(diào)研成為企業(yè)生存和發(fā)展的必要工作。在當(dāng)前市場經(jīng)濟條件下，市場環(huán)境復(fù)雜多變，企業(yè)必須通過市場調(diào)研充分掌握市場信息，才能做出正確的決策。伴隨著中國經(jīng)濟的兩個根本性轉(zhuǎn)變過程，市場調(diào)研成為企業(yè)生存和發(fā)展的必要工作。在當(dāng)前市經(jīng)濟條件下，市場環(huán)境復(fù)雜多變，企業(yè)必須通過市場調(diào)研充分掌握市場信息，才能做出正確的決策。但企業(yè)經(jīng)常不能有效地組織市場調(diào)研活動，迫切需要一種新的管理理論來指導(dǎo)市場調(diào)研的組織工作?，F(xiàn)代項目管理的發(fā)展，為改變市場調(diào)研中的管理問題提供了現(xiàn)實的可能性，本文結(jié)合近期完成的一項調(diào)研任務(wù)，對項目管理在市場調(diào)研中的應(yīng)用進行了初步的探索。
一、組織市場調(diào)研需要項目管理
（一）、組織市場調(diào)研中的問題當(dāng)前企業(yè)在組織市場調(diào)研活動時存在的主要問題有：應(yīng)變能力問題；降低成本問題；消除延期問題；權(quán)利分散問題；提高效率等問題。這些問題要求我們必須重新審視對傳統(tǒng)市場調(diào)研的管理工作。為實現(xiàn)市場調(diào)研目標(biāo)，現(xiàn)代的市場調(diào)研管理工作應(yīng)該進行持續(xù)的創(chuàng)新。
如何實現(xiàn)對傳統(tǒng)市場調(diào)研的管理創(chuàng)新？新形勢下市場調(diào)研管理應(yīng)走向何方？現(xiàn)代項目管理的發(fā)展為解決這一問題提供了現(xiàn)實可能性。
（二）、項目管理的發(fā)展
從年代開始，項目管理作為管理科學(xué)的重要分支，對項目的實施提供了一種有力的組織形式，改善了對各種人力和資源利用的計劃、組織、執(zhí)行和控制的方法，從而引起了廣泛的重視，并對管理實踐做出了重要的貢獻?，F(xiàn)代項目管理的
特點主要有七個方面：
項目管理的對象是項目或被當(dāng)作項目來處理的運作；
項目管理的全過程都貫穿著系統(tǒng)工程的思想；
項目管理的組織具有特殊性（臨時性、柔性、強調(diào)協(xié)調(diào)性）；
項目管理的體制是一種基于團隊管理的個人負責(zé)制；
項目管理的方式是目標(biāo)管理；
項目管理的要點是創(chuàng)造和保持一種使項目順利進行的環(huán)境；
項目管理的方法、工具和手段具有先進性、開放性。
科技的發(fā)展，新的環(huán)境，動態(tài)的市場，更激烈且高水平的競爭，項目管理顯得越來越重要。
（三）、市場調(diào)研符合項目的特點
首先，任何市場調(diào)研都有著其明確的目標(biāo)。市場調(diào)研總是有著各種各樣的目標(biāo)，絕對不會有沒有目標(biāo)的市場調(diào)研。在開始市場調(diào)研的各項準(zhǔn)備工作中，最重要的也是我們必須最先解決的就是確定市場調(diào)研的目標(biāo)。事實上，總是有了目標(biāo)之后才會決定做市場調(diào)研。在本人剛剛完成的市場調(diào)研正式啟動之前，委托方公司已經(jīng)制定了非常明確的目標(biāo)——對西安市微車市場消費特性做出整體評價對西安及周邊綜合環(huán)境進行了解，正確把握西安微車市場找出市場增長點，使現(xiàn)有車型在西安市場銷售取得突破等等。
其次，市場調(diào)研是（在一般情況下）一種一次性的任務(wù)，它具有獨特性和唯一性。市場調(diào)研都是為達到一些特定的目標(biāo)，在一個特定的地區(qū)對某個特定產(chǎn)品或服務(wù)進行的。即使是在同一市場對同一產(chǎn)品進行的市場調(diào)研，并且有著同樣的目標(biāo)，但是這兩次市場調(diào)研也會因為不同的市場環(huán)境而不同。再次，市場調(diào)研有具體的時間計劃或有限的生命。市場調(diào)研有一個開始時間和計劃完成的時間，一個企業(yè)不可能讓一個市場調(diào)研無限制的持續(xù)下去，當(dāng)然需要排除企業(yè)放棄了這次市場調(diào)研。最后，市場調(diào)研需要使用各種資源來完成任務(wù)。在這里資源包括人力、組織、設(shè)備、原材料和工具。
在分析了市場調(diào)研的特點之后，我們不難發(fā)現(xiàn)這正是成為一個項目所必須具備的條件，因此我們可以說市場調(diào)研是一個項目，我們可以用項目管理的方法來對其進行管理，組織市場調(diào)研需要項目管理。
二、項目管理在現(xiàn)實調(diào)研項目中的應(yīng)用
將項目管理引入市場調(diào)研活動的管理中去，需要從三個方面進行實施。首先，從管理思想上實施，應(yīng)將項目管理的系統(tǒng)思想灌輸?shù)绞袌稣{(diào)研的整個組織管理過程。其次，從管理方法上實施，應(yīng)將項目管理的三維模型引入市場調(diào)研的整個管理過程。最后，從具體的管理工具上實施，應(yīng)注重在調(diào)研管理過程中對先進的項目管理工具的利用。結(jié)合德川項目，本文以下部分就從這三個方面具體分析項目管理在市場調(diào)研管理過程中的應(yīng)用。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
德川（出于對企業(yè)保密需要，此處為化名）市場調(diào)研項目是受德川汽車有限責(zé)任公司委托，由西北工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院負責(zé)的課題項目，目的是為了獲得西安微車市場消費者綜合營銷咨訊。除課題組負責(zé)人之外，項目領(lǐng)導(dǎo)小組成員還包括幾名研究生。本次調(diào)研活動還涉及對幾十名市場調(diào)研員的管理。
該項目時間緊、任務(wù)重，在管理上存在很大的挑戰(zhàn)性。正是在這種情況下，我們有機會將自己多年來有關(guān)項目管理的知識和經(jīng)驗應(yīng)用于本調(diào)研項目，完成了項目管理在組織市場調(diào)研中的應(yīng)用。由于將項目管理應(yīng)用到市場調(diào)研的組織管理中，使本次調(diào)研活動得以及時、高效、低成本、高質(zhì)量地完成。調(diào)研成果受到委托企業(yè)的充分肯定，已用于指導(dǎo)公司的營銷工作，并取得良好成效。下面從三個方面分析項目管理在組織本次市場調(diào)研過程中的具體應(yīng)用。
（一）、項目管理系統(tǒng)思想在組織市場調(diào)研中的應(yīng)用
項目管理認為項目是由要素組成的系統(tǒng)，管理必須從系統(tǒng)的整體出發(fā)，研究系統(tǒng)內(nèi)部各要素、各自系統(tǒng)之間的關(guān)系，以及系統(tǒng)內(nèi)部與外界環(huán)境之間的關(guān)系。在本次市場調(diào)研中，我們把整個調(diào)研項目看成一個完整的系統(tǒng)，依據(jù)系統(tǒng)論“整體分解綜合”的原理，將整個調(diào)研項目分解為許多責(zé)任單元，由責(zé)任者分別按要求完成目標(biāo)，然后匯總、綜合成最終的成果；同時，將本次調(diào)研項目看成一個完整生命周期的過程，強調(diào)部分對整體的重要性，促使相應(yīng)管理者不要忽視其中的任何階段以免造成總體的效果不佳甚至失敗。
（二）、項目管理三維模型的引入
⒈項目生命周期理論對市場調(diào)研的指導(dǎo)意義項目生命周期理論對市場調(diào)研的指導(dǎo)意義主要表現(xiàn)為以下四個方面：
市場調(diào)研是有壽命的，有明確的起點和終點；
市場調(diào)研生命周期分為不同的階段；
市場調(diào)研生命周期各個階段工作重點不同；
市場調(diào)研生命周期各個階段需要相應(yīng)的管理策略相配合；
⒉項目過程管理在市場調(diào)研中的應(yīng)用
將對整個調(diào)研項目的管理看作對五個子過程的管理。這五個子過程也是項目管理的基本過程，它們之間的相互關(guān)系表明：這種管理不再是傳統(tǒng)意義上的職能管理，其基本思想和內(nèi)容均有新的突破。
將市場調(diào)研項目以五個子過程（）來管理：開始過程、計劃過程、執(zhí)行過程、控制過程、結(jié)束過程
⒊項目管理的職能領(lǐng)域在市場調(diào)研中的應(yīng)用
項目管理涉及九個職能領(lǐng)域，對德川調(diào)研項目的管理也涵蓋了這九個領(lǐng)域：范圍管理、時間管理、費用管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、風(fēng)險管理、溝通管理、采購管理、綜合管理。
（三）、項目管理工具的在市場調(diào)研中的應(yīng)用
⒈（工作分解結(jié)構(gòu)）
是項目管理中的一種基本方法。它主要應(yīng)用于
項目范圍管理，是一個在項目全范圍內(nèi)分解和定義各層次工作包的方法。它按照項目發(fā)展的規(guī)律，依據(jù)一定的原則和規(guī)定，進行系統(tǒng)化的、相互關(guān)聯(lián)和協(xié)調(diào)的層次分解。結(jié)構(gòu)層次越往下層則項目組成部分的定義越詳細。最后構(gòu)成一份層次清晰，可以具體作為組織項目實施的工作依據(jù)。起源于美國軍方的型號研
制。
⒉（組織分解結(jié)構(gòu)）
是項目管理中由演化而來的一種方
法。它是一個在組織范圍內(nèi)分解各層次人員的方法。從圖中，我們可以比較清晰的看到本次市場調(diào)研的團隊人員的構(gòu)成以及明確個人在團隊中的位置。結(jié)合責(zé)任矩陣，每一名團隊成員可以明確自己在本次調(diào)研中的任務(wù)；如果在調(diào)研中遇到任何問題，應(yīng)主動地與誰進行。
⒊責(zé)任矩陣
責(zé)任矩陣是以表格形式表示完成工作分解結(jié)構(gòu)中工作細目的個人責(zé)任方法。這是在項目管理中一個十分重要的工具，因為他強調(diào)每一項工作細目由誰負責(zé)（在下表中，由甲、乙、丙、丁等指代某項具體工作負責(zé)人），并表明每個人的角色在整個項目中的地位。
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三、結(jié)論
根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報如下：
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。2002年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右。世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
總體看，2006年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于2005年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了2005年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房（1997）173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議世界秘書網(wǎng)版權(quán)所有
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【2006】37號文件已經(jīng)要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴(yán)格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[2002]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（2002、3、22），各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
（一）調(diào)查目的。高職教育中，市場對高職學(xué)生各方面的要求是我們探索這片教育領(lǐng)域不可或缺的要素之一。為了解連鎖企業(yè)對連鎖經(jīng)營管理人才的需求以及人才素質(zhì)的要求，改進連鎖經(jīng)營管理專業(yè)教學(xué)模式，辦出專業(yè)特色，進一步拓寬本專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)渠道，在今年的暑假中，我院的連鎖經(jīng)營管理專業(yè)開展了對連鎖經(jīng)營管理人才需求的調(diào)研活動。
（二）調(diào)查對象及方法。本次調(diào)查主要通過對連鎖零售業(yè)以實地參觀、考察和與企業(yè)中層管理人員面談的方式進行，輔之以問卷調(diào)研；重點調(diào)研的企業(yè)有人人樂超市、永輝超市、金夫人婚紗、新世紀(jì)百貨、桐君閣大藥房等企業(yè)。其次為連鎖經(jīng)營管理專業(yè)的畢業(yè)生，進行典型性抽樣調(diào)查。
（三）調(diào)查方案設(shè)計。本次調(diào)查采取兩條腿走路的方法進行，主要涵括對連鎖企業(yè)的調(diào)研和對畢業(yè)生的調(diào)查。其中對連鎖企業(yè)的調(diào)研內(nèi)容分以下4個方面：1.企業(yè)對連鎖經(jīng)營管理類人才的需求情況；2. 企業(yè)對高職類連鎖經(jīng)營管理類人的態(tài)度、知識與能力的現(xiàn)實感受；3. 企業(yè)對高職類連鎖經(jīng)營管理類人的培養(yǎng)要求；4.對連鎖經(jīng)營管理專業(yè)課程的看法。
二、調(diào)研結(jié)果分析
（一）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢。重慶近年來零售業(yè)發(fā)展迅速，全年批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)增加值984.40億元，比上年增長10.0%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的7.8%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值229.79億元，增長7.1%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的1.8%。2013年全年實現(xiàn)社會消費品零售總額4511.77億元，比上年增長14.0%，扣除價格因素，實際增長12.0%。按經(jīng)營地統(tǒng)計，城鎮(zhèn)消費品零售額4287.05億元，增長13.9%；鄉(xiāng)村消費品零售額224.72億元，增長14.8%；按行業(yè)統(tǒng)計，批發(fā)和零售業(yè)零售額3844.19億元，增長14.4%；住宿和餐飲業(yè)零售額667.57億元，增長11.2%。
在本次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)重慶連鎖企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)如下特征：
1、連鎖經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，近年來重慶市的連鎖經(jīng)營步入快速成長期，連鎖經(jīng)營的品牌效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢得到進一步顯現(xiàn)，連鎖經(jīng)營模式越來越受商家推崇和消費者歡迎，發(fā)展速度明顯加快，市場份額不斷擴大。
2、超市、便利、快餐作為主要業(yè)態(tài)形式，日益深入百姓生活。以超市作為主要的業(yè)態(tài)形式，并走專業(yè)發(fā)展的道路。目前在重慶市連鎖商業(yè)零售企業(yè)中，近80%為超市和專業(yè)店，另外還有一定數(shù)量的專賣店。連鎖超市和連鎖便利店以居民生活必需品為主要經(jīng)營商品，以相對低廉的價格、可靠的質(zhì)量和周到的服務(wù)吸引消費者，成為居民日常購物的主要場所受到消費者的普遍認同，并日益深入百姓生活。
3、各種業(yè)態(tài)齊頭并進，專業(yè)店、超級市場仍是連鎖市場主體。重慶大型超市的年平均增長速度達到70%左右，并迅速向區(qū)縣蔓延，新增店鋪數(shù)量也直線上升。大型超市作為零售業(yè)主流，成為最具活力的業(yè)態(tài)之一。2012年底，批零連鎖企業(yè)所屬門店最多的仍是專業(yè)店，其次是超級市場門店。
（二）連鎖企業(yè)人才構(gòu)成
本次調(diào)查中，我們專門選擇了三種不同類型并具有代表性的三類連鎖超市做了深入調(diào)查，調(diào)查顯示：1、連鎖企業(yè)在人才需求上并非依賴于學(xué)歷；2連鎖企業(yè)對人才需求在學(xué)歷上呈金字塔分布；2、連鎖企業(yè)對對人才需求的學(xué)歷要求有很大的潛力。
（三）企業(yè)對連鎖人才的評價
1、在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)選用連鎖經(jīng)營管理專業(yè)人才時，不僅僅注重學(xué)歷，更注重其實踐操作技能和經(jīng)驗，以及對所在行業(yè)是否了解。出于與海外客戶溝通聯(lián)絡(luò)的需要，眾多外資連鎖企業(yè)均要求這些人員須具備一定外語水平，能夠使用外語與管理人員進行一定程度的溝通。
2、能夠熟練地使用計算機技術(shù)參與連鎖企業(yè)的信息溝通在企業(yè)看來也很重要，現(xiàn)在上規(guī)模的連鎖企業(yè)在總部和各門店間普遍使用信息化管理，職工在與個別各部門間很大程度上通過信息化溝通，因此企業(yè)對高素質(zhì)員工均有信息化操作的要求。
3、較強的溝通與協(xié)調(diào)能力。企業(yè)對連鎖經(jīng)營管理人員的要求僅僅能銷售產(chǎn)品是遠遠不夠的，現(xiàn)在企業(yè)的要求包括了多方面，比如溝通、開拓、商務(wù)談判、把握商機等能力，有的企業(yè)還希望你擁有廣泛的客戶資源。
4、良好的職業(yè)道德。在調(diào)查中，企業(yè)都談到了畢業(yè)生的職業(yè)道德問題。在實際工作中，很多企業(yè)都遇到過畢業(yè)生離職帶走并泄露企業(yè)機密的情況，使他們對這方面特別看重。
（四）企業(yè)對連鎖人才培養(yǎng)的建議
在本次調(diào)查中，絕大部分連鎖企業(yè)認為：連鎖專業(yè)人才的培養(yǎng)實踐比理論更重要，能力比知識更重要。門店管理能力、溝通交際能力、企業(yè)管理能力及營銷策劃能力顯得最為重要。對目前的課程開設(shè)方面，凡與連鎖經(jīng)營管理能力方面的培養(yǎng)課程都被相關(guān)專家認為重要或認可。
三、對連鎖經(jīng)營管理專業(yè)建設(shè)的意見和建議
（一）進一步明確培養(yǎng)方向。我院連鎖經(jīng)營管理專業(yè)目前主要面向商業(yè)連鎖，兼顧行業(yè)連鎖。連鎖經(jīng)營管理作為商貿(mào)系專業(yè)來說，在行業(yè)連鎖方面，商貿(mào)系并沒有相關(guān)專業(yè)優(yōu)勢：如醫(yī)藥類連鎖需要專業(yè)醫(yī)學(xué)知識，電器類連鎖需要相關(guān)電器類知識。為發(fā)揮商貿(mào)專業(yè)優(yōu)勢，我院連鎖經(jīng)營管理專業(yè)進一步明確定位于培養(yǎng)商業(yè)連鎖類人才，著重于從商業(yè)思維和商業(yè)管理技能角度培養(yǎng)商業(yè)連鎖的商業(yè)型人才
（二）加強學(xué)生職業(yè)道德教育。從調(diào)研情況看，連鎖企業(yè)所引進的人才不愿尋求碩士學(xué)歷以上人才，最主要的還是因為連鎖企業(yè)家認為學(xué)歷高的人才愛跳槽，很難長期為本企業(yè)服務(wù)。因此，我們建議在本校的教學(xué)與管理中，應(yīng)強化學(xué)生的職業(yè)道德教育。職業(yè)道德教育可以培養(yǎng)學(xué)生樹立正確的擇業(yè)觀念，吃苦耐勞的工作作風(fēng)，嚴(yán)格的法律、法規(guī)觀念，良好的愛崗敬業(yè)精神為主要內(nèi)容。
（三）加強學(xué)生專業(yè)實踐工作能力訓(xùn)練。從本次調(diào)研中我們了解到，學(xué)生是否在學(xué)校期間有一定的實踐工作的經(jīng)驗，是否在假期與節(jié)假日有企業(yè)實習(xí)、實訓(xùn)、兼職的經(jīng)歷對就業(yè)來講非常重要。另一方面，許多連鎖企業(yè)的管理人員素質(zhì)比較低，連鎖經(jīng)營管理人員的素質(zhì)低下極大的阻礙了連鎖企業(yè)的發(fā)展，因此，預(yù)計在今后幾年內(nèi)，具有一定的連鎖經(jīng)營管理理論知識、能做會說擅長溝通協(xié)調(diào)的高職連鎖經(jīng)營管理人才的求職前景會比較好。
一、當(dāng)前農(nóng)資市場存在問題
（一）違法經(jīng)營現(xiàn)象仍有發(fā)生。化肥經(jīng)營渠道多樣，有廠家直供，有二級商批發(fā)，也有經(jīng)銷商向小廠家定制，再加上有些經(jīng)營者專業(yè)素質(zhì)較低，違法經(jīng)營現(xiàn)象仍有發(fā)生。主要表現(xiàn)在少數(shù)不法經(jīng)營戶以次充好，經(jīng)銷劣質(zhì)化肥、農(nóng)藥、種子坑農(nóng)害農(nóng)現(xiàn)象不同程度存在;把濃度低的農(nóng)藥和濃度高的農(nóng)藥同價銷售;種子銷售中大小包裝同價銷售，短斤少兩，蒙騙消費者。
（二）農(nóng)資價格猛漲難以抑制。近幾年來，農(nóng)資價格的飛速暴漲，沖抵了國家惠農(nóng)政策給農(nóng)民的各項補貼，影響了廣大農(nóng)民種田的積極性。據(jù)農(nóng)業(yè)部門四月下旬的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，氮肥上漲了60%，鉀肥上漲了131%，磷肥上漲了93.4%，復(fù)合肥上漲了62.9%，農(nóng)藥、農(nóng)膜等均有不同幅度的上漲，近期還在上漲。農(nóng)民種田成本逐年增加，農(nóng)業(yè)效益不斷下降，出現(xiàn)了局部拋荒現(xiàn)象，種糧虧本的現(xiàn)象又重新抬頭，“谷賤傷農(nóng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨靖邠p農(nóng)”，同樣導(dǎo)致農(nóng)業(yè)不穩(wěn)，農(nóng)民不富。
（三）行政綜合執(zhí)法氛圍不濃。農(nóng)資市場是一個需要多部門管理的市場，由于職責(zé)不同，重復(fù)執(zhí)法現(xiàn)象較多，加重了被執(zhí)法者的負擔(dān)，增加了國家的執(zhí)法成本，同時還影響了執(zhí)法部門的權(quán)威和形象，有時還會造成有利就互爭案源、有責(zé)相互推諉的局面，嚴(yán)重影響了執(zhí)法效果，使得不法經(jīng)營戶有空可鉆。
（四）執(zhí)法人員經(jīng)費相對不足。按照有關(guān)法律規(guī)定，工商部門擔(dān)負農(nóng)資市場監(jiān)管責(zé)任，全縣農(nóng)資市場經(jīng)營點多面廣，而全縣工商執(zhí)法人員平均年齡超46歲，現(xiàn)行的執(zhí)法體系、機構(gòu)設(shè)置、人員年齡均不能適應(yīng)新形勢發(fā)展。農(nóng)藥、肥料、種子、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量等又很難從直觀上判別產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)劣，質(zhì)量抽樣檢測需要較大的化驗費用，加之缺乏相應(yīng)的交通、取證等工具，執(zhí)法工作難度大，農(nóng)資市場管理工作急需改善。
（五）農(nóng)資商品包裝標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范。農(nóng)資商品具有特殊性，對它的生產(chǎn)要求和使用特別嚴(yán)格，在說明書上必須注明使用地區(qū)及范圍（地域和氣候的差異，使用地區(qū)及范圍不同）、使用方法及使用條件等，而我們在檢查時，卻發(fā)現(xiàn)相當(dāng)部分農(nóng)資商品說明標(biāo)含糊不清，造成農(nóng)民消費者使用不當(dāng)、利益受損。
（六）農(nóng)民消費者自我保護意識差。農(nóng)資商品的銷售對象是農(nóng)民消費者，而農(nóng)民大部分文化水平低，識假辯偽的能力有限，在購買農(nóng)資商品時不主動索要信譽卡、發(fā)票或相關(guān)產(chǎn)品說明，受低廉的價格吸引，極容易上當(dāng)受騙，出現(xiàn)問題時又不能提供有效的相關(guān)憑證或依據(jù)，給工商部門依法處理造成許多困難。
二、關(guān)于農(nóng)資保障的幾點建議
（一）整合優(yōu)化農(nóng)資市場資源。目前，全縣農(nóng)資市場銷售網(wǎng)點、點多面雜、參差不齊，游商游販不斷涌現(xiàn)，給管理工作增加了難度。建議縣政府牽頭組織各職能部門深入對農(nóng)資網(wǎng)點建設(shè)進行調(diào)查研究，針對我縣目前的農(nóng)資市場狀況，對現(xiàn)有農(nóng)資市場資源進行整合，著力培育幾家能夠主導(dǎo)我縣農(nóng)資市場的龍頭企業(yè)，帶動全縣農(nóng)資市場健康發(fā)展。同時，進一步優(yōu)化全縣農(nóng)資經(jīng)營網(wǎng)點的布局，滿足農(nóng)戶需求，更好服務(wù)群眾。加快建立農(nóng)資行業(yè)協(xié)會，不斷完善協(xié)會章程，充分發(fā)揮協(xié)會自我教育、自我管理、自我服務(wù)的作用，彌補執(zhí)法管理漏洞，凈化農(nóng)資市場，促進我縣農(nóng)資市場逐步走向規(guī)范化。
（二）健全農(nóng)資市場管理機制。一是市場準(zhǔn)入機制。首先確保經(jīng)營戶上崗之前必須經(jīng)農(nóng)牧部門的培訓(xùn)拿到相應(yīng)合格證書，然后到工商部門申請經(jīng)營。在把好登記注冊關(guān)的前提下，對農(nóng)資商品生產(chǎn)經(jīng)營者，由側(cè)重登記管理轉(zhuǎn)向市場主體準(zhǔn)入行為、交易行為和退出行為的全過程監(jiān)管。在農(nóng)資經(jīng)營審批過程中，不亂開口子，不隨意降低登記門檻，確保主體資格合法，避免農(nóng)資經(jīng)營無序競爭。二是綜合執(zhí)法機制。成立縣農(nóng)資市場監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)小組，建立農(nóng)牧、工商、質(zhì)監(jiān)、公安等部門綜合執(zhí)法機制，形成農(nóng)資市場監(jiān)管合力，確保農(nóng)資市場秩序良好，農(nóng)資商品質(zhì)量監(jiān)管落實，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體投訴維權(quán)渠道暢通。建立季度聯(lián)席會議和突發(fā)事件議事制度，明確職責(zé)，負責(zé)協(xié)調(diào)處理突發(fā)性緊急事務(wù)，研究和提出解決問題的對策與措施，檢查議事各方工作的落實情況。各相關(guān)部門可定期組織聯(lián)合執(zhí)法，對重點地區(qū)、重點市場、重點商品進行綜合執(zhí)法，對全縣農(nóng)資經(jīng)營戶建立農(nóng)資經(jīng)營的經(jīng)濟戶口檔案，各部門在此基礎(chǔ)上互通工作情況，建立監(jiān)管動態(tài)信息共享機制，實行分工協(xié)作、齊抓共管的監(jiān)管格局。三是舉報有償機制，農(nóng)資市場關(guān)系到廣大農(nóng)民群眾切身利益，有廣泛的群眾基礎(chǔ)。要出臺相應(yīng)的有償舉報辦法，嚴(yán)懲違法戶、重獎舉報者，使假冒偽劣產(chǎn)品、坑農(nóng)害農(nóng)現(xiàn)象得到遏制。四是價格監(jiān)控機制，嚴(yán)防農(nóng)資市場出現(xiàn)價格暴漲之勢。
（三）嚴(yán)格執(zhí)行索證索票制度。進一步推行農(nóng)資商品購銷臺賬制，指導(dǎo)農(nóng)資經(jīng)營企業(yè)，建立購銷貨臺賬制度及進貨備案制，將進貨商品的來源、數(shù)量等一律登記入賬，做到“三個清楚”（即：進貨渠道清楚、產(chǎn)品廠名廠址清楚、保質(zhì)期有效期清楚）。同時要求供貨方提供營業(yè)執(zhí)照、工業(yè)生產(chǎn)許可證、化肥生產(chǎn)登記證、產(chǎn)品合格證和注冊商標(biāo)等，建立銷往地跟蹤卡，以確保農(nóng)資商品來路明、去向清。全縣所有農(nóng)資經(jīng)營戶必須嚴(yán)格落實“兩賬兩票一書一卡”及種子留樣備查制度。工商等 相關(guān)部門應(yīng)定期或不定期檢查農(nóng)資經(jīng)營單位的進貨來源、貨流去向，從源頭上杜絕不合格農(nóng)資商品注入市場。
（四）深入開展“紅盾護農(nóng)行動”。一是采取上下聯(lián)動的監(jiān)管執(zhí)法方式，建立“縱到底、橫到邊”的監(jiān)管執(zhí)法網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)揮基層工商所的作用，認真落實屬地監(jiān)管責(zé)任制。二是加強對重點地區(qū)、重點季節(jié)、重點市場，重點品種的監(jiān)管和大要案件的查處，對涉農(nóng)違法行為，發(fā)現(xiàn)一起，嚴(yán)肅查處一起。三是加大農(nóng)資市場巡查力度，嚴(yán)厲查處無照經(jīng)營，針對農(nóng)資商品和停留市場自身流動性大的特點，要將監(jiān)管任務(wù)分解到人，明確職責(zé)，對走村串戶、上門推銷農(nóng)資商品的無照經(jīng)營行為嚴(yán)厲查處。四是認真組織開展對種子、肥料和農(nóng)藥等重要農(nóng)資商品質(zhì)量抽檢。對檢驗不合格的農(nóng)資商品，依法責(zé)令停止銷售，召回售出商品，并從重從快依法追究生產(chǎn)、經(jīng)銷企業(yè)的責(zé)任，防止不合格農(nóng)資注入市場。并認真開展種子、肥料、農(nóng)藥質(zhì)量定向監(jiān)測工作，通過網(wǎng)絡(luò)向社會公布監(jiān)測結(jié)果，消費警示，指導(dǎo)農(nóng)民消費。五是推進“12315”申訴舉報網(wǎng)絡(luò)進市場、進村鎮(zhèn)、進商家活動，切實解決好因農(nóng)資消費引發(fā)的群體投訴事件，維護消費者的合法權(quán)益。
一、當(dāng)前我X集貿(mào)市場食品安全現(xiàn)狀
XXX位于XXXX，總面積為XXXX平方公里，總?cè)丝跒閄X萬人。全XX現(xiàn)有城鄉(xiāng)集貿(mào)市場XX處，其中XXX處，城區(qū)XXX處，年度集市貿(mào)易成交額約在XXXX萬元左右，其中市場XXXX萬元，占XX%，城區(qū)市場XX萬元，占XX%。XXX處市場中，登記注冊的只有XX處，占總數(shù)的XX%，沒有登記的XX處，占總數(shù)XX%。
總體來看，近年來，由于我X不斷加大監(jiān)管力度，我X集貿(mào)市場在快速發(fā)展，食品安全不斷得到加強。但與此同時，由于存在著種種主、客觀方面的制約因素，導(dǎo)致當(dāng)前集貿(mào)市場食品安全存在著頗多的安全隱患。特點是城市好于；大市場好于小市場，有證市場好于無證市場，封閉市場好于露天市場，專業(yè)市場好于綜合市場。具體主要表現(xiàn)在：
（一）食品進貨來源不明。在集貿(mào)市場上銷售的食品多為時令性、季節(jié)性和有地方特色的小食品，多為小手工作坊制作，經(jīng)營者沒有經(jīng)過正規(guī)渠道進貨。進貨時，往往是現(xiàn)金交易，一手交錢，一手交貨，沒有任何進貨憑證，從而造成了食品進貨來源不明。這一現(xiàn)象在農(nóng)村集貿(mào)市場尤為嚴(yán)重。
（二）食品生產(chǎn)經(jīng)營市場準(zhǔn)入不嚴(yán)。從事食品加工的小手工作坊多為季節(jié)性、臨時性經(jīng)營，沒有固定的經(jīng)營場所。由于法律意識淡薄和監(jiān)管工作的缺位，導(dǎo)致他們在沒有取得相關(guān)市場準(zhǔn)入許可手續(xù)的情況下即從事食品生產(chǎn)加工和銷售經(jīng)營活動，屬無照經(jīng)營。
（三）經(jīng)銷不合格食品現(xiàn)象時有發(fā)生。在一些集貿(mào)市場上，銷售無產(chǎn)品合格證的“三無產(chǎn)品”，應(yīng)檢驗檢疫而未檢驗檢疫的食品，擅自使用他人產(chǎn)品包裝、冒用他人廠名、廠址和注冊商標(biāo)，偽造冒用他人質(zhì)量認證標(biāo)志的食品等現(xiàn)象還時有發(fā)生。
（四）食品經(jīng)營衛(wèi)生條件堪憂。食品經(jīng)營者銷售食品時，多不使用專用工具售貨，而是直接用手抓?。皇褂玫挠嬃科骶吆秃喴装b物也很不衛(wèi)生。有些集貿(mào)市場沒有劃分食品專營區(qū)域，食品經(jīng)營攤位與其他商品攤位相互混雜，使得食品受污染的可能性大大增加。
二、集貿(mào)市場食品安全隱患的成因
目前集貿(mào)市場食品安全存在上述隱患的成因是多方面的。歸納起來主要有以下幾點：
（一）市場監(jiān)管部門監(jiān)管力量薄弱。履行集貿(mào)市場日常監(jiān)督管理職能的市場監(jiān)管部門主要有工商行政管理、畜牧防疫、衛(wèi)生監(jiān)督管理等部門。工商部門由基層工商所履行對集貿(mào)市場的日常監(jiān)管職責(zé)，停收“兩費”后，基層工商所積極轉(zhuǎn)變職能，著力加強了市場監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作，監(jiān)管工作任務(wù)相當(dāng)繁重，導(dǎo)致基層工商所對集貿(mào)市場的日常監(jiān)管力度明顯減弱。
（二）缺少配套監(jiān)管的法律、法規(guī)。目前，由于《食品安全法》尚未正式實施，工商部門主要依據(jù)《產(chǎn)品質(zhì)量法》、《食品衛(wèi)生法》等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定對集貿(mào)市場進行日常監(jiān)督管理。但在工作實踐中，我們常常發(fā)現(xiàn)，有很多市場違法違章行為很難在上述法律法規(guī)中查找到明確的處罰依據(jù)。即將與今年6月1日實施的《食品安全法》也沒有對此作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致工商部門對集貿(mào)市場的日常規(guī)范化監(jiān)督管理工作無章可循。
（三）市場監(jiān)管部門之間分工協(xié)作不緊密。在集貿(mào)市場銷售應(yīng)檢驗檢疫后方可銷售的食品，但有些檢驗檢疫部門不履行檢驗檢疫職責(zé)，有的進行了檢驗檢疫卻只收費、不出具檢驗檢疫證明，造成了食品經(jīng)營索證索票登記備案材料的缺口，給工商部門的監(jiān)管工作增加了難度。
（四）經(jīng)營主體的多樣性和分散性。工商部門按照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和上級主管部門的有關(guān)要求，對集貿(mào)市場食品安全監(jiān)管工作進行了積極的探索和實踐。但由于集貿(mào)市場經(jīng)營主體的多樣性、分散性和流動性，相對于固定食品經(jīng)營者，監(jiān)管措施難以得到有效落實和執(zhí)行。
三、加強集貿(mào)市場食品安全監(jiān)管的對策和建議
《食品安全法》實施在即，切實加強集貿(mào)市場食品安全監(jiān)管對于“擴內(nèi)需，促增長，調(diào)結(jié)構(gòu)，保穩(wěn)定”和確?！妒称钒踩ā返捻樌麑嵤┯兄种匾囊饬x。為此，提出如下監(jiān)管對策和建議，僅供商榷：
（一）加快集貿(mào)市場食品安全立法步伐。應(yīng)盡快修改《城鄉(xiāng)集市貿(mào)易管理辦法》，或重新制定一部針對城鄉(xiāng)集貿(mào)市場規(guī)范化監(jiān)督管理的法律、法規(guī)，特別對集貿(mào)市場食品安全規(guī)范化監(jiān)管作出明確而詳細的規(guī)定，使得對集貿(mào)市場的日常監(jiān)管工作有章可循。
（二）嚴(yán)格集貿(mào)市場食品準(zhǔn)入?，F(xiàn)在，集貿(mào)市場的食品管理較混亂，沒有統(tǒng)一的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致一些假冒偽劣食品堂而皇之地進入到集貿(mào)市場，給食品監(jiān)管工作帶來很多困難，也威脅到消費者的健康。因此，加強集貿(mào)市場食品管理，應(yīng)該從統(tǒng)一市場食品準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)做起，堵住不合格食品進入市場的源頭。
（三）加強食品經(jīng)營衛(wèi)生條件整改。在集貿(mào)市場內(nèi)劃出專門的食品經(jīng)營區(qū)域，要求食品經(jīng)營者必須到指定經(jīng)營區(qū)域從事食品經(jīng)營活動。統(tǒng)一要求集貿(mào)市場內(nèi)的食品經(jīng)營者對散（裸）裝食品實行防蠅、防塵設(shè)施保護，確保食品衛(wèi)生安全。督促市場主辦者及時清掃市場衛(wèi)生，創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營環(huán)境。
根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報如下：
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。2002年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右。
總體看，2006年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于2005年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。2005年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了2005年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于2005年水平。2005年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，2006年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。2005年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房（1997）173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房），調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。2005年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另【2006】37號文件已經(jīng)要求，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，
3、嚴(yán)格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[2002]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（2002、3、22），各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[2006]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼耍瑱C關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
